樓市逆勢回暖再次考驗調控決心

馬光遠（經濟學家）

除非把臭魚從貓的身邊拿走，否則，讓一大群貓看著眼前的臭魚不去吃是不可能的。目前中國房地產調控出現的尷尬現象，恰恰就是這種臭魚效應的真實體現：一方面不斷地強調房地產調控政策不動搖；另一方面地方政府卻不斷在微調政策；而6月份的兩次降息，則將這種“臭魚”信號發揮至極致。于是，在宏觀經濟持續下滑，房地產政策并沒有實質松動的情況下，忍耐許久的那些貓終于忍不住出手了。7月18日，國家統計局發布的6月份70個大中城市房價統計數據，則數字化生動地描述了這種臭魚效應。

根據國家統計局的數據，6月份的環比數據讓人吃驚：新房價格由5月份只有6個城市上漲飆升為25個城市上漲；二手房由5月份18個城市上漲躥升為31個城市上漲。按照國家統計局高級統計師馬曉明的解釋，6月份房地產市場的回暖屬于 “特殊現象”，他認為原因有三：一是利率下調，購房成本下降，購房人的經濟負擔有所減輕，部分人的購房意愿增強；二是前期累積的剛性需求和改善性需求有所釋放，特別是市場對房價走勢的預期出現一些變化，擔心房價反彈；三是部分樓盤在以價換量獲得較好的銷售業績后，取消折扣優惠，甚至調高價格。

很顯然，這三個原因只是表面因素。在宏觀經濟持續下滑的大背景下，購房者逆勢入市，這在很多國家都不會出現，就此而言，這真的屬于“特殊現象”。而且這種“特殊現象”在7月份繼續火爆，包括北京在內的一線城市房地產市場繼續被看好。根據北京住建委發布的網簽數據統計顯示，7月上半月，北京二手房住宅成交量為6836套，比6月上半月上漲11.2%，與去年7月上半月相比大漲80.8%；新房方面，上半月新建住宅簽約6597套，比上月同期上漲49.1%，比去年同期上漲37%。與此同時，北京7月10日再現“地王”，海淀萬柳一地塊，以樓面地價4.29萬元/平方米成交，刷新了全國住宅單價“地王”紀錄。

一方面是宏觀經濟持續低迷；另一方面是在降息等穩增長政策刺激下，購房者對市場的預期出現明顯變化。房價上漲的預期這塊臭魚，令購房者再次選擇放棄對政策的信任而果斷入市。這是一種恐慌性的購買，購房者并不是不知道房價仍然處在高位，并不是不明白沉重的按揭對于未來的生活意味著什么。但在穩增長、貨幣政策出現實質性寬松，各地爭相對政策進行調整的情況下，再不撲向前面的臭魚，可能永遠都會失去機會。因此，相對于前兩年房地產市場的瘋狂，這是一種更為悲壯的選擇。

可以說，這輪所謂史上最嚴的調控一直在爭議中堅持，在不得已的情況下，管理層甚至祭出了“限購”等殺傷力巨大的措施，決心不可謂不大。但是，無論如何調控，除了真的遏制了房價瘋狂上漲的態勢，在城鎮化和貨幣縮水等事實面前，房地產調控從未改變購房者的房價上漲預期。一旦宏觀經濟風吹草動，足以讓所有持幣待購的人膽戰心驚。而各地對土地財政的依賴，更讓這種預期得以強化，從而使得房價成了一個和宏觀經濟完全唱對臺戲的指標：宏觀經濟好，大家對政策的信心足；而宏觀經濟下滑，大家從來都不信任房地產調控。這幾乎成了判斷中國房地產走勢的最準邏輯。上半年，宏觀經濟出現明顯下滑，二季度更是跌破8%，引發了新一輪的關于房地產調控是否放松的預期，地方政府更是在房地產政策上不斷挑戰底線，引發購房者的恐慌。

房地產能不能救經濟，房地產能不能穩增長，答案是毫無疑問的。關鍵問題是，如果放松房地產調控，除了房地產以及相關行業再次出現逆勢的繁榮之外，并不能解決很多行業面臨的產能過剩困難，也不會改變中小企業的生存狀況。如果今年放松調控，相信我們的資產負債表年底的時候不會太難看，而明年怎么辦？后年怎么辦？特別是，一旦房地產調控放松，本來打算進入制造業等實體經濟的資金和資源又會回流到房地產，加劇中國經濟結構的失衡，房地產巨大的“虹吸效應”勢必讓刺激內需的政策再次落空，面對高昂的房價，有誰會安心地去真正消費？

在目前的情況下，沒有理由聽任房地產的“臭魚效應”再次上演，房地產的回暖對于中國經濟而言，真的不亞于一枚自殺式的炸彈，將中國經濟進行結構調整的努力毀于無形。