四機構展望商業地產投資前景

每經記者 沙斐 發自上海

仲量聯行：價值增長已放緩至個位數

仲量聯行華東區研究部總監周志鋒說，在過去的兩三年間，電商確實給商業地產帶來了巨大的沖擊，并且這種沖擊還將持續。此外，政府的反腐運動和大量的新增供應，加劇了對定位高端的商業地產的影響。在這樣的背景下，開發商需要與時俱進。

一些開發商在過去兩年間已經做出了適時調整。比如，加大餐飲、娛樂和服務類租戶的比例、在租賃條款上變得更為靈活、引入一些電商平臺沒有的品牌和業態以及獨特的項目市場定位 （如加大“輕奢”比例）。

總體來說，與過去幾年不同的是，商業地產價值已由過去的兩位數放緩至如今的個位數增長。就單獨的物業而言，表現將開始分化。那些能夠適時調整的開發商，在未來幾年依然可以看到物業價值的快速增長。然而，那些未能與時俱進的開發商有可能面臨商場銷售下降、物業貶值的情況。

物流地產與商業地產共同受益于收入增長、中等收入群體壯大、零售市場快速發展的基本面。投資者對物流地產的投資熱情空前高漲，并且由于物流倉儲空間未來供應將非常有限，這種投資熱情仍將繼續。與商業地產不同的是，可供投資的物流地產優質項目相對比較有限。

世邦魏理仕：后續增長潛力樂觀

世邦魏理仕研究部董事謝晨認為，電商的虛擬性以及無所不在的影響力，給傳統商業帶來了新的渠道、新的模式，使消費沒有了空間上的制約，對商業地產形成的沖擊是變革性的，也是不可逆轉的。但這并不意味著電商與傳統商業是完全沖突的。在這樣的情況下，商業地產開發商或持有者需要結合原有的優勢，積極地融入新的時代潮流中，探索新的策略和新的模式。

對開發商而言，商業地產和住宅的區別在于，住宅的價值在出售那一刻就實現了，但商業地產在整個運營管理過程中不斷在升值。據世邦魏理仕觀察，目前商業地產租金價格增速受經濟環境、電商沖擊較之前有所緩解，但由于國內消費可持續性的增長，商業地產租金整體的增長趨勢仍在延續。

雖然我們在2013年也看到一些購物中心的交易，但持有方拋售優質地段商業地產的情況則極其罕見。由此也可以看出，市場對于商業地產后續增值的潛力仍是保持樂觀態度的。對商業地產而言，如果能夠運營得好，其價值必定還會隨著消費的增長繼續提升。

另一個值得注意的現象是，隨著電商崛起，物流地產也隨之火了，但要完全替代商業地產還是有一定難度的，物流地產在后期執行、運營和招商的門檻并不比購物中心低。無論是投資物流地產還是商業地產，都要根據資金的規模、性質以及預期的回報率來做判斷。

戴德梁行：三種方法可克服電商威脅

戴德梁行中國區戰略研究部主管ShaunBrodie認為，實體商業如果想要解除來自電子商務的威脅，有三種方法可以實現。

第一種是成為生活方式目的地。了解哪些零售產品是網上熱銷的，調整其租戶組合，以淘汰那些網上銷售較多、線下銷售較少的零售商。更多的空間應該被提出來容納活動空間（輔以優良的年度活動計劃），包括大量的高品質的食品和飲料店，一流的娛樂設施來滿足成人和兒童需求。通過這樣做，更多的客戶（包括成人和兒童）將被吸引到購物中心。然后，這些顧客會瀏覽其他商店，這將提高購物中心沖動性購買的命中率。

第二種方法是實現更多獨一無二的顧客體驗。盡可能了解不同品牌各類商品的特點，從而完善顧客體驗。也可以建立先進的客戶體驗休息室，使客戶可以享受最新的專屬服務。此項服務可以附帶創新的客戶忠誠度服務項目，從而保證客戶在門店忠實客戶的重復消費。

第三種方法是提高對產品價格變化的反應速度。網上產品定價往往有更快的反應速度。為應對電商，特別是 “showrooming”（顧客參觀商店，然后上網尋找更低的價格，并最終在網上辦理交易模式），實體商店需要有更快的價格反應速度。

第一太平戴維斯：頂級購物中心被出售可能性低

第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可表示，實體商業仍然有其存在的合理性和必要性。商業地產開發商需要增強資產管理能力，同時更多從目標消費者的角度考慮，去豐富購物中心的體驗性和吸引力。

具體的策略視不同項目而定，一般來說，譬如可以考慮餐飲、娛樂、服務等電商無法取代的業態、引進一些有新意的國內外品牌或品類、結合一些線上服務網站吸引更多線上消費者前往消費。

無論如何，開發商出售核心或優質購物中心的可能性極低。站在開發商角度來講，零售類商業物業可以貢獻穩定且較高的租金回報，是公司重要的長期收入來源。

戴德梁行：三種方法可克服電商威脅

戴德梁行中國區戰略研究部主管ShaunBrodie認為，實體商業如果想要解除來自電子商務的威脅，有三種方法可以實現。

第一種是成為生活方式目的地。了解哪些零售產品是網上熱銷的，調整其租戶組合，以淘汰那些網上銷售較多、線下銷售較少的零售商。更多的空間應該被提出來容納活動空間（輔以優良的年度活動計劃），包括大量的高品質的食品和飲料店，一流的娛樂設施來滿足成人和兒童需求。通過這樣做，更多的客戶（包括成人和兒童）將被吸引到購物中心。然后，這些顧客會瀏覽其他商店，這將提高購物中心沖動性購買的命中率。

第二種方法是實現更多獨一無二的顧客體驗。盡可能了解不同品牌各類商品的特點，從而完善顧客體驗。也可以建立先進的客戶體驗休息室，使客戶可以享受最新的專屬服務。此項服務可以附帶創新的客戶忠誠度服務項目，從而保證客戶在門店忠實客戶的重復消費。

第三種方法是提高對產品價格變化的反應速度。網上產品定價往往有更快的反應速度。為應對電商，特別是 “showrooming”（顧客參觀商店，然后上網尋找更低的價格，并最終在網上辦理交易模式），實體商店需要有更快的價格反應速度。

第一太平戴維斯：頂級購物中心被出售可能性低

第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可表示，實體商業仍然有其存在的合理性和必要性。商業地產開發商需要增強資產管理能力，同時更多從目標消費者的角度考慮，去豐富購物中心的體驗性和吸引力。

具體的策略視不同項目而定，一般來說，譬如可以考慮餐飲、娛樂、服務等電商無法取代的業態、引進一些有新意的國內外品牌或品類、結合一些線上服務網站吸引更多線上消費者前往消費。

無論如何，開發商出售核心或優質購物中心的可能性極低。站在開發商角度來講，零售類商業物業可以貢獻穩定且較高的租金回報，是公司重要的長期收入來源。