誰能分食110萬套棚改房市場“蛋糕”

每經編輯 每經記者 杜冉樂 發自成都    

◎每經記者 杜冉樂 發自成都

按照李克強總理政府工作報告的內容，今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區改造將達到580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。政府工作報告還提及，住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。這與去年11月住建部發文鼓勵地方政府回購商品房的政策一脈相承。

四川大學不動產市場研究所所長吳豐向《每日經濟新聞》記者表示，加快棚改步伐與降低保障房門檻，本質上會增加安置房需求，未來新獲批的單純保障房建設用地會減少，要么采取房企配建形式，要么采取回購商品房。在吳豐看來，房企參與棚改業務，只是其商業驅動戰略的一部分。

消化部分商品房庫存

西部某省住建廳住房保障處負責人透露，以前地方更多是給予實物保障，而現在更多強調貨幣補貼。在他看來，貨幣補貼措施可增加受保障人群對市場存量房的吸納度。

在保障房開發上，由于區位較偏、配套不齊或門檻較高等原因，近年來屢屢被曝出空置等問題。有業內人士猜測，為什么不可以進一步降低保障房申請門檻？如此一來，消費者可以更多通過保障房解決居住需求，而不用再進入新房交易和租賃市場。

那么，“棚改”到底該怎么走？會不會與回購商品房產生抵消效應？

吳豐解釋說，“棚改”本質上會增加市場的購房需求，原來棚戶區非常擁擠，現在改造成大型舒適社區，居住密度降低了，除了回遷安置一部分居民之外，另有一部分拿著補貼金會選擇到其他區域購房，或參與政府回購的商品房。此外，單純的保障房建設用地的供應已經越來越少了，較多的是房企配建模式。

今年3月初，成都青羊區大安路一號地塊近29畝的棚改土地首拍失利，該地塊被業內稱為成都市一環“寶地”。業內知情者透露，流拍原因主要是該地塊返遷安置條款較為嚴苛，沒達到房企的預期。

賺錢難制約棚改力度

中國城市產業發展聯盟主席陳寶存向《每日經濟新聞》記者表示，“地方政府的保障房都是開發商在商品房小區里配建，有的可能是區域配建，地方政府并沒有出資。”

對于棚改地塊的房企配建模式，房企在拿地時已確定要配建的比例，配建部分要按期、無償交給地方政府，配建支出也需要商品房部分的銷售補貼。

記者注意到，目前各地“棚改”或“舊改”中，主要以各地所屬的城投類公司為主，比如渝開發；或與地方政府關系較為密切、在一二級聯動開發上有豐富經驗的房企，比如美好集團（名流置業）。

“前期土地整理涉及拆遷、資金等很多問題，因為不怎么賺錢，所以制約了‘棚改’的開發力度。”全國房地產經理人聯盟四川分盟秘書長何良栩表示，很多開發商不想做這一塊業務。

據《中國建設報》報道，根據2014年6月國家開發銀行《關于進一步加強統籌協調好棚戶區改造貸款資金的通知》，回購商品房作棚改安置房的總投資可達到40%，此前這一比例僅20%。而住建部提出2015年棚戶區改造資金將不低于5000億元，按40%的貨幣補償計算，今年將有近2000億資金用于回購商品房，形成近100多萬套商品房需求。以60平方米/套計算，回購100萬套也只有6000萬平方米，占6億平方米庫存的10%。

在陳寶存看來，地方政府沒有回購商品房的能力，并無實際意義。何良栩亦認為，商品房的成本已偏高，開發商不可能以低于成本的價格把項目賣給地方政府。

對于商品房的回購和棚改，吳豐表示，房企參與棚改業務，只是其商業驅動戰略中的一部分。