風險事件頻現 單一房地產信托轉讓漸多

每經編輯 每經記者 胡群 發自北京    

每經記者 胡群 發自北京

中國銀監會授權中國信托業協會5月8日發布的信托公司主要業務數據顯示，截至今年一季度末，信托公司全行業信托資產規模達8.73萬億元，同比增長64.72%，環比增長16.87%，其中單一資金信托余額6.09萬億元，占比69.81%。

與此同時，單一信托中房地產信托受益權轉讓案例也明顯增多?！睹咳战洕侣劇酚浾吒鶕本┙鹑谫Y產交易所（以下簡稱北金所）網站信息計算，近期單一信托受益權轉讓有7筆共計34.75億元，其中房地產信托有4筆共計30億元。

業內人士稱，房地產信托最近屢屢曝出的兌付危機或是此類信托受益權轉讓逐漸增多的主要原因之一。

30億元受益權轉讓/

7款正在北金所掛牌受益權轉讓的單一信托分別為：萬達商業地產貸款單一資金信托計劃、哈爾濱寶宇地產單一資金信托計劃、大連安達單一資金信托計劃、無錫城投信托貸款單一資金信托、南通恒盛煒達單一資金信托計劃、同大股份股票收益權投資單一資金信托及創興資源股票質押單一資金信托計劃。

其中4款投向房地產，分別是萬達商業地產貸款單一資金信托計劃、哈爾濱寶宇地產單一資金信托計劃、大連安達單一資金信托計劃、南通恒盛煒達單一資金信托計劃。產品規模分別為7.5億元、5億元、4億元和13.5億元，預期收益率分別為9.5%、8%、8%和8%。

其他3款產品中2款投向股票收益權、1款投向基礎設施，預期收益率均為9%。

從以上數據來看，房地產信托的預期收益率并不比其他信托高，為何房地產信托受益權轉讓卻占據絕大多數？業內人士稱，房地產信托最近屢屢曝出的兌付危機或是此類信托受益權轉讓逐漸增多的主要原因之一。

“有些機構對房地產市場不看好，近期市場對信托頻頻曝出的危機存在擔憂，有些機構可能以犧牲部分收益來盡快將信托資金變現。”一位信托研究人士向《每日經濟新聞》記者稱。

“另外房地產信托在整個信托產品中占比較高，基數較大，也是原因之一”，該人士表示。

自2012年開始，房產信托就已隱現兌付危機，不過部分項目通過接盤、拍賣、借新還舊等方法化解了風險。而到了2013年，房地產信托兌付風險已逐漸成為“熱詞”。

今年1月29日，中信信托發布公告稱，因三峽全通公司違約，相關信托計劃優先級信托受益權無法于預定到期日屆滿時獲得足額兌付，并決定將其到期日延期3個月。雖然4月底中信信托與三峽全通債權受讓人達成協議，中止該項目并公開拍賣，兌付風險得以排除，但此事對房產信托市場的負面影響不可忽視。另外，近日在中信信托舒斯貝爾項目上，房地產信托再次上演兌付危機。

轉讓或呈遞增趨勢/

由于以上7款產品皆為單一信托，記者及信托業分析師無法查詢轉讓方是哪家機構。格上理財分析師王燕娛在接受《每日經濟新聞》記者采訪時稱，“每個機構都有不同的原因，比如有的機構為了周轉，有的對購買的信托有擔憂，還有的當初購買大額、期限長的信托，但其實他們并不想持有那么長時間，現在通過轉讓可以很快變現。”

用益信托工作室分析師廖鶴凱則認為，由于單一信托規模大，轉讓受益權無非兩個原因，即回收現金或覺得持有到期有風險。由于單一信托本來就不在市場上流通，而且信息也僅向融資方和少數一個或幾個投資人披露，因此受讓方只要通過北金所就可了解項目的具體信息，所以交易難度降低。

格上理財分析師肖偉向《每日經濟新聞》記者表示，“單一信托本來就占大多數，且資金額較高，缺乏流動性。目前不僅北金所，其他機構也在探索受益權轉讓模式，估計以后將成增長趨勢。北金所開展相關業務的時間并不長，但業務量已不可忽視，以后信托轉讓業務量將會逐步增長。”

隱蔽的融資模式/

“收益低的單一信托，說明當時投資方很看好這個項目，愿意接受這樣的價格。”廖鶴凱向《每日經濟新聞》記者說道。

一位上海的信托業人士向《每日經濟新聞》記者表示，在信托受益權轉讓中，一般超過1億元的交易，資金來自銀行理財的可能性較大。融資企業與信托公司合作設立一個單一信托計劃，由另一企業投資該信托計劃，從而向融資企業提供資金，投資信托的企業再將信托受益權轉讓給銀行理財計劃。

單一信托受益權經此轉讓，貸款受限的企業便可以實現融資需求。

北京市未名律師事務所合伙人、北京市律師協會信托法專業委員會委員杜慶春律師向《每日經濟新聞》記者稱，與申請銀行貸款相比，利用信托受益權轉讓進行融資，對受益人沒有特別的要求。

根據《貸款通則》和銀監會對銀行的要求，企業要取得貸款需要具備很多條件，如資產規模、財務狀況、用款項目、還款來源、擔保要求等都應符合銀行的貸款條件，一般的企業尤其是中小企業很難從銀行拿到貸款。企業通過轉讓其持有的信托受益權則沒有上述要求，只要合法享有受益權并有權對受益權進行任意處置、信托文件沒有限制即可。

“更重要的是利用信托受益權轉讓進行融資，不增加企業的負債，對企業繼續向銀行貸款不產生重大影響。而向銀行申請貸款，一旦貸款成功，則構成企業對銀行的負債，提高了企業的負債率，對企業再次向銀行申請貸款將產生不利影響。”杜慶春稱。