中信信托青島海景房今拍賣 房地產信托頻亮“紅燈”

每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

海水褪去，才知道誰在裸泳。

繼青島凱悅中心之后，青島又一個房產項目因無力兌付而走上拍賣之路。據此前發布的拍賣公告，位于青島黃島區和即墨溫泉鎮的兩宗土地將拍賣，底價7.89億元，將于1月8日（今日）在山東省法院司法拍賣廳進行公開拍賣。

另一組數據更添緊張氣氛，信托業協會的數據顯示，房地產信托2011年共新增余額為2558億元，其中，四個季度分別為545.199億元、1183.0252億元、745.78億元、84.6億元，可推測2013年將有約3000億元左右的房地產信托到期兌付，遠遠超過2012年的兌付本金金額1759億元。其中，2013年兌付頂峰在二季度出現，達1301億元。

當新的一波兌付高峰逐漸襲來時，還有多少項目潛藏危機？

中信信托折戟青島

近日，一則關于中信信托相關地塊司法拍賣的公告，再度將房地產信托存在的風險推至輿論的風口浪尖。

公告中顯示：受山東省高級人民法院委托，定于2013年1月8日10時在山東省法院司法拍賣廳公開拍賣青島舒斯貝爾房地產開發有限公司、青島乾正置業有限公司項下土地使用權及地上建筑物，包括青島市黃島區長江東路南側、濱海大道北側土地使用權兩宗，共計約107.92畝（商服用地）；青島市黃島區珠江路南側、建院路東側土地使用權約99.82畝及地上售樓處、樣板間約3200平方米，在建地下車庫約4.2萬平方米 （城鎮混合住宅用地）以及青島即墨市溫泉鎮新興街8號土地使用權約107.28畝 （商業金融用地）。

這則拍賣公告背后凸顯的正是信托產品逼近兌付無力償還的窘境。

據了解，上述項目是中信信托在2010年發行的 “中信-舒斯貝爾特定資產收益權投資集合信托計劃”，發行時間為2010年7月22日至2010年8月27日，發行規模為7.1億元，預計年收益率為9%~13%，期限為30個月，以此推算該筆產品將在今年年初到期。

據《每日經濟新聞》記者了解，該項目的開發商山東舒斯貝爾置業有限公司是澳大利亞舒斯貝爾集團的全資子公司，是總部在山東日照的一家外資房地產開發公司。而此次將被拍賣的“黃島鳳凰灣綜合項目”，是該企業在青島西海岸打造的一處體量25萬平方米的大型綜合體項目，包括15萬平方米大型購物中心與10萬平方米高檔海景低密度洋房。

但根據公告內容，到今年年底，舒斯貝爾黃島項目僅建成有地下車庫、基礎地基、售樓處和樣板間。

顯然，這一項目的兌付問題成為了關注的焦點。

公告顯示，此次拍賣的標的物底價為7.89億元，這與此前12.75億元的評估值相比縮水不少。即便如此，業界人士并不看好此次拍賣。

瘋狂擴張下的風險

中信信托青島海景房項目早已不是第一個失敗者。無獨有偶，首例房產信托遭遇拍賣抵押的案例同樣發生在青島。

“其實不僅僅是在青島?！备吆徒鹑诜治鰩熇罨壑蚁?《每日經濟新聞》表示，這樣的危機潛藏在諸多可被稱為“1.5線”的城市，譬如青島、南京、大連和沈陽。

李慧忠進一步指出，在這些城市，高端寫字樓包括改善型需求、超改善型需求（豪宅類）這些產品市場流動性非常弱，但是存量卻不少?！耙阅暇槔邫n的5A級寫字樓甚至可以媲美北京的國貿三期，但是很難消化?！崩罨壑腋嬖V《每日經濟新聞》記者，只有整個城市的產業結構、人均收入達到一定的水平之后才足以支撐這些產品，但目前的現狀是，很多產品和市場是脫節的，定位過于超前。

而真正適合這些城市的產品往往是總價在100萬元以內的小戶型住宅和公寓，但從近期不斷爆出的這類房產信托產品無力兌付的情況來看，多是集中在綜合體、高端住宅這些產品。

也正因如此，多位業內人士并不看好這一項目的拍賣。有分析人士向記者估算，也許要打到三折才有可能出手。

青島凱悅中心、黃島鳳凰灣的失利凸顯出的則是房地產信托行業機遇與風險同在的現狀。

而這個正處于高速奔跑的房地產信托行業，目前“跑”出的最新紀錄接近7萬億元。數據顯示，截至2012年11月底，中國信托業總資產規模達到6.98萬億元。然而，跑得越快跌倒的風險也就越大。

由于房地產信托的平均期限為兩年左右，在經歷了2010年～2011年的發行熱潮后，逐漸逼近的兌付高峰期，更讓人擔憂還會有多少個項目在退潮后，成為裸泳者。

“多年以來，信托行業將自身定位為國內 ‘最符合資產管理理念’的金融機構。在理財市場上信托理財與銀行理財齊頭并進之勢，（使得）基金、券商的資產管理業務均受到一定影響。但是這種格局正發生著變化。”普益財富研究員范杰告訴 《每日經濟新聞》記者。

目前，券商資產管理業務的成熟對于信托業也形成了較大的威脅。范杰指出，相比其他金融機構的資產管理業務，信托公司存在無公募性質的產品、大部分信托公司研究實力不強以及銷售渠道不暢等軟肋。

對此，李慧忠也表示，對于未來的信托市場，更有發展前景的集中在專業性特別強的、積極主動管理的公司以及產品定位細分市場小戶型的信托公司。

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諾亞：今年信托兌付風險不會明顯上升

每經記者 楊井鑫 發自北京

1月7日，諾亞（中國）控股有限公司（以下簡稱諾亞控股）發布了2013年諾亞財富上半年度策略報告。諾亞控股研究部助理研究總監李要深表示，對未來信托增長持謹慎偏樂觀態度。從目前的情況來看，2013年信托的兌付風險并不會明顯上升。

統計數據顯示，自去年7月份之后，已經有13個信托項目提前終止，而11個房地產信托項目曝出問題。

更引人關注的是，據相關統計，2013年將有約3000多億元的房地產信托到期兌付，這一壓力無疑將是今年信托市場所面臨的最大考驗。

相對市場普遍對信托行業的擔憂，李要深則要顯得樂觀得多。他認為，自監管層調控之后，房地產信托在信托行業中的占比已經明顯下降，這說明風險得到了控制。同時，從信托行業每年對不良的統計數據來看，也是逐年呈下降趨勢，而各個信托公司目前的凈資本管理也都是達標的。

諾亞控股認為，作為專注通道業務的信托將在2013年迎戰來自證券、保險及基金的競爭，但是從目前來看，信托的獨特優勢被打破，缺少了鮮明的特點。

“信托產品大部分做的是融資性的，但是證券、保險、基金的通道業務也逐步被放開，將直接和信托對抗?！崩钜畋硎?，在這種競爭的環境下，市場可能會產生分化。

對于信托2013年的亮點，李要深認為財產權信托是一個機會。