軌交上的貴陽樓市：價格在漲 庫存仍高

每經編輯 每經記者 杜冉樂 發自成都    

◎每經記者 杜冉樂 發自成都

全國兩會期間，李克強總理無論在政府工作報告中，還是在參加各地代表團談話時，都在強調一點：中西部已成為國家經濟投資的重點，尤其是西部地區，涉及鐵路等重大基建項目。

貴州，作為一個發展較慢的西部省份，其城鎮化率遠低于全國平均水平。不過，隨著2014年底貴廣高鐵開通及貴陽多條城市軌道交通的建設，在不少媒體眼中，曾有“第二個鄂爾多斯”之稱的貴陽樓市，正在悄然生變，成為因基建投資而快速升溫的典型樣本。

合富輝煌研報顯示，2014年貴陽新房均價5292元/平方米，同比上漲10.9%。不過，當地一位大型房企營銷中層指出，樓市存量還在高位，去庫存仍是頭等大事。

基建提高樓盤價值

兩年前，《每日經濟新聞》記者實地調研了貴陽樓市。彼時，當地樓市受到“全國第一大盤”花果園、中天城投“未來方舟”等超級大盤沖擊，庫存壓力巨大。其中僅花果園項目就占了全貴陽樓市份額的五成以上。

業內人士認為，貴陽頻出超級大盤，是當地財政薄弱的無奈選擇，但這在全國省會城市中并不多見。

貴陽地方財政薄弱也致使其基建難以跟上，比如軌道交通。2012年是國內城市軌道交通“井噴式”獲批的一年，但直到2013年，貴陽才趕上軌道交通的“班車”。

按照規劃，貴陽軌道交通網由4條線路

組成，其中1號線連接了觀山湖區、老城區及小河片區，相當于拉通了貴陽老城至新城，總投資193.7億元，建設工期4年半。

綠地集團貴陽一位營銷中層人士向《每日經濟新聞》記者表示，“貴陽軌道交通開建以來，沿線樓盤賣得都很不錯，售價也比其他周邊樓盤每平方米高出三五百元?！?/p>

除了市內交通改善，去年底，正式運營的貴廣高鐵成為連接貴州到廣東，乃至華南地區的一條大通道。

在碧桂園貴州區域公關負責人周靈梓看來，廣東雖是經濟發展的前沿地區，但貴州在生態環境和發展后勁上更有優勢，從華南來貴州旅游度假的人很多。碧桂園的定位就是旅游度假產品，到廣東推銷“第三居所”概念。

去年房價上漲一成

隨著國家對中西部投資力度的加大，以及貴陽的城市基礎設施大幅提升，當地房價也坐上了“高鐵”。

合富輝煌研報顯示，2014年貴陽新房均價5292元/平方米，同比上漲10.9%。

周靈梓透露，貴陽花溪碧桂園項目自2013年底開盤以來，占據貴陽七成以上別墅市場，累計銷售回款23億元，主打戶型248~600平方米，銷售均價9000~10000元/平方米，利潤率約10%。他對這一利潤率水平很滿意。《每日經濟新聞》記者注意到，貴陽樓市90%以上屬于外來房企。隨著大盤逐漸消退，像萬科、保利、中鐵、碧桂園、綠地等大品牌房企加速推量，比如一知名房企打出66~87平方米的名校裝修房，以低容積率和高綠化率為營銷賣點，搶盡了當地樓市

的風頭。

周靈梓介紹，貴陽大盤項目面對的主要是工薪階層，容積率很高，當地市民其實不太喜歡住這種房子。

“短平快”運作加速去化

“我最近調研發現，貴陽樓市至少仍有1200萬平方米存量?！必撠煷聿邉澅贝筚Y源·夢想城的傳世（中國）地產顧問有限公司劉永坤向《每日經濟新聞》記者透露，雖然國家加大了基礎設施建設，提升了當地樓盤的附加值，但同時驅使當地的房地產供應量迅速增長，加大了去化壓力。

因為沾了高鐵的光，位于觀山湖區火車北站正對面的北大資源·夢想城曾令貴陽地產界“眼紅”，但如今他們的日子也不好過。

劉永坤介紹說，“高鐵開通之前，項目主打高鐵經濟牌，向投資者宣傳項目未來發展潛力等，一直到開通那幾天，售樓部的客流量都很大。隨后，來訪客戶大不如前，以前1個月銷售7000萬~8000萬元，現在只有2000萬~3000萬元，下降了六七成?！?/p>

前述綠地集團貴陽營銷中層人士指出，雖然存量仍在高位運行，但在銷售方面不同樓盤區別較大，位置較偏的樓盤應該快速靈活出貨。

劉永坤指出，開發商不像以前操作大盤時，先把配套做起來再集中性推盤，當前多數房企拿到預售證后不用多等就開盤，做得多是“短平快”項目，比如推盤100套，只要成交80套，就已經達到了預期效果。

據合富輝煌預測，2015年貴陽住宅市場供應量不會超過500萬平方米，銷售量不會突破2014年的600萬平方米，下降趨勢明顯。

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西部投資

增加公共產品有效投資。確保完成“十二五”規劃重點建設任務，啟動實施一批新的重大工程項目。主要是：棚戶區和危房改造、城市地下管網等民生項目，中西部鐵路和公路、內河航道等重大交通項目，水利、高標準農田等農業項目，信息、電力、油氣等重大網絡項目，清潔能源及油氣礦產資源保障項目，傳統產業技術改造等項目，節能環保和生態建設項目。