同策咨詢研究部總監張宏偉：新晉富裕人群興起 激發高端住宅市場投資熱

2014年年初，受到銀行信貸緊縮、流動性緊張的影響，第一季度，整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來。但是，一線城市、部分二線城市高端住宅市場表現卻獨樹一幟，一部分項目還呈現出集中放量的態勢。

年初，高端住宅市場集中放量、集中成交，主要是兩方面原因：一是年后高端預售許可證放開，當前釋放的是去年底被（停發預售許可證）限售項目的市場需求；二是在銀行信貸緊縮市場背景下，企業資金回籠速度放慢，對于存量偏大的板塊或區域，一些精品化房企調整推盤策略，采取平價策略推盤，甚至部分城市高端項目采取大幅降價的措施，也會導致年初高端樓盤集中成交。

研究結果表明，主要城市的高端住宅市場的發展速度大大超過了同一城市中主流住宅市場的發展速度。從過去幾年高端住宅市場發展狀況來看，價格上漲最快的地區為北、上、廣、深等一線城市及部分二線城市，原因是這些地區新晉富裕人群的興起以及商品價格的上升。

《群邑智庫·2013胡潤財富報告》報告顯示，全國有105萬千萬富豪和6.45萬億萬富豪，分別比上年增長3%和2%。目前，上海已成為這些富豪投資的不二之選。同樣，部分二線城市如成都等地也成為這些富豪投資的選擇地之一。

從富豪們的偏好看，富豪買家需要的是品質最為出色的國際性住宅，并愿意為此付出相應價格成本，他們的注意力集中于市中心區域的高檔住宅，而非郊外或陽光充足地帶的休閑度假物業。這反映出以上海為代表的全球市場對于市區住宅的偏好，因這些億萬富豪們需要居住在市區以打理其業務。

從抗跌性或保值的角度來說，高端住宅市場的抗跌性還是比較強的。在市場高漲期，高端住宅市場成交較為活躍，對于投資客的資產保值增值具有重要的作用；而在市場低迷或市場平穩期，由于樓市“限購”等因素的存在，高端住宅市場盡管呈現出階段性成交低迷的狀況，但由于市場的長期趨好性、投資渠道缺乏及高端住宅物業的抗跌性較強等原因，投資客在這個時候正是有更多的時間去選擇合適的項目投資。

此外，在“限購”的市場背景下，高端住宅物業價格漲幅比較平穩，未來市場一旦反彈，投資者將獲得更大的投資回報與收益。從這個意義上講，樓市“限購”對高端住宅投資者來說也是贏得了投資高端住宅物業的時間。

（每經記者杜冉樂根據嘉賓觀點整理）