盈利能力趨降 房企提升利潤空間成當務之急

每經編輯 每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

盡管行業利潤下滑和規模增速放慢，但對開發商來說，提升利潤的空間和手段并不少，只要能夠堅持創新，高投資回報率的時代，依然有希望實現。

開發商凈利潤率可能降至4%？

億翰智庫首席研究員陳嘯天說，由于房價快速下跌，而地價并沒有出現回調，因此房地產行業的整體利潤率有進一步惡化的趨勢。他表示，有個別企業曾透露，如果不做稅務籌劃，2015年的凈利潤率很可能降至4%以下。與此同時，開發商提升凈資產收益率的有效手段——高周轉，目前的效果卻非常不理想。絕大部分企業銷售規模增速都沒有超過30%，這使得行業整體凈資產回報率較此前有一定程度的下滑。

在這樣的環境下，開發商要從資本市場直接融資，給股東更好的回報，就只有尋找其他出路。

克而瑞信息集團研究中心副總監林波以萬科為例，給出了一個方向。據他介紹，選擇小股操盤的萬科，在2014年三季度的凈資產收益率的變動情況，比其他開發商略好一些，可以看出小股操盤對萬科凈資產收益率的貢獻。

但也有很多行業人士告訴 《每日經濟新聞》記者，小股操盤、代建等模式，由于可以獲得品牌輸出、管理費等額外收益，因此收益率確實要比一般開發商高一些。但是，由于代建和小股操盤的收費都比較高，中小房企愿意接受代建和小股操盤的規模并不大，在這樣的背景下，小股操盤和代建等模式，對企業的凈資產收益的提升能力非常有限。

除了小股操盤和代建以外，房地產業界還選擇學習彩生活模式，期望通過服務，來提高公司的盈利能力。億翰智庫選取了幾家典型的服務性企業的財務數據，和代表性的開發企業的財務數據，包括中介代理領域的世聯行、社區服務領域的彩生活和金融服務領域的諾亞財富等三家代表性地產類服務機構，與開發領域的萬科、保利、招商、碧桂園和恒大五家，數據表明，主攻地產服務的企業毛利率與凈資產收益率普遍領先于傳統開發企業。

此前，海通證券也發表了類似的看法，認為房企有機會通過提供消費者增值服務來提升公司的毛利和凈資產收益率。

世茂集團副總裁蔡雪梅更提出，將房屋作為一個互聯網平臺的設想，接入理財、保險、旅游產品、裝修家居等不同業務，通過和這類相關消費的連接和植入，勢必產生增值的客戶收益。通過這種方式來提升房地產企業未來的利潤率和盈利能力。

成本控制已成當務之急

在積極通過增加附加服務提升毛利率的同時，開發商們也不斷探索降低成本，提高凈資產收益率的可能性。

林波說，目前開發商的土地、人工等諸多成本都很難控制，唯一有機會節省的就是財務成本。

平安信托一位內部人士透露，此前有很多房企曾和他們討論，利用房地產眾籌開發的方式降低融資成本，但這一方式最終沒有獲得實質推進。其中一個重要原因是，住建部有明確規定，禁止開發商在未取得預售許可證的情況下以任何形式向客戶收取資金。

但這并不意味著房企無法有效降低融資成本。上海一些外貿進口公司的銷售人員介紹說，目前利用信用證貸款融資是獲取低息融資的一種方式，據了解，也有房企涉足上述領域，只不過具體規模尚不得而知。

如果說，降低融資成本的做法有打擦邊球的嫌疑，那么通過境外市場發行優先票據，或者獲得銀行組合貸款等方式，已經成為很多企業的主導方式。

旭輝地產去年上半年正是通過降低負債比例的方法，獲得了香港市場的認可，其平均財務融資成本也因此降低至上市以來的最低水平。

除了融資成本以外，降低建筑成本是一種途徑，但這些手段能不能徹底提高房企的凈資產收益率還有待進一步檢驗?？梢钥隙ǖ氖?，開發商將在今年進一步集約管理，通過對成本的精細控制提高收益。