2011-10-27 02:11:35
每經記者 楊羚強 發自上海關于樓市降價的時間，大部分房地產機構似乎已取得了一致——就在當下。
事實上，早在今年年初，這一“結論”就被多家機構預測到了，依據主要在于，大幅縮水的成交量和不斷收緊的房地產信貸。存在分歧的，反倒是房價什么時候才能由降轉升，悲觀的預測是至少要等到明年第二季度以后，即使最樂觀的估計也要等到今年年底。
降價成為必然根據易居房地產研究院的測算，今年以來，房地產開發貸款比重持續下降，由1~2月份的22.0%下降到1~8月份的16.2%；企業自籌資金比重大幅上升，由1~2月份的34.4%上升到1~7月份的40.7%。另外，個人按揭貸款比重小幅下降，利用外資和定金及預收款比重有所上升。房地產企業資金狀況不容樂觀，被迫更多地利用自有資金。在這樣的情況下，易居房地產研究院的判斷是，量跌價升的現象將很快出現。
幾乎是在差不多的時間點，各地商品住宅成交量大幅縮水。根據中原地產的統計，今年1~9月，一線城市累計新房成交量同比減少9%。9月，北京和深圳成交量再度探底，是一線城市中環比降幅較大的。上海、廣州的成交量雖與8月基本持平，但和去年同期相比，降幅也達到40%以上。
主要二線城市的商品住宅銷售情況同樣不容樂觀，前三季度成交量較去年同期減少11%。9月，大部分二線城市成交量環比均下跌，跌幅前3位的城市分別為溫州、杭州和大連，其中溫州環比跌幅高達83%。相比之下，今年1~9月，中原監測的7個三線城市的累計成交量卻同比增加了15%。
開發商顯然是缺錢。中原地產對當前一線城市的熱銷樓盤進行了統計分析，發現銷售率較高的項目主要具備以下幾項特征：有一定促銷降價；交通便利，配套完善；類型以小戶型、低總價住宅為主。由此可以看出，在“限購”、“限貸”實施后，首次置業的剛性需求漸漸成市場主力。高端樓盤也因為開發商的價格調整出現了熱銷。
另一方面，世聯地產三季度購房者信心指數顯示，超五成的被調查者看跌東部一線城市房價。而在全國范圍內，認為房價會下跌的準購房者已由原來的30%上漲至40%。
降幅多少有爭議“降價”似乎已是業界大多數人的共識。如今剩下的一個問題是，會降到什么程度？
中原地產高級研究經理劉淵說，從目前的市場情況看，單個項目的降價幅度，有可能要達到20%~30%以上，成交量才會有根本性的好轉。
同策咨詢顧問有限公司張宏偉卻不同意這個觀點，他認為20%~30%的降價幅度有些 “過猛”。僅以上海的經驗看，10%的降價幅度，已經可以讓部分樓盤成交量有起色。而上海此前銷售排行占前的樓盤中，很多樓盤的降價幅度也就10%。
在這一場爭論中，更能贏得機構支持的還是“超過10%”的降價幅度?？硕鹦畔⒓夹g有限公司的監測顯示，10月份前開發商的降價心理底限就已達到10%，但這一 “幅度”并沒有帶來成交量的大幅上升。而從“十一”黃金周期間中海在各地降價的經驗即可得知，越是在市場僵持不下的情況下，率先突破前期價格底線的企業越能夠取得超乎預想的成績。
該公司認為，今年剩下的1~2個月時間內會有其他更多的房企陸續放大價格折扣，從而推動市場成交回升及企業業績的增幅。
而除了降價幅度，引發機構爭議的還有房價何時才能由跌轉漲。中房信分析師薛建雄的觀點是，只要樓市限購政策和銀根重新放寬，房價就會止跌回漲。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭對未來的預期卻要悲觀得多，他認為，至少在明年二季度前，房價很難止跌。
張宏偉說，目前的降價樓盤還只有幾個，而整個市場的成交均價還沒有因此而大幅下調。他認為，只有一個城市的商品住宅成交均價下調了10%~15%，房價的下跌潮才會結束。
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