保利集團換帥后 地產業務“兄弟”互搏難題高懸

每經記者區家彥發自廣州 2014年1月15日，國資委網站公布了中國保利集團最新職務變動情況，徐念沙任中國保利集團公司黨委書記，免去陳洪生中國保利集團公司黨委書記、黨委常委、黨委委員職務?！睹咳战洕侣劇酚浾甙l現，這也是繼去年6月，原中國機械工業集團有限公司黨委書記、副董事長徐念沙接替陳洪生出任董事長職務后，保利集團的又一次高層職務變動，這也標志著保利集團完成了從陳洪生向徐念沙的順利交班。 自2010年5月陳洪生接任賀平出任中國保利集團公司董事長以來，集團地產業務發展突飛猛進，保利地產（600048，SH）2012年銷售額成功突破千億，保利香港（0119，HK）同年更名為保利置業集團，銷售金額也突破200億元大關。在兩個地產上市平臺迅速壯大的同時，保利地產與保利置業的同業競爭也日趨激烈。 隨著同為央企的中建系地產整合正式啟動，傳聞已久的保利系地產業務整合能否在徐念沙時代順利完成也引發了業界的高度關注。 大股東“偏愛”保利置業/ 從數據上看，保利地產是保利集團當仁不讓的地產業務支柱。銷售數據顯示，保利地產2013年實現銷售金額1252.89億元，同比增長23.15%，穩坐上市房企的第三把交椅。保利置業實現合約銷售額267億元，同比上漲14%，銷售規模為保利地產的五分之一。 事實上，保利集團對于保利置業的支持力度卻并不比對保利地產的小。 2005年，保利香港以5.85億元向保利集團收購保利上海位于北京、上海、蘇州等城市的多個物業與土地儲備。2007年9月，保利置業前身保利香港以14.3億港元向保利集團配發約2.35億股新股，獲得集團位于深圳、廣州等地共15個項目。2009年10月，保利香港再度向保利集團配股融資30.13億港元，主要用于收購大股東價值27.42億港元的內地房地產項目，在大股東的力挺下，當年保利香港的土地儲備快速擴展至1150萬平方米。 反觀保利地產，自1992年組建成立至今，除了在2009年的定向增發中保利集團以15億元現金認購，以及在2008年發行43億元公司債獲得大股東提供擔保外，幾乎沒有獲得集團的優質資產注入。保利地產2012年報顯示，保利集團和關聯方保利財務有限公司向上市公司提供的一筆20億元兩年期貸款，利率高達11.54%。 “保利置業快速發展的背后，大股東的支持確實是比較關鍵的因素?！陛x立證券分析師陳耕告訴《每日經濟新聞》記者。 正因如此，隨著沒有保利香港背景的徐念沙接任保利集團董事長與黨委書記職務，大股東對于兩個地產平臺的支持力度會否出現改變引發業界關注。但《每日經濟新聞》記者發現，就在徐念沙去年6月接任保利集團董事長職位后，保利置業位于廣州的住宅項目在去年11月獲得集團旗下的保利金控增資入股，大股東的“偏愛”似乎仍未向保利地產傾斜。 地產業務整合懸念未解/ 正所謂“一山不能容二虎”，隨著保利置業的不斷壯大，保利系兩兄弟的同業競爭也愈加激烈。 2013年9月23日，在廣州南沙區政府交易大廳，廣東保利置業有限公司擊敗萬科、中海和綠地，以30.3億元拿下南沙2013NJY-2地塊，折合樓面價5224元/平方米，晉升南沙新地王。但僅僅三天之后，廣東保利地產有限公司以5.08億元連奪南沙兩宗地塊，并將南沙地王價格刷新至6434元/平方米。 “保利集團早期是希望通過保利地產與保利置業錯位開拓市場，前者主要開拓一二線大城市，后者主力深耕二線以及以下城市，但隨著雙方規模的不斷壯大，業務重疊的區域越來越多，同業競爭也愈加激烈。”陳耕告訴《每日經濟新聞》記者。 對于兩者的分工，保利地產前任董事長李彬海在接受《中國經營報》采訪時曾表示，在業務拓展時會適當回避對方已進入的市場。在一些歷史遺留下來的雙方都存在業務的地區，則會采取在原有項目開發完畢后再謀求整合的方式。李彬海強調，保利地產會主力開拓一線城市，而兄弟公司會回避這些區域。 據《每日經濟新聞》記者不完全統計發現，保利地產與保利置業的項目重疊區域包括海南、佛山、重慶、武漢、杭州等城市。在保利地產的總部廣州，保利置業共有6個項目，在后者的總部上海，保利地產更擁有高達15個項目。 《每日經濟新聞》記者發現，在一線城市中，北京屬于保利地產的地盤，深圳則屬于保利置業的領域，但雙方仍有“暗斗”。保利置業在北京擁有北京保利大廈，保利地產于去年推出東莞保利生態城主打深圳客戶。保利地產集團副總經理、廣東公司董事長余英在微博上的留言更是引發遐想：“廣東保利盡管沒有深圳這個主戰場，但將永遠是廣東老大。只要哪一天解禁，允許保利地產進深圳，我保證三年內深圳銷售第一！” 事實上，早在2012年4月舉行的保利地產股東大會上，就曾有股東建議保利地產通過在香港發行股票，以換股的方式合并保利置業實現保利系地產業務整合，進而從根本上解決雙方之間的同業競爭問題。在2013年8月舉行的保利置業業績發布會上，面對股東提問，保利置業董事會主席雪明也曾表示，地產業務整合要遵守很多規則，由于內地與香港資本市場的要求不太一樣，目前還沒有一個明確的方案，只能說未來有這個想法。 盛富資本與協縱國際總裁黃立沖向《每日經濟新聞》記者表示，平臺整合的好處很明顯，不僅可以減少同業競爭，也有利于大股東的優質資產利用最大化，對于保利集團地產業務進一步發展有舉足輕重的意義。 “決定性因素還是在于保利集團管理層的意向，但從短期來看，管理層沒有流露出地產業務整合的強烈意向”，陳耕表示。 針對地產業務整合事宜，保利地產相關人士接受記者采訪表示，目前沒有聽說有這方面的意向。