地產股“藥方”：打造一個社區商業帝國

每經編輯 每經記者 葉燕婷 發自深圳    

每經記者 葉燕婷 發自深圳

房地產如果轉向社區服務，會有多大的盈利空間？它的商業模式又是怎樣的？它會成為拯救地產股頹勢的一劑靈丹妙藥嗎？按照在行業中最先發展社區電商、社區金融的萬科、花樣年、龍湖、世茂等公司所描繪的場景，相信將令投資者心動。

以花樣年為例，公司成立的彩生活服務集團（以下簡稱彩生活）不僅提供物業服務、商品服務、虛擬服務、智能管家以及連鎖經營等六個板塊的業務，還基于這些業務所生成的消費大數據，推出了針對業主的工薪貸、業主貸和生意貸。

萬科在杭州良渚文化村項目中試驗的“社區金融”，也給投資者以想象的空間。據《每日商報》報道，萬科良渚文化村為業主配備了 “村民卡”。在入住的3000個良渚文化村家庭中，超過8000位村民開通此卡。這張卡不僅用于身份識別及衣食住行的生活消費，卡中的余額還可以在村民食堂、早教中心、超市等社區配套場所使用。

如果花樣年、萬科等的社區商業模式最終成型，那么社區將成為一個龐大的金礦，并且這個社區金礦占消費者日常開支的比重，將遠非淘寶、易趣等社會電商平臺可比。

房企社區APP搶占業主市場/

賣房和互聯網的交集在哪兒？通過房產物業積累的大量社區用戶，成為房地產商涉足互聯網最先想到的資源，社區服務產業成為房企切入互聯網成本最低的市場。目前，已有包括花樣年、萬科、龍湖等多家房企推出社區APP客戶端，涵蓋物業服務、社區團購、周邊消費推薦等，水電物業繳費、訂餐，甚至打車、訂機票、金融服務等均包含在內。

去年7月，花樣年旗下彩生活社區服務應用“彩之云”正式上線，包含物業服務、O2O的服務、虛擬服務、商品服務、智能管家、連鎖經營等六個板塊。其中核心盈利點則為O2O“一公里商圈”模式。花樣年公司稱彩之云APP可為社區用戶推薦一公里范圍內餐飲、休閑、娛樂等店鋪，其盈利方式與“大眾點評”類似，彩生活總裁唐學斌表示，公司有專業團隊考察周邊商鋪，符合條件后，愿意上彩之云平臺的商鋪會向彩生活提供費用，“既有消費提成的模式，也有直接收取固定費用的模式?！?/p>

除結合周邊商鋪的O2O活動外，在彩之云平臺上也會向用戶推薦團購，一種是每月“幸福中國行”中來自原產地、低于市場價30%的水果，另一種則是物業公司通過大數據提供的客戶需求類團購。

不過，有開發社區應用經驗的小眾信息科技CEO何海瑛坦言，目前市場上社區類APP非常多，而且處在跑馬圈地的野蠻生長時期，還沒有能單靠它盈利的。

去年底，唐學斌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“彩之云”推出半年，用戶達十萬級別。不過他也表示，現階段并未太考慮利潤，更多的是在探索并吸納用戶，當擁有500萬個常用戶時，彩之云才可能真正盈利。不過，一位安裝了該APP的成都花樣年業主稱，除了每個月通過APP繳納物業費可以打點兒折之外，他極少使用APP里的其他服務。

目前花樣年已通過兼并、合作等方式收購超過30家物業公司，在全國范圍內擴張。唐學斌表示，目前彩生活管理的社區中，90%都不是花樣年旗下的樓盤。

除了APP，通過提高社區智能化，批量化管理，大量減少人員成本，彩生活已連續實現盈利?；幽旯九?，彩生活收入以及利潤占花樣年集團整體不足一成，不過已連續三年復合增長超過25%。2012年，彩生活實現收入1.85億元，同比增長48%；凈利潤超過4000萬元，凈利率達14%，毛利率高達40%以上。

在彩生活憑借社區服務挖到第一桶金后，物管行業成為越來越多房企眼中的 香 饃饃，房企的業主爭奪戰也就此拉開。

彩之云誕生四個月后，萬科在去年“雙十一”正式推出針對萬科業主的“住哪兒”手機客戶端，功能包括物業申請報修、曝光、投訴、表揚等，同時還能對周邊商家進行打分，而龍湖的社區APP也將于本月在重慶試點。

速途網專 欄作家、電商分析師楊世界則記者表示，雖然目前已有大眾點評、美團網等大量的生活消費類APP，但房企的社區APP如果瞄準“社區最后一公里消費”，較其他APP而言仍具有用戶精準度高、落地概率大的優勢，而且對于未來圍繞業主開展的業務，也具

有無限的可能性。

大數據的可能性/

與花樣年一樣，眾多房企扎堆社區電商APP，并不滿足于社區生活消費，更注重把社區業主引入APP平臺后，社區金融帶來的廣闊“錢景”。

2013年6月23日，花樣年全資發起的桂林市合和年小額貸款有限責任公司正式成立，透露出花樣年總裁潘軍更大的野心——“草根金融”，去年底花樣年與成都媒體交流時，潘軍曾提到，公司希望通過社區服務平臺，發展金融業務，這個金融服務是社區、小額的。

在潘軍的設想中，彩生活服務的業主、小區內的生活服務商都可以成為小額貸款的潛在目標人群，“現在銀行做的小微貸款都是50萬元以上的，幾萬元錢的銀行都不做，但這個市場需求又很大，”他認為，雖然額度小，但如果小額貸款總量做到 “海量”，小額貸款將仍有盈利空間，“比如每人借4.5萬，那么多用戶就能放出上億元貸款，這個利息、復利是很高的?！?/p>

對于業主的信用評估，則將采用“基于社區消費的信用”，在這個 “大數據”理論的應用中，物管獲取的海量業主信息成為獲得高效評估結果的關鍵。業主是否準時繳納水電費、物業管理費、停車管理費等都被記錄在案，成為其信用評估標準。潘軍透露，花樣年從5年前開始搜集用戶數據。在這個平臺上，業主、小區內的生活服務商都會留下所有行為的數據。

《每日經濟新聞》記者登錄合和年小貸公司網站查詢發現，公司業務包括工薪貸、業主貸和生意貸，額度在2萬~30萬元不等。其中額度在2萬~10萬元的工薪貸無需擔保，貸款者只需提供身份證復印件、工作證明、幾個月銀行流水、房產證/租房合同復印件和近一個月交租單或水電單幾項記錄。

隨著物業大數據的深入搜集，未來這些資料或許無需用戶提供，而是直接由物業公司聯合的銀行自動調出、生成。

潘軍向 《每日經濟新聞》記者表示，社區的小額貸款幾乎沒有出現壞賬的可能，因為業主有房產在小區；而對于那些在小區租房的用戶來說，只要嚴格把關，也能將壞賬率控制在可控范圍之內。

想在社區金融分一杯羹的當然不止花樣年，越秀集團、萬科均有類似舉動。

事實上，萬科的社區金融服務已在杭州良渚文化村項目中小試牛刀，萬科為良渚文化村的業主配備了“村民卡”，據《每日商報》報道，在入住的3000個良渚文化村家庭中，超過8000位村民開通了此卡。這張卡可用于身份識別及衣食住行的生活消費，卡中的余額可以在村民食堂、早教中心、超市等社區配套場所使用。

楊世界認為，在房企通過物業搶奪業主用戶后，未來不僅在生活消費和社區金融上有所斬獲，一旦消費觀念成熟后，通過APP賣房亦可能高速發展，“根據搜集到的業主數據，針對不同消費能力的業主，判斷其朋友圈消費層級，針對性地推薦房源，最終可以更精準地推動二次消費，把大量的業主轉化為潛在銷售人員，這種創新、海量的營銷手段正是‘互聯網思維’的本質所在?！睏钍澜缯f。