市值保衛戰的難題：業務轉型須獲投資者認同

每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

事實上，在過去一年中，轉變既有發展模式，探索和尋求新的商業模式，已經成為房地產行業的一種風尚。云服務、代建、地產金融、社區金融、社區電商……這些全新的名詞，不斷從開發商召開的各種戰略發布會上傳出，但地產股的價格并沒有因為這些嶄新的戰略轉型方向發生巨大的變化。

《每日經濟新聞》記者采訪中信建投首席分析師蘇雪晶時問道，為何地產商作了很多對行業具有顛覆性意義的嘗試后，仍然無法擺脫股票市值縮水的命運，后者意味深長地回答：“股價已體現了資本市場的看法?！?/p>

蘇雪晶認為，根本原因是投資者目前還沒有看到這些新的戰略方向的盈利前景，在這樣一個背景之下，股票價格自然不會有大的變動。

五花八門的輕資產運動/

實際上，房地產公司在“觸網”之前，已經有過五花八門的各式“輕資產運動”。早在2010年，綠城就第一個“吃螃蟹”，向全行業推出了綠城“代建”業務，按照被代建項目的6%~7%收取費用。在當時，這是個相當令人眼饞的數字。

“綠城自身的凈利潤率也不過只有12%，代建的收費等于是和綠城大量投入自有資金開發的項目接近了?！眱|瀚智庫中國上市房企研究中心副主任張化東說。

綠城的輕資產業務，不僅只有代建，還包括它的建材電商。截至2013年12月，綠城電商已成功拓展了包括葛洲壩集團、積水房產、重慶兩江集團、海爾集團等外部會員333家，客戶類型包括房地產開發商、工程承建商、城市綜合體、酒店、銀行等。目前，綠城電商服務的房地產項目已達600余個，年銷售額25億元。

發展輕資產模塊的不只有綠城。另一家位于浙江的房地產上市公司去年也推出了新的業務——體驗式消費型城鎮商業資產管理服務，并在上海、四川、浙江等地開出了五家商業地產資產管理公司。

同樣，花樣年也推出了“彩生活”這樣的社區電商，并依托社區服務的平臺，發展面向業主的社區金融。

這些新推出的業務背后，都有一個共同的商業邏輯——減少企業自有資金的投入，通過輕資產的商業模式盈利。

對現金流和負債率飽受詬病的開發商來說，上述模式顯然有利于公司的財務健康，幫助投資者對公司建立信心。但出人意料的是，資本市場卻被沒有立即作出正面回應。

即使已經涉足社區金融的花樣年控股，去年的股價維持在1.2~1.4港元間，并未出現大幅增長跡象。

這個結果讓很多人感到詫異。為什么房地產業的轉型，卻難以得到資本市場的踴躍回應呢？

盈利前景尚未被看到/

開發商向互聯網轉型，資本市場會不會看好？張化東舉例說，三泰電子推出的“速遞易”，說白了就是進入到各大社區的自助快遞箱，但這一業務推出后，三泰電子的股票幾乎漲了40多倍。

如果說，速遞易不過是解決物流的最后一公里，而萬科、世茂在內的開發商所提供的社區金融、社區服務所涵蓋的領域顯然要比三泰電子大得多。

據張化東統計，萬科目前已經累計開發交付的社區將近1億平方米，能容納300萬~500萬人口，這部分人群每年在社區的常規消費規模都是非常驚人的。在此基礎上，萬科等地產商開展的社區金融、社區電商和社區服務等新業務，顯然孕育著巨大的潛力。

但目前關鍵的問題是這些企業的轉型仍然處于探索和嘗試階段，連樣板都沒有完成，資本市場很難對這些新業務的盈利前景進行評估，市值偏低也是理所當然的事。

不僅如此，蘭德咨詢總裁宋延慶還認為，更糟糕的是有些房企的轉型，讓投資者認為，連開發商都已經不看好房地產行業了，要轉型其他領域發展，房地產股票的投資價值就更可想而知。

宋延慶說，房地產行業目前最大的問題在于其增長模式。長期無法從規模增長向質量效益增長轉變，行業的銷售規模越來越大，資金的壓力也變得越來越大。資金環境稍有風吹草動，地產股就風聲鶴唳。另外，行業平均凈利潤率按年均一個百分點往下降，也令投資者頗為失望。這個局面要改，轉型是必須的，需要深度實現房地產開發的全價值鏈。

但從目前看，開發商的轉型也有不小的難度。雖然綠城的代建業務、電商業務，需要投入自有資金極少，但由于需要投入大量的團隊和精力，凈利潤非常低。其他諸如資產管理、社區電商等業務，都不同程度地存在利潤率偏低的問題。相比之下，社區服務倒可能是房地產企業最好的發展方向。

宋延慶的說法，顯然與萬科、世茂、龍湖等主流地產商目前正在進行的一系列圍繞社區生活服務業的變革不謀而合。對于開發商來說，如果要改變目前地產股的低市值，唯一的辦法就是加快社區服務領域的轉型，至少在一部分試點樣板區里實現很好的業績，再把試點成果向資本市場公布，才能重新贏得投資者的信心，令股價重新恢復到向上的軌道上。