調控洶涌 開發商困境求生

每經編輯 每經記者 徐學成 胡廷鴻 葉書利 發自廣州 深圳 北京    

每經記者 徐學成 胡廷鴻 葉書利 發自廣州 深圳 北京

2011年2月“新國八條”落地，以限購為標志的新一輪樓市調控洶涌而來。一年過去了，此輪樓市調控取得了良好效果，至少從數據看，多地樓市已經出現量價齊跌的局面。

然而，受困于宏觀經濟和樓市調控的房地產開發商并沒有坐以待斃。在這一非常時期，開發商各顯神通，減少開工面積、減緩拿地速度、轉型商業地產、加入保障房建設、受讓項目股權、聯合開發、引入外資等都成為開發商的應對招數，他們正展示出驚人的適者生存能力。而應對不力的開發商或許將就此被淘汰出局，一場樓市洗牌大幕已經拉開，這一切正應了那句話“唯一不變的是變”。

提前結構性布局 萬科恒大市場份額逆市上升

每經記者 徐學成 發自廣州

被稱為“史上最嚴調控”的2011年已然收官，縱觀整個房地產行業，大多數房企呈現銷售量下滑、均價下跌以及資金鏈趨緊等趨勢，但也有一些房企銷售面積和市場份額呈現逆市上升的局面。

以龍頭房企萬科和恒大為例，2011年，萬科銷售面積達到1075.3萬平方米，占全國總銷售面積的0.98%，而2010年萬科占比僅為0.86%；恒大去年合約銷售面積1219.9萬平方米，占全國1.11%的市場份額，比2010年的0.76%上升了0.35個百分點。

與此同時，恒大釋放信號稱暫停拿地，而雅居樂等房企也公開表示將調整工程進度，在調控尚無明顯放松信號的情況下，房企縮減開工量或者收縮布局已經成為樓市主流。

市場份額結構性上升

今年年初，龍頭房企萬科和恒大相繼發布2011年12月月度業績，兩家房企去年全年的銷售數據也隨之公布于眾。

據業績公告，2011年，萬科實現銷售金額1215.4億元，銷售面積1075.3萬平方米，同比增長19.8％。恒大在港舉行的業績發布則透露，2011年全年恒大累計實現合約銷售額銷售803.9億元，合約銷售面積1219.9萬平方米，同比增長54.7%。

2010年，萬科和恒大錄得的銷售面積分別為897.7萬平方米和788.7萬平方米。國家統計局前期發布的數據顯示，2011年，全國商品房銷售面積為10.99億平方米，比2010年的10.43億平方米增長4.9%，增速出現回落。

按照銷售面積計算，2010年萬科和恒大占據的市場份額分別為0.86%和0.76%，這一數據在2011年出現了明顯的上升，據上述方法計算，2011年萬科和恒大的市場份額分別提高到0.98%和1.11%。

無論從銷售面積的增長幅度還是從市場份額的提升來看，在全國整體銷售增幅出現下滑的時候，萬科和恒大卻在逆市增長。

亞太城市發展研究會政策研究中心主任謝逸楓指出，上述兩家房企的主要項目集中在二三線城市，而這些城市受調控的影響明顯小于一線城市，除此之外，也跟開發商根據市場需求在戶型和價格方面做出的調整有關。

根據萬科透露的數據，2011年，萬科在一線城市（北上廣深）的銷售占比僅為28.7%，截至目前，萬科進入的46個城市中，二三線城市占大多數，從去年年底至今年年初，萬科增加的項目多數位于珠海、東莞等二三線城市。

恒大的這一結構性因素更為明顯。2011年恒大在二線城市和三線城市的銷售分別為487.8億元和282.4億元，依此計算，恒大二三線城市的銷售占整體的95.8%。

收縮戰略已成主流

來自中投證券的一則報告指出，從近幾年市場需求格局的變化來看，一線城市的成交在全國商品房的比重已經無足輕重。2011年前9月，二三四線城市商品房成交面積占比已經從2009年的90%提高到94.5%。

目前，雖然部分城市已經出臺了相關的調控政策，但對于諸多受困于一線城市的房企來看，二三線城市明顯已經成為應對調控的“避風港”。

但一個不容忽視的問題是，近期一些二三線城市意圖放松調控的苗頭均被遏制住，業內普遍認為，這表明了中央對二三線城市調控的決心。

去年7月12日召開的國務院常務會議就曾表明，已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

房企顯然已經“嗅”到了二三線城市暗藏的風險，從去年下半年開始，龍頭房企紛紛采取了的應對措施。

去年年底，萬科總在郁亮公開宣布了萬科的“過冬”策略，主要歸結為快速銷售、積極銷售以及謹慎拿地，與此同時，萬科在多個城市的降價潮也被外界視為過冬策略的一種表現。

去年下半年，恒大董事局主席許家印公布了恒大 “謹慎拿地”的策略。他表示，2011下半年不再購買新的土地，無論是住宅用地還是商業用地，都將遵循這一“原則性”的要求。

恒大向《每日經濟新聞》記者提供的數據顯示，2011年上半年恒大新增的土地面積為3939萬平方米，而下半年僅增129萬平方米，放緩的跡象十分明顯。

據記者了解，除上述兩家房企之外，包括金地、招商地產和雅居樂在內的諸多房企都采取了相對保守的策略，雅居樂方面此前也表示將放緩部分項目的施工進度。

價格或“恢復性”反彈

中國房地產研究會副會長顧云昌對《每日經濟新聞》記者表示，目前的市場低谷對一些有實力、資金充裕的開發商來說，不失為拿地抄底的時機，但資金鏈緊張的中小開發商或面臨被兼并的危險。

縱觀2011年調控對整個房地產行業的影響，中投證券在研報中指出，除銷售面積出現大幅回落、融資渠道收緊以及房地產投資增速明顯下滑之外，還包括房企新開工與施工增速的明顯下滑。

美聯物業全國研究中心預計，2011年全國商品房開工面積已經逼近歷史頂點，2012年商品房新開工量或步入下行。

中投證券預測稱，2012年下半年至2013年，市場供給將持續下滑，但同時指出，今年二季度后嚴厲的緊縮性調控政策有趨緩的可能，而以限購為主的行政性調控手段也將退出舞臺。隨著供應減緩，由供應減少、剛性需求得到釋放而引發的 “恢復性增長”即將來臨。

顧云昌也表達了自己的擔心。他認為，房地產市場存在周期性因素，開發商減緩拿地、縮減開工量都是針對調控政策所采取的措施，但市場上存在的巨大剛性需求不可能一直被抑制。從長期來看，一旦調控放松，需求得到釋放，將形成供小于需的局面，價格有可能出現反彈。

潘“炒樓”轉型潘“開發”SOHO中國獵地計劃遭疑

每經記者 葉書利 發自北京

一家上海房地產商曾說，從本質上看，SOHO中國的商業模式和溫州炒房團沒什么區別，只不過是在收購爛尾樓后迅速包裝再轉售，進而獲取高利潤。

但在樓市的調控下，SOHO中國不得不改變策略，從“炒樓者”向開發商轉型。2月8日的SOHO中國電話會議上，SOHO中國管理層對外透露，新的一年內，SOHO中國增加項目儲備的方向是致力于土地招拍掛，不再考慮爛尾樓和在建工程。

曾成功“叫賣潘石屹”

在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，華高萊斯國際地產顧問有限公司副總經理公衍奎認為，SOHO中國本質上是一家銷售公司，而首席銷售員就是SOHO中國董事長潘石屹。

潘石屹為了賣房，在營銷上采取了 “叫賣潘石屹”的策略：2001年開始，為了兜售 “潘石屹”這個個人品牌，潘石屹選擇了一條脫離房地產的娛樂化路徑。通過出書、當主持、演戲、寫博客等方式，“潘石屹”三個字迅速火爆。在建立個人品牌的同時，潘石屹成功地將個人品牌與SOHO中國的時尚品牌定位結合了起來，最終達到兜售SOHO中國項目的結果。

伴隨“潘石屹”的叫賣聲越來越大，SOHO中國的銷售一路高歌猛進：《每日經濟新聞》記者統計SOHO中國各年財報數據發現，2007年上市后至2010年，SOHO中國每年的銷售額同比增長率至少達77%。

受益于銷售回款的極度順暢，SOHO中國建立起了自己的高周轉模式。統計數據顯示，2007年，SOHO中國的存貨周轉率是萬科的兩倍多，2010年甚至達到萬科的3倍。

調控阻斷“財路”

不過，2011年以“新國八條”領頭的史上最嚴厲地產調控，影響了SOHO中國的“財路”：2011年公司合約銷售額僅109億元，同比大降近54%。2月8日，潘石屹對外宣布，SOHO中國2012年的銷售目標為230億元。不過，這個目標遭到高盛與瑞銀相繼潑冷水，兩家公司分別預測SOHO中國今年的銷售額為117億元和166億元。

銷售速度的放緩，導致庫存量節節上升，存貨周轉率相應下降。2011年SOHO中國中報顯示，2011年上半年，SOHO中國存貨沖高至228.99億元，為歷史最高點。2月8日，SOHO中國財務總監唐正茂透露，SOHO中國目前持有預售證的項目庫存資源已達240億元。

SOHO中國銷售受阻，主因是地產調控導致的總體成交量下降，此外，還有兩個不可忽視的因素。

公衍奎分析說，SOHO中國的主要客戶群為山西、內蒙古、河北等地的煤礦或鐵礦老板，他們購買SOHO中國旗下樓盤，主要看重漲價預期下核心地段樓盤的溢價空間，但在目前的地產調控之下，投資收益空間隨之下降；另一方面，銀根收緊的背景下，一些民間借貸利率已沖至30%左右，煤礦或鐵礦老板繼續投資SOHO中國樓盤的意愿在下降，這必將直接沖擊到SOHO中國的銷售。

其次，地產調控之下，中國房地產業正由之前的粗放型發展逐漸向質量型發展轉變。在前一個階段，營銷是第一推銷力，而在后一階段，品質上升至第一要素，這對于以“銷售公司”定位的SOHO中國來說是一個革命性的挑戰。

對此潘石屹自己也表達了類似觀點。近日，潘石屹對外表示，1998~2010年，中國房地產業經歷了行業發展的“上半場”。如果說2011年是“中場休息”的話，2012年則進入“下半場”。進入下半場后，房企的競爭力將轉向設計水準及項目品質的提升。

目前擺在潘石屹面前的挑戰是SOHO中國的品質，比如一些樓盤出現房屋質量、出租率不高等問題，這些問題在行業的“下半場”將成為潘石屹不得不逾越的一道屏障。

獵地行動遭疑

在SOHO中國的夫妻店模式中，潘石屹主攻銷售，而投行出身的張欣則主攻項目及土地收購。

管外的潘石屹面臨銷售放緩的困境，主內的張欣同樣挑戰重重。

2月8日的SOHO中國電話會議上，SOHO中國管理層對外透露，2012年SOHO中國計劃投入約100億元于北京及上海兩地的土地購買和項目收購，新的一年內SOHO中國增加項目儲備的方向是致力于土地招拍掛，不再考慮爛尾樓和在建工程。此言一出，SOHO中國股價連續5個交易日下跌，累計下滑幅度近10%。

股價的下跌表明市場對新模式的質疑與不信任。

眾所周知，SOHO中國在業內素以“爛尾樓專業戶”聞名。數據統計顯示，SOHO中國2009年至今新增的近20個項目中，近半為爛尾樓或在建工程；2011年合計斥資154億元的收購項目，主要也是爛尾樓或在建工程。

SOHO中國最近一兩年也曾參與過招拍掛，但多以失敗告終。以北京CBD地塊為例，2010年12月北京CBD第一批6地塊出讓中，SOHO中國全面落??；去年7月的第二批地塊出讓中，SOHO中國以凱恒和紅石建外投資公司組成的聯合體的名義參與了首次出讓的3地塊競標，且報價最高，但依然落敗。

基于過往經歷，SOHO中國能否按計劃向京滬兩地招拍掛市場砸下近100億元搶地，還得打一個大大的問號。

地產基金護航凱德置地抄底

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

當內地房地產企業紛紛陷入資金鏈困境時，以新加坡嘉德置地集團為代表的海外資金卻長驅直入。相比資金窘迫的內地同行，凱德置地擁有更豐富的融資渠道，享有更低的融資成本。

2011年底，嘉德置地在中國管理的總資產增加到600億元人民幣，占集團總資產的39%。凱德置地在此輪調控中的大舉擴張，為在中國房地產市場上擁有更多話語權打下基礎。

內地資產增至600億元

2011年，繼在上海、廣州、武漢、重慶等地拿地之后，凱德在中國市場的業務版圖進一步擴大。

2月17日，在凱德置地廣佛深三地媒體聯誼會上，凱德置地（中國）首席投資官、華南區域總經理羅臻毓透露，“截至2011年12月31日，凱德中國總資產達600億元人民幣，已占集團資產的39%。”

目前，凱德在中國的房地產業務包括凱德置地、凱德商用中國、雅詩閣中國和凱德惠居（中國）四大業務單位及其所涉及的房地產金融業務，由凱德中國常務委員會協調管理。

2月10日，凱德商用（06813，HK）發布了在香港上市后的第一份年度財報，財報顯示，2011年，凱德商用來自中國的收入和稅前利潤分別為1.044億新元和3.066億新元，同比增加32.7%和242.9%。與此同時，凱德商用在新加坡和馬來西亞兩地的業務分別同比下跌4.3%及41.7%。

2011年，就在多數內地房企收縮“過冬”時，凱德置地卻乘機在各地抄底拿地：2月，凱德置地攬下廣州番禺占地50萬平方米地塊；5月出手天津國貿項目，將建小白樓CBD地標；8月拿下杭州政儲出（2011）27號地塊；10月在蘇州金雞湖畔開發最大購物中心；11月29日，成功拍下重慶朝天門黃金地塊，將投資210億元建設重慶綜合性地標項目。

目前，凱德在中國市場成功布局了涵蓋住宅、寫字樓、商場和房地產金融等多元價值鏈條。截至2011年底，凱德在京滬穗深津渝等40個城市運營120多個項目。

在業界人士看來，相比內地房企單一的住宅開發模式，凱德成熟的全產業鏈模式，創造出了競爭對手難以模仿的競爭優勢。深圳資深地產評論人士半求認為，“凱德在內地的發展速度和效率對其他企業有很大啟發，它的優勢在于進行房地產集成式的開發。”

羅臻毓表示，雖然今年樓市形勢依然不明朗，但嘉德置地集團和凱德置地在中國市場的戰略沒有改變，仍將不斷發展壯大業務。

多只基金成地產金融后盾

凱德在進入中國市場之初，主要業務集中在上海、北京、廣州等核心城市，通過收購、參股已有項目，以及招拍掛拿地等形式實現業務擴張。

資料顯示，從2003年到2010年，凱德系中的凱德置地、凱德商用等業務平臺在北京、上海、廣州、深圳、成都等地收購項目所涉資金超過245億元，參股當地項目公司資金也超過27億元。

凱德強勁發展的背后，是滲透到產業鏈各個環節的房地產金融的支持。目前，嘉德置地集團旗下擁有嘉茂信托、嘉康信托、雅詩閣公寓信托、嘉茂中國信托、嘉德商用馬來西亞信托及桂嘉信托等多個房地產基金，這成為支撐凱德在內地發展的有力保障。

2011年5月，凱德商用將其嘉茂中國發展基金轉換為入息基金，并將規模擴大了50%至9億美元。今年1月11日，凱 德 商 用 宣 布 其 全 資 子 公 司CapitaMallsAsiaTreasury公開發售總額1億新元債券，最終獲得4.65倍超額認購。由于此次發債受到追捧，凱德商用又額外發行2億新元債券。

與內地房企相比，凱德融資渠道更為廣泛，融資成本也較低。據了解，該債券第一年至第五年年息率僅為3.8%。相較之下，內地收緊銀根，內地房企境外融資成本卻超過10%，通過高息借貸的利息甚至超過20%。

除此之外，讓內地房企艷羨的是，凱德置地保持了不超過50%的總資產負債率。以2011年凱德財務指標為例，2011年集團總資產為80.78億新元，負債總額為16億新元，總資產負債率僅為20%，其中銀行貸款僅為9.9億新元。而有統計數據顯示，內地上市房企的平均負債率在70%左右。

在內地房企面對調控不得不收縮時，以凱德置地為代表的外資房企卻在內地大舉“攻城略地”。一旦他們手握更加低廉的土地儲備，并且能通過更低的融資成本拿到更多的資金，將在與內地房企的競爭中擁有更大的優勢，從而擁有更大的話語權和定價權。