舟山一海島度假村項目爛尾 分析稱純住宅旅游地產模式走到盡頭

每經編輯 每經記者 沈溦 浙江攝影報道    

每經記者 沈溦 浙江攝影報道

面朝大海，春暖花開，對于居住者而言，擁有一套臨海度假房是個不錯的選擇。然而，近幾年海南、山東、浙江等旅游資源豐富的地區，卻開始出現旅游地產項目空置問題。

浙江舟山是著名的海島休閑旅游度假勝地，經歷前幾年的房地產投資熱潮后，如今隱憂漸漸顯露。日前，一處位于舟山市岱山縣的海島度假村項目被曝面臨爛尾風險。

近日，《每日經濟新聞》記者實地采訪后發現，該項目名稱為峰景灣海尚公館，早在2004年就已經拿地開建。目前，項目一期已正常交付，剩余近20萬平方米的在建工程因為開發商破產面臨爛尾。

浙江大學管理學院休閑管理研究所所長王婉飛認為，旅游地產項目的開發需要前瞻性，但又不能有一步到位的思想，在市場低迷的情況下，需要有規劃的開發思路。業內人士認為，純粹的住宅式旅游地產已經走到盡頭，改造現有的旅游地產，使旅游和地產相結合，采用分時租賃、電商渠道等也是較為可行的方式。

三輪重整未找到接盤方/

被曝出現爛尾風險的項目，位于風景宜人的岱山本島客運碼頭東側山外山島上，占地800余畝，規劃戶數1280多戶，項目有多層、聯排、小戶型高層公寓，總建筑面積達33萬平方米。推介宣傳還稱：“峰景灣海尚公館將規劃建設國際豪華游艇俱樂部、五星級休假酒店、時尚商業街區、山林公園、地質公園等各項高端配套。”

1月9日，記者來到項目現場，該項目離本島僅幾十米，中間有橋相連，距碼頭步行十分鐘左右過橋往西，是目前已交房入住的小區一期。由于正值冬季，小區內人流稀少，最西端的兩幢高層至今未有人員入住。

小島東側和南側是在建爛尾樓，其中有20幢左右公寓樓已封頂，不少樓房外層的鋼架尚未拆除，此外還有大約30幢以上的排樓。岱山本地一位房地產人士告訴記者，項目負債額度可能達10億以上，要找接盤方困難極大。岱山住建局相關人士表示，目前債務具體額度還沒有完全統計清楚，但確實數額巨大。

浙江省岱山縣住房保障和房產管理局局長方蓮對《每日經濟新聞》記者表示，目前，峰景灣項目的開發公司三林房產已于2013年申請破產，并在2014年發布了三輪破產重整公告，至今未找到接盤者。三林地產在銷售和開發過程中的決策失誤，可能是項目失敗的主要原因。

一份編號為(2013)舟岱商破字第2-2號的岱山縣人民法院公告顯示：法院根據萬嘉旅游開發有限公司的申請，于2013年7月16日裁定受理該公司破產重整一案，并指定該公司清算組為管理人。法院于2014年8月18日裁定宣告該公司重整。

公告稱該公司位于浙江省舟山群島新區岱山峰景灣獨立島嶼，原項目規劃為賓館、商品住宅 （含別墅），屬于旅游房地產，主要資產為可出售170余套商品房，建筑面積為19.34萬平方米的在建工程，面積為23.9795萬平方米的國有土地使用權。據介紹，目前經過三輪轉讓公告，價格由47620萬元降到38500萬元，但至今沒有找到接盤方。

據了解，峰景灣項目的開發商萬嘉旅游開發有限公司隸屬于寧波企業三林控股集團有限公司。資料顯示，該公司成立于2005年，以休假小鎮為核心業務，注冊資本為1億元。

房企熱衷旅游地產投資/

方蓮表示，在峰景灣項目開發過程中，主要問題還是銷售經驗不足，“在二期開發之前，政府方面其實已經察覺到項目資金可能存在問題，并進行相關詢問，也沒有提前頒發預售證，但最終項目還是不得不停止。”

實際上，旅游業一直以來都是舟山的支柱產業，隨著跨海大橋的開通，以及舟山海洋旅游試驗區推進，舟山旅游地產開發投資強勁，舟山旅游地產主要分布于朱家尖、桃花島和岱山秀山島等旅游資源豐富的區域。

《每日經濟新聞》記者發現，舟山目前最為火熱的是旅游度假地產和旅游住宅地產，主要類型為旅游賓館、度假村、產權式酒店和旅游區低密度住宅。僅在岱山縣的秀山島一隅，就匯聚了東方蜜月城堡、蓬萊閣、秀山灣度假村、金沙灣雅墅等多家旅游地產項目。

舟山市2010年10月12日出臺的 《關于進一步加強我市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》明確，“自本《意見》發布之日起，除旅游房產外，暫定本市及市外居民家庭只能在本市新購1套商品住房 （含存量住房）”，該《意見》把旅游房產排除在“限購令”外。

對于旅游地產市場，目前最大的風險是項目的市場前景難以估計。和普通住宅不同，旅游地產的主要營銷渠道往往不在項目當地。以舟山的樓盤為例，寧波、上海、杭州及浙江各省市等地都可能成為房地產項目的推廣地。

方蓮告訴記者，岱山在售的旅游地產項目中，目標客戶主要指向寧波、上海等地，在2014年上海房地產春季展示會上，岱山縣的多個旅游地產項目就以組團方式參展。她同時也承認，從2014年以來，受大環境影響，“投資旅游地產的人群不多，銷售業績平平。”

就峰景灣海尚公館項目，方蓮稱，在提出的前期規劃中，整個峰景灣項目還是比較被看好的，“其中一期開發的多層住宅項目定價比較合理，賣得也比較好，吸引了不少寧波、上海等地的客戶購買，但是另外兩幢高層建筑定價5000元每平方米，比當時岱山的房價高出三分之一。銷售不佳的同時，開發商又貿然決定將剩余近20萬平方米項目同時動工，最終因為資金問題破產。”

旅游地產開發需謹慎規劃/

據舟山統計局數據顯示，2014年舟山房地產市場銷售成績平平。2014年11月份，舟山市商品房銷售面積9.24萬平方米，下降50.8%；1~11月，商品房銷售面積為76.07萬平方米，同比下降22.6%，降幅比前三季度擴大6.4個百分點。

與此同時，當地的房地產投資持續快速增長。2014年11月份，全市房地產開發投資20.15億元，同比增長103.9%。1~11月，舟山市房地產開發投資210.74億元，增長60.0%,增幅比前三季度提高5.8個百點；房屋竣工面積為121.99萬平方米，增長30.7%。

王婉飛教授表示，旅游休閑地產的發展主要受到資源、資金、市場等要素影響，從旅游資源來說，舟山屬于長三角地區少有的集海濱度假和佛教旅游于一體的旅游勝地，隨著舟山海洋新區的建設，開發商的資金投入意愿也在增強。

“旅游地產的開發需要一個先導性眼光，不能因為近期市場低迷而停滯，度假旅游的需求是大的發展趨勢，政府需要有長期的發展規劃，也許可以從農家樂、休閑民居這樣的基本休閑項目開始，慢慢發展到更高端的旅游休閑項目，切忌有一步到位的思想，避免出現過快開發。”

針對國內一些城市旅游地產出現的“高空置率”問題，國際旅游地產專評委副主任林峰認為，純粹的住宅式旅游地產已經走到了盡頭。要解決目前的高空置率問題，必須將旅游地產功能化，使旅游和地產相結合。

仲量聯行華南區戰略咨詢部總監招錫祥日前稱，旅游地產未來的主要發展模式主要有資源+主題酒店、養生地產和文化產業與地產結合三種，開發商可以根據自身項目的地理位置、地域特點、自然資源、歷史文化等條件和詳細精準的前期規劃，選擇適合項目的發展模式。