綜合體建設井噴 11城市超1000萬m2

每經編輯 每經記者 羅碧 發自深圳    

每經記者 羅碧 發自深圳

世聯行昨日 （2月17日）發布 《2013中國50城市綜合體戰略地圖》，根據統計，2013年全國50個熱門開發城市中，11個城市綜合體規模（除住宅外）超過1000萬平方米。

從現有土地儲備和規劃來看，在未來兩年，綜合體規模在50座城市還將持續大幅攀升，2015年非住宅總體量將達5.64億平方米，較2013年增長達77%。

其中，貴陽、沈陽、西安等地綜合體非住宅體量，預計將在2015年超過2000萬平方米；北京、濟南和長沙非住宅體量也將進入2000萬平方米。

世聯行分析師李琳琳在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，看一個城市能否承載綜合體非住宅體量，需要參考多樣指標，“如果在一個時間段供應量集中增加，消化可能會存在一定問題?！?/p>

城市綜合體建設井噴

在國家宏觀政策的調控下，純住宅用地開發獲得貸款的難度增大，城市綜合體則包含多種形態的自持物業，開發商的貸款問題在一定程度上得到解決。此外，商業物業投資也成為從住宅投資市場上撤出人群的新選擇，這也在一定程度上給予了開發商信心。

在上述背景下，開發商對城市綜合體建設熱情也開始升溫。前瞻產業研究院此前發布的相關分析報告顯示，“城市綜合體增量在2005~2010年期間呈現井噴狀態，相較于前一個五年，面積增加了將近5.4倍?！?/p>

根據世聯行統計數據，截至2013年，全國50城市中已有11個城市綜合體非住宅規模超過1000萬平方米。

其中，沈陽綜合體規模已超過2000萬平方米。從單個產品形態看，沈陽2013年人均綜合體商業面積為接近0.8平方米/人，人均綜合體辦公面積超過0.5平方米/人。

報告顯示，沈陽并非為遭遇挑戰最大的城市。分產品形態來看，貴州在商業、寫字樓和酒店產品上均位 “挑戰榜”第一。

世聯行的統計報告顯示，截至2013年，貴陽城市綜合體非住宅總體量約為1000萬平方米；未來2年，貴陽將增加2000余萬平方米供應量；到2015年，貴陽綜合體數量將達30個，總體量將超過3000萬平方米，在全國綜合體總體量排名中將列第一位。

部分城市綜合體體量趨飽和

綜合體開發熱出現后，包括開發商在內的相關人士多次提出過警示，比如卓越集團執行總裁張遠在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時，多次提及商業地產目前存在過熱、同質化和投資過剩等問題。

盡管某些城市存在綜合體開發趨于飽和的現象，但很多城市在未來仍有擴張的計劃。世聯行報告顯示，2013年名列“挑戰榜”的城市中，仍有部分在2015年前將擴張綜合體體量。其中，在商業業態存在挑戰的西安，2015年綜合體個數將達46個，面積將接近2500萬平方米，在已有面積上增加約2.5倍。

對于綜合體開發火熱的原因，華德酒店顧問公司總裁黃柏林此前在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，因城市綜合體建設建成后會對政府稅收形成拉動作用，因此在開發過程中開發商也會被適當給予政策上的支持。

此外，黃柏林認為，綜合體中多配建有住宅，開發商可以通過酒店和寫字樓等產品來提升整個綜合體價值，從而帶動住宅價格上升。同時，開發商也可以通過酒店和寫字樓產品對項目進行融資，住宅可將其變現，以此來完成借道融資。

“商業地產的發展還是要根據當地居民的人數和消費來衡量，如果超過了（一定）量，就供過于求，無法實現預期的價值。定位至關重要，位置、產品業態，以及政府的定位都很重要?！睆堖h表示。