拋售項目獲利5.5億 京投銀泰收縮戰線歸京

每經編輯 每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

接二連三的資產拋售并未隨著2012年的結束而畫上句號，京投銀泰（600683，SH）如今面臨的一個問題是，下一個賣掉的是哪個項目？

京投銀泰董秘鄧志高1月11日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時并未否認將繼續進行京外資產的處置，“目前我們沒有明確的計劃，會處置哪一個項目、在哪一時間段?！彼硎荆?012年年度董事會上也許會討論這個問題。

從2012年半年報到三季報，京投銀泰顯然已經到了急需“輸血”的境地，高企的存貨壓力、飆升的資產負債率以及巨大的資金缺口，加速了其資產變現的步伐。

連續處置資產獲利約5.5億元/

2012年12月28日，京投銀泰股份有限公司發布公告稱，擬將旗下兩家子公司部分股權轉讓予萬科，合計轉讓價格為4.78億元。其中，將持有的京投銀泰（湖南）置地投資有限公司80%的股權以3.42億元的價格轉讓給長沙市萬科房地產開發有限公司。

本次交易完成后，京投銀泰將不再控制湖南置地、項目公司及物業公司；目前，京投銀泰為項目公司提供擔保5.1億元，交易后也將解除公司的擔保責任。

同時，其全資子公司北京京投置地房地產有限公司擬將持有的北京京投陽光房地產開發有限公司51%股權以1.36億元的價格轉讓給北京萬科企業有限公司，該公司目前所持有的項目位于北京的京投快線上林灣。

公告顯示，京投銀泰此次兩宗交易將分別回籠資金約10億元和2.8億元，產生收益約1.7億元和0.13億元。

值得注意的是，曾被標榜為“中國高鐵樞紐第一城”的超級大盤最終也未能逃脫被出讓的命運。

據了解，京投銀泰湖南置地主要資產為湖南湘誠壹佰置地有限公司、長沙京投銀泰物業管理有限公司，湘誠壹佰擁有湖南長沙“京投銀泰·環球村”項目的開發建設權。即便項目未來預期良好，升值空間巨大，京投銀泰也已“無力回天”。

《每日經濟新聞》記者在京投銀泰（湖南）置地投資有限公司于2012年10月31日發布的審計報告中看到，根據湖南湘誠壹佰置地有限公司與長沙市國土資源局簽署的 《國有土地使用權出讓合同》，該土地成交價款共計5.78億元，包含土地總面積40.4萬平方米。以此推算，該地塊成交價款折合每平方米約為1400元。根據媒體報道，這一成交價格僅為同類地塊出讓價格的十分之一。

之所以低價出讓，與京投銀泰湖南置地慘淡的業績不無關系。公告顯示，其截至2012年10月31日的營業收入為零，虧損1156萬元，凈資產僅64萬元。

從去年下半年以來，京投銀泰加速了對其非核心資產的出讓，京外資產尤甚。

繼去年6月份以5500萬元的價格將其持有的杭州海威房地產開發有限公司37%的股權轉讓給公司第二大股東中國銀泰投資有限公司后，京投銀泰又于當年11月16日宣布將其持有的寧波華聯大廈一至六層的部分商業用房轉讓給海曙銀泰，轉讓總面積4.62萬平方米，轉讓總價為6.58億元。公告顯示該次交易預計形成的稅后凈收益約2.6億元。

逼近2012年年末，京投銀泰再拋海南項目，將持有的北京華安泰投資有限公司55%股權，以1.155億元的價格轉讓給北京安福房地產開發有限公司。其中，華安泰公司持有陵水駿晟100%股權，而陵水駿晟則是開發建設海南陵水項目的項目公司，并享有位于海南省陵水縣光坡鎮A-08-1、A-08-2、A-09、A-10四塊待開發土地的開發建設經營權。

出讓海南項目為京投銀泰回籠了約5.5億元的資金，由此產生的收益大約1.1億元。

根據京投銀泰陸續展開的資產“甩賣”公告，《每日經濟新聞》記者粗略統計了產生的總凈利潤額大約為5.5億元，遠遠超過了其2011年整年的凈利潤額。

京投銀泰2012年半年報顯示，報告期內公司實現營業總收入1.77億元，同比下降82.91%，實現歸屬于母公司凈利潤約-1.28億元，同比減少189.4%。

“京投銀泰拋售京外物業，實際上是由于相關項目經營不善，資金周轉慢，資金鏈緊張而造成的。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，這與其試圖布局全國的戰略擴張有很大關系。樓市持續調控，使其逆市擴張的行為受到了進一步的遏制。

多個項目放緩銷售節奏/

京投銀泰2012年三季度業績報告顯示，前三季度凈虧損1.9億元，截至去年9月底，該公司持有貨幣資金5.1019億元，短期借款27.4億元，一年內到期的非流動負債17.42億元。

一邊是巨大的資金缺口，一邊又是無法兌現利潤的項目。京投銀泰身陷困境的局面又是怎樣造成的呢？

2011年，逆市拿地的京投銀泰通過股權收購的方式布局無錫、三亞、鄂爾多斯及北京。然而《每日經濟新聞》記者調查發現，部分項目并未按照公司預期的節奏進行開發，都有意延緩入市。

根據京投銀泰2011年年報顯示，位于北京市房山區的京投快線上林灣項目于2011年6月份開工建設，預計于2012年年中開盤銷售。然而，當《每日經濟新聞》記者以購房者身份咨詢該項目售樓處時，銷售人員表示，目前具體售價及開盤時間都未定，希望在春節之后再做了解。

對此，鄧志高解釋稱，由于2012年上半年項目所在區域的存量房較多，銷售價格壓力也比較大，公司有意識地延緩了開盤時間。“我們預計是在今年五一節前后開盤。”

放緩腳步的并非這一個項目。京投銀泰在鄂爾多斯的項目也受整體市場下滑所累，銷售不暢?！岸鯛柖嗨谷ツ暾w情況都不太理想，所以我們也是放慢了開發節奏。”鄧志高對《每日經濟新聞》記者表示。

除了北京、鄂爾多斯的這兩個項目之外，目前其在三亞、無錫的項目均發展緩慢，也許將成為第四個或第五個被拋售的項目。

資金壓力下回歸北京市場/

多個項目延緩入市造成了現金回籠的周期延長，無項目結算的窘境成為京投銀泰收益驟減、資金壓力巨大的一個主要原因，也凸顯出其在開發節奏把控上的失誤。

一般來說，開發商都會在土地儲備、項目開發銷售上做到縝密安排，并通過實時調整開發、銷售節奏來平衡業績收入，以避免出現“無米下鍋”的局面。顯然，京投銀泰沒有做到這一點。

對此，鄧志高向 《每日經濟新聞》記者解釋稱，由于公司在2009年4月完成重組之后才開始大規模獲取土地，“開發項目有一個周期，從拿地到開發再到銷售大約需要三年左右的時間，所以在公司重組之后必然要經歷這樣一個階段，會有這么一個空檔期。”

項目的停止并不能阻止其他資金成本的上升，相反不斷飆漲的財務成本造成了京投銀泰凈利潤不斷縮減?！睹咳战洕侣劇酚浾卟殚喠司┩躲y泰自2009年以來三年的年報，公司財務費用由2009年的1159.42萬元升至2010年的4197.84萬元，再到2011年的9201.88萬元，三年時間飆漲近7倍。年報解釋稱，主要系公司投資規模擴大，資金成本增加所致。

2011年京投銀泰的凈利潤僅有8416.05萬元，2012年1～9月凈虧損1.9億元。2011年年報顯示，報告期內公司實現營業總收入15億元，同比增長3.92%；實現歸屬于母公司的凈利潤1.2億元，同比減少55.77%。據統計，其2011年凈負債率高達252%，在A股上市房企中排名倒數第三。

有分析師告訴《每日經濟新聞》記者，該公司目前的負債率已經高達83%，凈負債率甚至超過300%。這一指標已經位列A股上市房企的前幾位。

對于資產出讓是否為有意 “粉飾”2012年年報，鄧志高告訴《每日經濟新聞》記者，對于京外資產的處置更多的是考慮公司戰略層面的安排，“還是將以北京為中心，軌道交通為依托，發展軌道物業。”鄧志高強調，在將外地項目處置后，收回的資金可以保證參與北京一些潛在投資機會。鄧志高表示，也考慮到公司利潤上的籌劃和安排，希望可以實現一部分利潤。

鄧志高還表示，今年公司十分關注北京的土地市場，在接下來的拿地上，也會通過聯合拿地來緩解資金上的壓力。

京投銀泰資產處置情況

2012年11月

轉讓寧波華聯大廈一至六層部分商業用房，轉讓價6.58億元

2012年年末

轉讓北京華安泰投資有限公司55%股權，轉讓價1.155億元

2012年6月

轉讓杭州海威房地產開發有限公司37%的股權，轉讓價5500萬元

2012年12月

轉讓京投銀泰（湖南）置地投資有限公司80%股權，轉讓價3.42億元

2012年12月

轉讓北京京投陽光房地產開發有限公司51%股權，轉讓價1.36億元

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