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    成都高端住宅市場調查:省外富豪忙抄底省內富豪還在等

    2015-03-27 01:15:39

    ◎每經實習記者 王婷婷 發自成都

    今年兩會期間,國務院總理李克強在參加四川代表團審議時表示,“希望四川在西部大開發中起到‘領頭羊’作用?!?/p>

    作為四川發展的重要引擎,成都也被稱為“財富第四城”、“新一線城市”。近日,《每日經濟新聞》記者通過整理統計局、社科院、銀監會等部門和機構的數據發現,從近兩年的城市競爭力、城市經濟實力、資金總量、大公司指數、人口吸引力等各項指標來看,成都穩居西部城市第一位,僅次于四大一線城市。但與城市發展“高點”相反,成都主城區新房均價不足1萬元/平方米。與一線城市同等配置的高端住宅產品相比,成都市場的價格只有其三成左右。

    “其實成都高端住宅的運氣并不好,一‘發芽’就遇到‘風霜’?!睂嵭C構總經理吳昊告訴記者,成都高端住宅2007年“發芽”,2008年就遇到全球金融危機,2010年則遇到限購。當其他20多個城市都走到高端住宅風口的時候,成都卻屢次錯失機遇。

    那么,對于同時處于價格洼地和城市發展潛力高點的成都高端住宅市場,能否成為富豪們的下一個“獵場”?

    合景泰富成都分公司營銷副總經理袁媛告訴記者,成都不缺富豪,只缺富豪喜歡的東西?;蛟S對成都富豪而言,高端住宅需要滿足其獨特需求,帶給客戶驚喜。

    成都的發展潛力

    “四川要在西部大開發中起‘領頭羊’作用,擴大有效需求,不僅做大經濟規模,更讓質量效益上新臺階?!边@是今年全國兩會期間,李克強總理在參加四川代表團審議時對四川提出的希望和要求。“西部大開發領頭羊”,四川的發展定位很明確。四川省社科院財貿與金融研究所所長王小琪曾指出,處于“長江經濟帶”和“絲綢之路經濟帶”交會點上的成都,在基礎設施、立體交通體系、戰略性產業體系、人才培養和創業環境等方面都更有優勢。成都應依托現有優勢,承擔起“核心極”重擔,構建全方位開放新格局。

    對“核心極”的定位,西南財經大學經濟學院副教授劉璐表示認同,他告訴記者,從城市間的研究來看,成都的經濟地位在西部首屈一指。

    據記者了解,成都2013~2014年在城市競爭力、城市經濟實力、資金總量、大公司指數、人口吸引力等指標都穩居西部城市第一位,僅次于四大一線城市。

    來自成都市政府的數據顯示,2014年成都經濟總量破萬億,其中GDP總量達10056.6億元,同比增長8.9%,增速高出全國平均水平1.5個百分點,全國排名第九位,二線城市第五位,其中工業增速居全國15個副省級城市第一位。

    在中國社科院發布的《2014年中國城市競爭力藍皮書:中國城市競爭力報告》中,成都的位置也前進至第七位。

    更能直接反映城市實力的一組數據是,根據中國人民銀行成都分行發布的“金融機構本外幣各項存款余額”,成都2013年的資金總量達到2.37萬億元,居全國第七位。

    在“向西部傾斜”的國家戰略布局下,具有國家“東南西北格局”中的西部“核心極”潛力的成都,或將改變在全國城市和經濟版圖上的位置。

    袁媛站在地產人的角度,給記者描述了一個前景,“1.5線到1線城市的成都,在未來的5~10年能夠基本達到北京、上海這類城市的量級,在經濟體系和金融體系中發揮中樞作用?!?/p>

    但劉璐指出,(從區域核心極等層面上看)成都與北京、上海有類比之處,每個城市的條件不同,成都的發展方向更多是區域性的經濟中心,不會像北京、上海一樣更有全球性,成都在規模等方面與一線城市間依然有很大差距,但距離在縮小。

    “成都處在連通歐亞的西南線(昆明一路)和西北線(蘭州一路)的交界,雖然與歐亞城市的聯系會間接點,但成都是西部經濟最發達的城市,成都以這樣的區域位置,如果發展得好,對開發商而言,能夠成為他們重要的后方基地。”劉璐表示。

    基建利好地產價值升級

    在吉信行總經理潘??磥?,近幾年成都基建逐漸走好,城市發展對成都的剛需市場和高端住宅市場來說都是利好。

    記者整理歷史數據發現,僅從軌道交通一項基建設施對房地產發展的帶動作用來看,廣州自華南快速干線等公路交通的修建,碧桂園、星河灣進入廣州開發大盤,到地鐵通車、火車南站等基礎配套成熟,廣州番禺華南板塊房價,10年漲幅超5倍。北京通州在新城規劃和軌道交通等基礎設施的改善下,新房房價從2009年底的8000元/平方米漲至目前的3萬/平方米,漲幅近4倍。受到上?!盎ㄍ度胂蚪紖^傾斜”的規劃影響,上海7大新城房地產價格均被提升,以軌道交通更成熟的嘉定新城為例,新盤均價已從2008年的8500元/平方米漲至目前的近2萬元/平方米。《每日經濟新聞》記者從成都市建委得到的一份數據顯示,成都在城建項目的投資,今年計劃為120億元,交通項目的投資額達到404億元,是去年計劃總額的近一倍。僅在2008~2009年,成都的交通建設投資額已經與過去10年的投資額總和相當。在成都的5年計劃中,2015年的綜合交通項目總投資為1200億元。

    今年,成都在軌道交通領域,有13個項目上馬,續建7條、新開工3條地鐵,啟動總長65公里的3條有軌電車線。

    銳理統計的數據顯示,軌道交通等基建項目開工對成都房地產提升作用明顯。目前成都受軌道交通影響最大的站南、三圣鄉、大面、外光華、犀浦、大豐等板塊,去年住宅新增供應量都在30萬~50萬平方米,大源、光華大道等板塊的供應量則是70萬~80萬平方米,居全市各板塊最前列。

    在高端市場,盛世新源總經理廖建華向記者提供了一組數據,處于精裝住宅和高檔別墅之間的這一層級高端住宅,2013年和2014年的銷量分別維持第一高和第二高的去化水平,其中2013年銷量突破70萬平方米,2014年銷量也維持在55萬平方米左右。

    據他介紹,由于眾多一線開發商在城南的站南-會展、城東的攀成鋼、城西的光華等板塊開發優質項目,讓眾多高端客戶有了更多選擇,近幾年成都高端住宅市場的整體容量也較此前加大了。

    記者也注意到,成都高端住宅中,除阿瑪尼藝術公寓、來福士廣場T5等布局一環外,成都銀泰中心、譽峰、西派國際、龍湖世紀峰景、中海公園九號等更多主打城市價值的高端住宅項目,均選擇布局城南三環以外的金融城、世紀城一帶的新興CBD區域。城市規劃和軌道交通等基礎設施的完善,給了成都高端住宅新的想象。

    在四川的軌道交通規劃中,將實現以成都為主樞紐中心,4小時到達貴陽、蘭州、昆明、西安、武漢等周邊省會,8小時到達京津冀、珠三角、長三角地區,覆蓋四川所有地級市、自治州的格局。

    劉璐表示,“軌道交通建設提升成都房地產的對外吸引力?!绷谓ㄈA也告訴記者,通過他們對購買高端住宅產品人群的了解,不止限于成都本土,整個四川的二級城市,甚至西部的高端人群都是成都高端住宅的主力客群?!芭c成都的級別、規模、經濟總量、富裕程度等指標處在同級的杭州、南京等城市,房價比成都高很多,這種局面會對很多高素質人群有吸引力,也說明成都房地產價值的上升空間。”但劉璐也提醒,即使成都發展得很好,單一發展的局面沒改變,也很難達到一線城市的房地產水平。

    成都高端住宅性價比高

    成都房地產價值具有足夠的想象空間。相對一線城市,甚至部分二線城市,成都房價特別是高端住宅價格有些尷尬。

    廖建華告訴記者,受成都樓市供需結構和均價的影響,高端住宅總價一般是普通住宅總價的2~3倍,成都主城區住宅均價尚不足1萬元/平方米,而高端住宅價格更是無法達到一線城市水平。

    2007年北京銀泰中心柏悅灣開盤時,價格就達到7萬元/平方米,遠高于去年在成都開盤的銀泰華悅府。在北京院子、駿豪中央公園、深圳雙璽等高端高端住宅面前,一線城市同等配置的產品,在成都的價格只達到其三成左右,甚至2013年推出套內單價超4萬/平方米的重慶玖璽臺,2011年已標價4000萬元/棟的武漢四千院,也讓成都高端住宅市場感到壓力。

    相對一線城市,成都高端住宅價格處于洼地,且品質并不低。

    萬華投資集團營銷中心相關負責人表示,“是高端住宅就應該有唯一性,性價比建立在唯一性上的升值空間和附加值上?!?/p>

    不少房企高端產品的價格差異,也反映成都高端住宅的高性價比?!俺啥际怯懈叨俗≌瑲赓|的城市?!痹氯缡窃u價。

    據悉,袁媛操盤的合景泰富譽峰,2009年進入成都天府新區核心區時,價格為1.7萬元~1.9萬元/平方米,并配有6000元/平方米的裝修,容積率為2.39,客廳開間超8米,45度錯位建筑設計,配備360平方米的天際泳池和5000平方米的高端會所,以及由Bensley設計的東南亞熱帶園林等。

    不過,記者查閱公開資料發現,2006年譽峰在廣州珠江新城亮相時,同樣以空中花園、頂層高端住宅和天際泳池、健身房等亮點吸引市場眼球,但開盤價為1.6萬元~2萬元/平方米。而廣州譽峰項目配置的裝修標準也只有4800元/平方米,容積率為6.81,另在梯戶比、建筑和園林設計等硬件配置上也不及成都譽峰。

    袁媛透露,譽峰雖然以1000萬元/套的價格進入成都市場,當時周邊的別墅才價值幾百萬,但項目自開盤以來已簽約超70億元。

    來自嘉聯地產的數據顯示,2009年開盤當日,成都譽峰推230套銷售136套。客戶中,來自沿海及一線城市的占重要比例,現場客戶以成都本土人士為主。

    同樣作為全國布局的標桿房企,萬科進入成都開發了TOP系產品——萬科五龍山。在以城市核心地段和景觀資源的獨占性為定位的萬科TOP系中,天琴灣占據深圳海岸和大小梅沙“雙灣半島”資源。王石所住的“十七英里”占據了6.7萬平方米的臨海坡地,而成都萬科五龍山則在6100畝五龍山風景區、12萬平方米湖區中,用活水循環技術打造一個生態低密的高端住宅區,配套10公里的商業中心,硬件上保持了萬科TOP系的水準。

    但在價格上,成都萬科五龍山的大獨棟別墅產品售價近2000萬元/套,均價2萬元/平方米左右,遠遠不及近2億元/套的天琴灣,均價超3萬元/平方米的十七英里、棠樾等TOP系項目。

    川內富豪也在等機會

    事實上,一線城市的富豪往往對高端住宅的價值更加成熟敏銳。

    一位北京客戶介紹,“北京銀泰中心2005年的價格將近4萬元/平方米,現在一套單居室的二手房價格也近千萬。”

    據記者了解,2012年開建的成都銀泰中心,建筑面積達74萬平方米,將搭載更高國際化標準的配置,規模和品質都優于北京銀泰中心。

    但成都市場監控數據顯示,成都銀泰中心旗下的高端酒店式服務公寓華悅居,在2013年開售時,200套房源在北京銷售了140套,占比約七成。

    據悉,意大利奢侈品牌阿瑪尼在中國的首個住宅項目——成都阿瑪尼藝術公寓將面向全球銷售。同樣擁有布局國際的凱德置地,其在成都來福士廣場打造的76席公寓產品——來福士T5,也將面向國內外核心城市銷售。

    就在一線城市富豪準備“抄底”成都高端住宅市場時,川內富豪也在等待機會。

    一份來自成都市政府的數據顯示,成都市2013年人口凈流入數已達到244.38萬。在《中國財力50強城市人口吸引力排行》中,居全國第九位,西部第一位。

    在增加的人口數值中,成都吸引了2.6萬位身家在600萬元以上的富豪,約1.2萬位身家在千萬以上的富豪,以及930位身家過億的富豪。整個四川的富豪人數占全國2.6%,西部排名第一。

    此外,2014年在成都落戶的世界500強企業增至283家,截至去年6月重啟IPO的企業28家,今年新增上市企業力爭達到25家。

    胡潤百富榜數據顯示,2013年仍有64%的高凈值人群將房地產投資作為第一選擇,且有反彈趨勢。這意味著,在成都有能力、有意愿購置高端住宅的本地富豪絕對值不低?!熬吐春目蛻魜碚f,他們之前都是(高端住宅的)使用者,他們已經被培育了自己的標準?!鄙鲜鋈f華相關負責人認為,成都的高端住宅客戶有著自己清晰的置業思路。

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