盈利困境制約投資沖動 綠色地產待進一步扶持

每經編輯 每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

A股和港股不僅對輕資產觀點的判斷迥異，對于目前在A股市場被熱炒的綠色地產概念股的態度也不同。近年成功登陸香港資本市場的當代置業、朗詩綠色地產等企業股價在二級市場表現不佳。

有分析師認為，當代置業等公司股價表現不佳的原因是，綠色地產將明顯提升房企的建筑成本，在房地產行業毛利率下滑的大趨勢下，房企大規模投入綠色地產開發面臨重重障礙。

今年“兩會”期間，國務院總理李克強在會見中外記者時提出“向霧霾等污染宣戰”，綠色地產再度受到業界的高度重視。綠色地產獲得更好的盈利空間也許只是時間問題。

只是務實的香港資本市場過于注重實際業績，因此，綠色地產的概念至今沒能打動投資者的心。

綠色建筑或成差異化競爭關鍵/

在日前由越秀地產與廣東省環保產業協會聯合舉辦的綠色建筑新視點沙龍上，廣州市呼吸研究所主任張挪富透露，去年全球肺癌發病人群中，亞洲占了一半。

廣東省建筑科學研究院副院長、廣東省綠色建筑專業委員會主任委員楊仕超在沙龍上指出，建筑工業污染是多個城市出現霧霾天氣的主因之一，例如常用的鋼筋、水泥在其生產過程中會產生大量的廢棄物，要想成功治理霧霾，減少建筑工業污染是不可忽視的一點。

“綠色建筑對材料和施工有著嚴格細致的規范，在通風、采光、遮陽和隔熱上也很有講究；綠色建筑是推動環保節能不可或缺的一環。因此，要想治理空氣污染、減少霧霾發生，大力發展綠色建筑是一項十分重要的舉措”，華南理工大學建筑學院副院長孟慶林表示。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示，由于我國綠色地產發展處于“從示范到快速發展的過渡期”，如果城市存量建筑改造、新建建筑，以及保障房和城鎮化建設都大規模運用綠色地產，將為行業發展提供幾十萬億規模的商機。

根據2012年5月7日住建部和財政部聯合公布的 《關于加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》，到2020年，我國綠色建筑占新建建筑比重超過30%。朱一鳴表示，目前我國每年新增的建筑面積在16億~20億平方米，這意味著2020年以后，我國每年至少有超過5億~6億平方米以上的新建筑是綠色建筑。

近年來，越來越多的內房企洞察先機，除了萬科、綠地等龍頭房企紛紛加大了綠色建筑的推廣力度外，越秀地產日前也宣布未來所有建筑均按照綠色建筑標準建設，包括當代置業、朗詩綠色地產、三湘股份等企業更是把綠色科技地產作為差異化競爭的秘密武器。

綠色地產未能提振內房股價/

“發展綠色地產最大的困難仍然是成本問題，根據我們統計，以相同的地段計算，采用綠色建筑的項目售價較周邊普通項目價格要高20~30%，所以這些項目只能走高端路線。但與此同時，目前消費者對于綠色地產的認同度不高，愿意為其支付溢價的意愿很低，這意味著綠色地產所帶來的成本上漲難免對企業利潤造成侵蝕”，朱一鳴認為。

根據中國建筑科學研究院的數據，目前普通建筑的建安成本約在3000元/平方米，要達到住建部綠色建筑標準三星級的要求，建筑成本每平方米大約增加350元，如果要達到更高標準，建筑成本還將進一步提升。根據當代置業日前公布的2013年業績，公司去年營業收入較2012年增加約76.5%至34.69億元，毛利增加57%至13.7億元，但毛利率為39.5%，較2012年下降4.9個百分點。

廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲也坦言，綠色建筑的推廣難度確實不小，難題一是成本問題，由于綠色建筑成本高，意味著售價也會提高，涉及到消費者能不能承受的問題；其二是政策問題，在不少地區，綠色建筑在實施過程中跟政策配套不吻合。

“由于目前整個房地產行業存在毛利率下滑的壓力，在綠色建筑成本沒法消化的制約下，如果大規模推廣綠色地產，上市房企的財報會更加難看，這必然會抑制房企投入綠色建筑的熱情。”朱一鳴表示，雖然國家相關部門出臺了關于綠色建筑的實施意見，并且成立了碳排放交易所鼓勵企業節能減排，但實質性的優惠政策不多。要真正推廣綠色地產，國家出臺土地與稅費優惠的配套政策已經刻不容緩。

在此背景下，盡管綠色地產未來可能出現巨大的商機，但眼下并不被投資者所認同?！睹咳战洕侣劇酚浾甙l現，去年兩家成功登陸港股的綠色地產開發商股價表現不佳，截至4月3日，當代置業的收盤價較發行價下跌近20%，靜態市盈率跌至2.5倍，去年成功借殼上市的朗詩綠色地產股價跌幅更是高達35%。不過，在A股上市的三湘股份股價表現比較堅挺，公司靜態市盈率高達70多倍。

“市場估值之所以出現巨大差異，主要是由于A股與H股兩地投資者理念的不同”，格雷投資研究總監兼副總經理馮立輝告訴記者，A股投資者傾向于概念型與小盤股，所以霧霾概念能為高估值提供支撐；但港股投資者更為理性，他們看重的是業績，只有概念沒有盈利很難獲得投資者認同。