王瓊：天津甲級寫字樓空置水平不存在風險

每經記者尚希發自北京 今年9月，天津市商務委會同北京、河北商務主管部門，共同制定了“關于落實京津冀共同推進市場一體化進程合作框架協議商務行動方案”，確定了三省市商務部門的具體工作職責和任務分工。 “商業行動方案”的確定無疑將推進京津冀三地在建設統一開發的商貿流通市場方面，互相融合發展，也為天津提供了更為完善的政策環境以及發展動力。 如此一來，天津商業地產市場，特別是高端寫字樓的需求會有何變化？天津CBD的構建前景如何？《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）記者專訪了第一太平戴維斯北京研究與顧問咨詢部董事王瓊。 全市寫字樓空置率約20% NBD：就天津甲級寫字樓市場來說，空置率情況怎么樣？ 王瓊：2000～2002年，天津甲級寫字樓市場處于起步階段，盡管供應量有限，但由于需求不足，至2002年底寫字樓的空置率上升至約40%左右，是近14年（2000～2013年）以來的最高值。2003～2006年，天津寫字樓吸納量快速增長，致使空置率大幅度下降。2007～2009年，全球經濟不振，導致寫字樓需求驟減，2009年凈吸納量達到負值，空置率呈現上升趨勢。 自2010年以來，天津寫字樓市場呈現良好態勢，供給量加大，同時需求也逐步增長，空置率保持在20%左右。目前，天津甲級寫字樓租金水平為每平方米每月139元，明顯高于其他主要二線城市。 NBD：在您看來，這樣的空置率情況是否屬于健康值？ 王瓊：綜合天津近幾年的數據分析，天津市甲級寫字樓空置率已呈現較為健康的水平。2004年至今，全市寫字樓的空置水平大約維持在20%左右，低于其他主要二線城市水平，因此目前天津甲級寫字樓的空置水平并不存在風險。盡管未來大體量項目集中入市，可能會引起寫字樓空置率在短時間內持續走高，但長遠來講，隨著天津經濟穩健發展，寫字樓需求將保持上升趨勢。同時大量新項目的入市，也會為租戶提供更多的選擇，進一步刺激市場活躍度。 從目前的市場環境來看，正在開發的項目多數由資金實力雄厚的開發商投資建設，抵御市場風險的能力比較強。且多數項目愿意與第一太平戴維斯等專業機構保持合作以獲取更專業的市場信息和開發建議，天津寫字樓市場已走上品質化發展的道路。因此，未來供應的寫字樓具備承載新增租戶的能力。 北京外溢需求首選地 NBD：作為京津冀一體化的重要樞紐，濱海新區目前商業寫字樓市場的發展情況如何？ 王瓊：濱海新區位于天津東部沿海地區，環渤海經濟圈的中心地帶，就位置來講，是中國北方對外開放的門戶。濱海新區在京津冀一體化中起到了重要紐帶的作用，如果沒有濱海新區，京津冀一體化便無法實現。 目前來看，天津濱海新區的交通配套還在不斷完善中，僅有輕軌9號線及若干公交線路連接中心城區和濱海新區，另外，商業及住宅配套相對缺乏。 濱海新區目前的商務區包括泰達MSD、響螺灣中央商務區和于家堡金融商務區，目前3個商務區寫字樓總存量大約為60萬平方米。泰達MSD因起步較早，商業配套及交通配套比較完善，形成了濱海新區的傳統區域，加之政府對金融等企業的扶持政策，因此金融、貿易、物流、房地產等企業是該區域寫字樓市場的主要驅動力。該區域甲級寫字樓平均租金與全市租金水平基本持平，可以達到每平方米每月130～140元。 NBD：您如何看待京津冀一體化之后，對天津及區域內寫字樓市場的影響？ 王瓊：未來3～5年，濱海新區將有大量新增寫字樓供給，大約為500萬平方米，充足的新增供給確實需要一定時間消化。但鑒于該區域定位明確，區別于北京吸引金融總部，天津于家堡金融區將重點引進創新金融機構和創業風險投資機構等金融企業，加之政府扶持政策的實行，將提高該區域寫字樓的去化速度。另外，作為有著長期規劃的區域，確實難以在兩三年內就有良好表現。 如果京津兩地雙城驅動的模式得以順利推進，天津有望獲得與北京同等的政策扶持，回歸北方經濟中心的角色定位，而濱海新區的開發更是已上升為國家戰略。目前天津的寫字樓租金不到北京的一半，而濱海新區的租金較中心城區更低，寫字樓品質及配套設施較河北也具有明顯優勢，因此相對低廉的辦公成本加之天然的地緣優勢，使濱海新區乃至天津寫字樓市場，成為未來北京外溢需求的首選之地。