福星股份騰挪記:信托融資化身低息債務

透過公開的上市公司資本運作，我們也能一窺信托公司、地產公司在表面平靜之下嚴實包裹著的避險游戲。

在中誠信托的股權收購公告后僅一個星期，福星股份便再發公告，中誠信托將其應收福星惠譽150,000萬元的股權轉讓款(債權)轉讓給信達資產。福星股份子公司福星惠譽、江漢置業根據《分期付款協議》向信達資產履行分期付款義務。通過資產管理公司（以下簡稱AMC），中誠信托實現了信托資金的順利退出，而福星股份也獲得了較信托融資相對低息的流動資金。

“四大AMC是房地產信托的主要接盤方之一，很多地產信托項目因為期限與現金流在時間上不對等，轉讓給AMC，這樣既保證了信托計劃的兌付，也能為AMC帶來不錯的收益，房地產商也能暫緩資金壓力。”上述業內人士指出。

15億債務延期支付

對于處在調控下的房地產企業來講，獲得持續穩定的流動資金至關重要。

“之前很多房地產信托項目，都是為企業做過橋貸款，通過信托資金撬動銀行資金的進入。”業內人士指出。

不過對于福星股份而言，接手的并非銀行而是信達資產。

2011年年初，為籌措武漢姑嫂樹“城中村”改造項目開發資金，福星惠譽引入中誠信托參與其子公司江漢置業的增資擴股。中誠信托以約16億元的信托計劃資金中的8億元取得江漢置業50%股權，余額計入漢江置業資本公積。彼時約定，在信托計劃存續滿25個月前，中誠信托有權要求福星惠譽受讓該股權。

而隨著信托到期日的漸漸臨近，漢江置業尚未有充足的現金流。今年11月29日，福星惠譽與中誠信托簽署協議，約定福星惠譽以人民幣19.7億元的價款收購中誠信托持有的江漢置業50%的股權。此次收購完成后，福星惠譽將持有江漢置業100%股權。截至基準日，江漢置業經審計的凈資產為23.9億元，評估值為39.4億元。

如果交易就這樣完成，那或許這款信托計劃與一般的信托計劃無異。而對于資金緊張的福星股份來講，AMC的接盤則為其帶來更多的騰挪空間。

12月7日，福星股份公告，中誠信托將上述債權中未償還部分的150000萬元轉讓給中國信達資產管理股份有限公司湖北省分公司。福星惠譽及江漢置業作為共同債務人，在30個月內分15期向信達資產償還本金及衍生費用共計18.6億元。

“四大AMC是房地產信托的主要接盤方之一，很多地產信托項目因為期限與現金流在時間上不對等，轉讓給AMC既能保證信托計劃的兌付，而轉讓給AMC也可以為其帶來不錯的收益。”上述業內人士指出。

事實上，中誠信托或許早已做好了讓第三方接盤的準備，根據福星股份與中誠信托的協議中的標注，中誠信托通過收取股權分紅、轉讓股權等方式實現信托收益。

福星股份認為，上述合作將減少當期15億元的現金支出，可以緩解即將到期的短期償債壓力，還相當于間接獲得了長達兩年半的15億元流動資金。同時，考慮到江漢置業50%權益未來將產生一定的收益，這將進一步抵減這筆資金的相關財務成本。

AMC嗅房地產信托商機

過去兩年，AMC收購地產信托資產是AMC的資產管理業務爆炸式增長的主要原因，然而由于沒有相關規定的支持，AMC收購地產信托項目一直處于灰色地帶。

據業內人士保守估計，今年前三季度，四大AMC至少收購了300億元信托資產，成為化解地產信托兌付風險的“良藥”，因此監管層于8月底向四家AMC下發《金融資產管理公司收購信托公司不良資產業務指引》的征求意見稿，并對信托公司不良資產的收購范圍、風險控制、業務合規性等做出具體規定，確定了五類具體可收購信托項目的范圍。

不過在很多業內人士看來，雖然信托公司可以通過市場化運作化解產品風險，但是更重要的則是提高信托計劃自身的抗風險能力及打破剛性兌付保護傘。信托公司應該在自身的管理能力上抓手并消除不必要的風險或損失。

好買基金總經理楊文斌撰文指出，剛性兌付的出現，打破了金融行業中風險與收益相平衡的基本原理，也嚴重傷害了信托業自身的發展，因為在剛性兌付的怪圈中，產品的創新變得不再重要、信托的夢想和本質已經被篡改、長久的事業已經成為一種急功近利的快餐文化，甚至，看不到信托的未來。