23天后的兌付難題：新華信托一地產項目至今仍是空地

每經編輯 每經記者 楊羚強 實習記者 顧晟昱上海攝影報道    

每經記者 楊羚強 實習記者 顧晟昱上海攝影報道

再過23天，新華信托旗下一款信托產品——上海錄潤置業股權投資集合資金信托計劃就將部分提前到期。然而，《每日經濟新聞》記者經過實地考察，發現該項目目前還未開建。

項目相關負責人表示，項目半年之內肯定無法建成，通過項目銷售回款兌付信托已無可能。由于無法通過上海市楊浦區房地產交易中心調查項目的土地抵押情況，上述項目除信托融資外還有無其他借款負債抵押是個未知數。在擔保方鄒蘊玉及上海高遠置業（集團）有限公司被曝因借貸糾紛陷入債務危機的情況下，新華信托是否能夠確保上述項目的信托資金能按時兌付，或存變數。

項目現場還是空地/

多家銷售信托產品或者推介信托產品的網站信息顯示，2011年1月，新華信托·上海錄潤置業股權投資集合資金信托計劃成立，通過發行四期產品共募集8.5億元，預期年收益率為9.80%或12%。

據了解，該信托以增資方式投資于上海錄潤置業有限公司 （以下簡稱錄潤置業），即上城廣場的項目公司，增資后信托計劃將持有項目公司98.84％的股權。按照約定，該信托期限為3年，將于2014年1月10日到期。另外，滿2.5年后，信托計劃可提前或部分提前終止。這也意味著下個月10號，該信托的投資者便可提前兌付。

但自從去年以來，這一信托計劃的還款，就因為所開發項目工程進度的嚴重緩慢而存在巨大的不確定性。《每日經濟新聞》記者于6月14日前往錄潤置業所開發的位于楊浦區淞滬路、三門路路口上城廣場的施工現場。

工地門口的一張工程概況牌上的標注顯示，上城廣場樁基工程的開工時間為2012年10月28日，竣工日期為2013年4月26日。按照上述工程概況牌，上述項目應該已經開工。

但記者透過工地大門門縫查看施工情況卻發現，整個工地目前還是大片光禿禿的水泥地?？p隙間長滿了雜草，工地內既看不到施工設備，也不見任何施工人員。

上述項目的工程負責人王建國稱，他表示項目正在打樁，具體事宜要咨詢新華信托，他們規定需保持口徑一致。

《每日經濟新聞》記者隨后以投資者名義向新華信托詢問該信托目前的進展情況，以及未來能否如期兌付，新華信托一位工作人員表示，該信托第一次的派息已經支付出去，目前一切運行正常，他們發行的信托從未有過不兌付的情況。而項目工程進度等具體情況，需要咨詢該信托的項目負責人袁經理。不過，記者隨后撥打該工作人員提供的袁經理電話，始終無人接聽。

信托償還留懸念/

新華信托于2012年10月22日發布的錄潤置業信托財產管理報告中指出，截至2012年9月30日，信托資金運用共計約8.05億元。主要用于歸還股東借款、前期工程費、財務費用、管理費用等。由此可見，前期信托募集資金已被充分利用，所剩余的不多。

由此可見，項目的銷售收入顯然將是該信托計劃的主要還款來源。但問題是，截至目前上述項目仍然還是空地。而按照上海的平均施工進度，從拿到規劃施工建設許可證，再到項目達到預售的標準，通常需要9個月的時間。在這樣的情況下，通過銷售收入來兌現信托計劃的可能性并不大。

中房信資深分析師薛建雄指出，信托到期卻無法通過獲取銷售收入來兌付。擔保方將因此承擔義務，履行還款約定。然而，《21世紀經濟報道》今年1月的報道卻稱，該信托的擔保方鄒蘊玉以及上海高遠置業（集團）有限公司（以下簡稱高遠置業）由于借貸糾紛，已經陷入債務危機。

記者在上海工商局網站上查詢到，高遠置業2009年～2011年的年檢正常，但并沒有2012年的年檢信息。而高遠置業的工商注冊地址延安西路895號10樓，也已成為一家銀行的辦事處。

在此種情況下，鄒蘊玉及高遠置業顯然已經無法為該信托做擔保。今年1月28日，新華信托曾發公告，錄潤置業已通過董事會決議將法定代表人由鄒蘊玉變更為錄潤置業總經理淦彤軍。受托人將進一步采取措施確保錄潤置業施工項目的正常運作。

“找新華信托，到期后他們肯定有辦法來還錢的。”王建國面對記者以投資人名義詢問時如是表示。上海市律和理律師事務所合伙人陳太貴指出，如果擔保人不能履行擔保義務，信托公司最終或許可以將該項目的土地等資產整體出讓，以此來兌付信托。

新華信托在2012年10月22日發布的錄潤置業信托財產管理報告中指出，上海錄潤項目占地面積約26460平方米，建筑容積率4，地上可建面積為105840平方米。薛建雄指出，參考去年新江灣地塊的出讓價格，錄潤項目土地的樓板價約為1.5萬元/平方米。以此推算，目前該土地價值約為15.876億元。

按此土地價格，拍賣的土地收入應該足以用來兌付信托計劃的融資。但其中的前提是錄潤置業沒有其他的負債，上述上城廣場也沒有其他的債務抵押情況。但新華信托的報告卻透露，2012年9月30日時，上述項目的負債達到4.03億元。

業內因此擔心，土地拍賣收入，在償還完項目的所有負債后，余下的資金是否還足夠兌付信托計劃。為此，《每日經濟新聞》記者前往上海市楊浦區房地產交易中心，查詢上述項目的抵押情況，卻被該交易中心方面告知，上述地塊沒有明確的地址，還無法查詢其實際產權和抵押情況。