房企擴張機會：地產股齊跌 買股票還是買地皮？

每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

2月24日，一則關于興業、交行等大型銀行暫停房地產業務領域貸款的消息，引發當日地產板塊全線大跌，A股地產板塊132只個股中僅有11只上漲，上實發展（600748，SH）、格力地產（600185,SH）、華夏幸福（600340,SH）等5只個股跌停，行業龍頭萬科A（000002，SZ）與保利地產（600048，SH）分別下跌6.56%和8.51%。一時間市場風聲鶴唳。

地產股集體受挫后，有觀點認為，從二級市場購買那些價格遭遇重挫的房地產企業的股票，從而間接持有這些企業所開發的房地產項目所花費的費用，或許比通過土地市場招拍掛獲取土地后再開發地產項目的費用更低。

部分房企市值低于拿地金額/

實際上，自2013年起，地產股就成為資本市場拋售的主要對象。通信達的統計數據顯示，房地產板塊指數于2013年初開盤報1437.56點，截至2014年2月24日收盤，該指數報收于1092.87，整體跌幅達到24%，同期滬深300指數跌幅僅為13.2%。

彭博的統計顯示，2013年包括萬科、保利地產等18家重要上市房企中，僅有碧桂園（02007，HK）、世茂房地產（00813，HK）、旭輝控股集團（00884，HK）等5家上市房企的股價實現上漲，多數地產股走勢低迷。

此外，2013年共有金輪天地、五洲國際、當代置業等7家房企成功上市，但這些公司的股價表現大多不理想?！睹咳战洕侣劇酚浾呓y計發現，截至今年2月7日，金輪天地、當代置業、景瑞控股與時代地產收盤價依然低于招股價。

此外，截至2014年2月27日收盤，萬科A、保利地產、恒大地產（03333，HK）、 中 國 海 外 發 展（00688，HK）、佳兆業集團（01638，HK）等公司的總市值分別為726億元、477億元、507億港元 （約合402億人民幣）、1684億港元（約合1335億人民幣）、129億港元 （約合102.3億人民幣）。而克而瑞提供的數據顯示，萬科、保利地產、恒大地產、中國海外發展、佳兆業2013年的拿地金額分別為888億元（前10個月）、582億元、486億元、381億元、141億元。

對此，有觀點認為，有并購意向的房企只要通過資本市場以目前的市值收購這些上市公司，就可以“低價”獲取上述公司去年花高價獲得的土地。當然，這種直接從資本市場收購上市地產公司股票，進而獲得公司土地項目的情況在現實中多數難以實現。

旭輝集團副總裁朱瑜就告訴《每日經濟新聞》記者，在港股市場形成5%以上的股權收購即形成要約收購，需要向投資者公告。另外，控股股東也不會輕易把自己手上的“肥肉”割舍給他人，類似2013年綠地收購盛高置地，以及上實城開收購中新地產的案例，其實在資本市場上并不多見。

“曲線拿地”更劃算？/

相比之下，房地產企業旗下項目公司之間的并購更為現實。

中原地產的研究數據顯示，最近數周，內地一些產權交易所的房地產類項目掛牌在增加。截至2月25日，北交所掛牌的房地產類項目達到了27宗，其中2014年以來掛牌的項目達到了19宗。上海產權交易所的掛牌房地產類項目也達到了16宗，合計市值接近百億。

中原地產首席分析師張大偉認為，目前資金緊張逐漸開始對部分融資壓力大的中小企業產生影響，出售股權換取資金成為這部分中小企業融資的一個重要手法；從全國的情況來看，部分區域市場已經逐漸出現“洗牌”跡象，隨著大量房企開始回歸一二線城市，這些區域市場的競爭壓力在加大。與此同時，在三四線城市的房地產市場，由于已經持續了較長時間的停滯，中小企業退出市場的情況也在增加。

此外，部分中小型上市房企也面臨被整合的壓力。輝立證券分析師陳耕認為，周期性行業進入下行通道時，往往會出現行業整合的浪潮。由于目前土地的價格依然高企，而一些企業的股價卻持續低迷，通過二級市場收購公司股票從而實現“曲線拿地”相對來說比直接拿地更劃算。

盛富資本與協眾國際總裁黃立沖則表示，過去幾年，由于我國房地產市場整體發展狀況良好，大多數上市房企都沒有經歷過危機，即使個別企業出現資金緊張狀況，往往會通過出售項目來解決，大多數房企并不需要通過出售股權求生存，因此市場上也就沒有出現太多股權并購案例。

“雖然現在房地產市場的發展不像過去那樣平坦，但也還遠沒有到最壞的時候，如果未來市場與資金面持續惡化，或許會造成部分擁有良好土地儲備的中小型上市房企財務狀況惡化，這些企業為了保命可能愿意將股權打折出售，類似2012年的綠城，這將為資金充裕的大型地產企業提供了良好的抄底機會。”黃立沖進一步指出。

據《每日經濟新聞》記者了解，港資房企九龍倉已嘗到了 “抄底”地產股的甜頭。2012年6月，綠城中國（03900，HK）宣布向九龍倉配售兩批新股，認購價為5.2港元，截至今年2月26日，綠城中國股價攀升至10.5港元，這意味著九龍倉此筆股權投資僅賬面增值已達到100%。