新盤主動降價 大佬預期悲觀 房價沖高初露疲態

近日，一則香港房地產項目開盤降價的消息引發廣泛關注。在低開和優惠的雙重作用下，新鴻基旗下的某項目降價幅度一度達到40%。同時，內地傳出恒大地產也將啟動大范圍降價的消息，王石也認為2014年樓市“非常不妙”。一時間樓市陷入悲觀情緒中，受此影響，13日A股地產板塊下挫。

業內人士認為，近期內地部分城市樓市庫存嚴重過剩的報道頻現，三四線城市風險積聚。地價與房價雙雙攀高，讓習慣使用“投資回報率”作為衡量標準的外資感到心里不踏實。業界普遍預期，樓市分化的態勢將在今年加劇。其中，一線城市和熱點二線城市樓市暫難降溫，但部分三四線城市存在房價驟降的可能。整體看，2014年的樓市難言樂觀，房價漲幅可能大幅下滑。

兩地樓盤“聯袂”降價

2月10日，新鴻基地產推出新界元朗住宅樓盤“爾巒”的貨尾樓盤，價格為平均每平方尺9268港元，比去年下降近35%。算上項目提供的付款折扣優惠、新地會會員折扣優惠等其他優惠，項目價格最高降幅可達40%。此前，李嘉誠旗下的長江實業在香港推出的新盤也降價25%開售。

新鴻基地產聯席主席郭炳江的觀點頗為耐人尋味。他此前表示，從美聯儲減少購債的規模來看，雖然令近期息率輕微上升，但低息環境仍將維持兩三年。他認為，香港的整體樓價不會大起大落，但個別地產商推盤時可能為加快出貨而減價促銷。

事實上，從去年開始，就有機構預測香港房價會小幅下跌。今年以來，雖未見美國有加息動作，但仍有機構稱，香港樓市已有資本流出的跡象，未來還會更加明顯。

無獨有偶，近期內地同樣出現降價風潮。有媒體報道稱，恒大地產將在全國142個城市實行折扣優惠，通過恒大內部員工介紹可額外享受97折優惠。其中，恒大在鄭州、合肥、沈陽的項目已經出現不同程度的優惠。這并非恒大首次啟動“全線”降價。早在2010年，恒大就曾啟動過類似的策略，并引發市場的關注和部分項目的效仿。

據克而瑞信息集團的監測顯示，近期內地樓盤降價現象明顯。其中，武漢和桂林春節前均有項目開盤，并祭出從9.6折到9.9折不等的優惠，以及會員降價等措施。部分項目為了搶得返鄉置業客戶，甚至提出為購房者報銷往返機票等交通費用。

香港和內地部分城市樓市均出現降價的現象，這在以往并不常見。有分析認為，前者與國際資本流向有關，后者則主要因供需關系變化所致。近期，有關內地樓市供大于求，“鬼城”頻現的報道屢見不鮮，凸顯了供應壓力和市場風險。

值得注意的是，內地一線城市尚未出現明顯的降價跡象。根據國家統計局的數據，2013年12月，京滬廣深四個一線城市的新建商品住宅(不含保障房)價格同比漲幅均超過20%，這種情況已是連續4個月出現。同時，高價地仍然不斷誕生。

今年樓市“非常不妙”

除了樓盤降價，萬科集團董事長王石對樓市的表態也非常引人關注。在接受媒體采訪時，王石用“非常不妙”來表達其對今年樓市的觀點，并稱“我不改變我的觀點”。

王石所謂的“不改變”，是基于其在去年9月時的表態。去年9月4日，融創集團以21億元奪得北京農展館地塊，樓面地價高達7.3萬元/平方米，成為歷史單價“地王”。此前，香港首富李嘉誠則拋售了內地410億港元的資產。對此，王石在微博表示：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！”

自2013年7月開始，李嘉誠旗下的長江實業以及和記黃埔相繼宣告或拋售百佳超市、上海陸家嘴（600663）東方匯經中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場和停車場，涉及金額約為410億港元。同時，李嘉誠的“長和系”則一直在歐洲拓展并購業務。僅2013年上半年就完成四宗海外并購共耗資248.7億港幣。

有分析認為，在內地土地市場最為火爆之時選擇撤出，說明李嘉誠認為，內地樓市已出現過熱風險。這也正是王石提出警示的主要原因。

據悉，外資機構對于國內樓市的判斷，通常基于“投資回報率”的指標，也即“租售比”。根據多家機構的統計，當前在一線城市，市場的平均租售比已經超過200:1，遠超國際警戒線，部分區域甚至接近500:1的水平。國際知名投資人巴菲特和索羅斯均認為中國樓市存在風險。

另一個值得關注的原因在于，隨著經濟結構調整“陣痛期”的到來，一些國際機構預測，2014年中國經濟增速將繼續放緩，受此影響樓市風險將進一步加劇。

盡管內地機構的觀點對此頗有異議，但以李嘉誠為代表的港資撤離內地樓市，已是不爭的事實。與此同時，房地產投資增速也出現下滑。有專家認為，房地產投資將告別高增長時代，持續近10年的房地產投資熱潮將逐漸冷卻。

有外資機構還認為，若李嘉誠的資金流向并不只是個案，就意味著資金從內地樓市撤出后，并未注入香港，而是轉向其他區域，即大中華地區面臨資金撤離的局面。這對于內地和香港樓市而言均非好消息。

大房企撤離小城市

對于外資看空中國樓市的觀點，國內很多分析人士不甚贊同。中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱表示，對一線城市的未來發展比較樂觀，特別是依然看好住宅市場。但他同時強調，一線城市部分高價地項目可能存在消化風險。

國內機構普遍認為，由于占據較多的城市資源，加之受益于城市化進程，廣大一二線城市樓市仍有大量的潛在需求，房價也易漲難跌。一些專家還認為，這些城市不存在市場“泡沫”。

真正的風險來自三四線城市。中原地產首席分析師張大偉表示，經歷了過去十年全國房地產市場粗放且迅猛的發展，如今一、二、三線城市分化特征明顯，因此全國房地產市場已經很難用同一周期一概而論。他表示，2014年三四線城市將面臨比2013年更大的風險，大量房企逐漸撤離三四線城市。在庫存壓力下，甚至可能出現崩盤的案例。

近期，部分三四線城市盲目進行新城建設，導致“空城”、“鬼城”出現，甚至個別地區出現公務員攤派賣房的現象。這些信息的披露，使得三四線城市的風險浮出水面。中金公司的研報表示，三四線城市房地產市場冷熱不均，整體而言，未來兩三年供給過剩將是最大的問題。

值得注意的是，從去年開始，不少大型開發商已從三四線城市撤離，回歸一二線城市。有專家認為，房地產投資資金的撤出將加劇這種風險，不僅會導致房價出現下跌，也可能使得部分城市出現一批爛尾樓。這種局面不僅在鄂爾多斯（600295）和溫州曾出現過，且與近期香港樓市降價的邏輯如出一轍。

據中國指數研究院統計，今年1月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10901元/平方米，環比上漲0.63%。但其中有37個城市的房價出現環比下跌，比上年12月增加5個城市。房價下跌的城市中，除廈門、溫州、海口等以外，均為三四線城市，烏魯木齊、新鄉、洛陽跌幅居前。

此外，一向看多樓市的華遠地產（600743）董事長任志強日前也忽然改口。他在亞布力論壇上表示，今年房價漲幅將大幅度下滑。“很多開發商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。”任志強說。