李嘉誠八折甩樓 香港地產十年繁榮走向終結？

每經編輯 區家彥    

區家彥

亞洲首富李嘉誠的一舉一動歷來備受關注，其做出的每一個商業決策也被視為市場的風向標。自3月份香港特區政府加碼樓市“辣招”調控后，向來對市場敏銳的李嘉誠也做出了選擇——大手筆降價出貨。

邦地產記者了解到，長江實業位于香港將軍澳日出康城的新項目致藍天于日前以八折優惠開售，由于樓盤售價貼近周邊二手樓價，首次推出的740套被搶光。

與內地樓市政策環境回暖不同，香港樓市在過去一年漲幅超過12%，房價再三刷新歷史新高，迫使特區政府在3月兩度出招調控。

考慮到香港經濟的未來，想想對市場向來敏感的李嘉誠又搶跑出貨，這是否意味著香港樓市將告別曾經的繁榮？

長江實業降價搶跑

據悉，長江實業此次開售的這一新項目位于新界東將軍澳小赤沙，由長江實業、南豐發展及港鐵公司共同發展。項目原計劃在今年內實現銷售800~1000套單位，但根據長江實業公布的數據顯示，項目在兩天內“收籌”達到5100票，超額認購14倍，平均每十五人爭一套單位。盡管長江實業在首日開盤增加推貨數量，但740套單位在9小時內被一掃而空，單日銷售額達到55億港元（折合人民幣約43.5億元）。

大力度降價促銷，是長江實業銷售實現逆市飄紅的主要原因。邦地產記者了解到，“致藍天”的首批新貨總價約為735.8萬港元至1412萬港元，單價為9863~12402港元/平方英尺（折合人民幣約82918~104177元/平方米），開發商分別為3房及4房單位提供最多18%及19.5%的折扣優惠，以一套總價較低的3房單位為例，折后單價約為8088港元/平方英尺（折合人民幣約67939元/平方米），低于同區域的二手房價格。

香港紀惠集團行政總裁湯文亮向記者表示，以往香港地產商在銷售新盤的時候，定價往往都會比同區域二手樓價高20%以上，但長江實業此次卻通過積極的定價策略吸引買家，導致新盤定價貼近甚至低于同區域質素相近的二手房。在價格相近的情況下，購買力必然會向質素更佳的新盤傾斜。

據湯文亮預計，此次長江實業的降價策略不會是單一行動，預計香港其他地產商也會快速跟進，結果會導致新房售價越賣越低，二手樓市由于客源被分流導致成交被冰封。

香港地產大牛市將終結？

與內地樓市最近一年來陷入調整相比，香港樓市卻屢漲不止，房價頻頻創出歷史新高。代表香港二手房價的中原地產領先指數顯示，截至3月份最后一周指數收報于140.05點，連續3周創歷史新高，該指數不僅在去年上漲超12%，距離1997年的前歷史高位102.93點也大幅上漲36%。

然而，市場面臨的不利因素也在增加。一方面，為了應對樓市泡沫，香港金融管理局于3月份兩度出招，出臺包括提高首付比例在內的三項調控措施，大力壓縮購房者的金融杠桿；另一方面，香港旅游業降溫對經濟造成的壓力不容小覷，瑞信發布的最新報告指出，因內地游客消費減少，將2015年香港經濟增長預測從2.4%下調至1.6%，這對目前高企的香港樓價勢必帶來壓力。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴邦地產記者，雖然目前還無法確定香港樓市是否已經到“頂”，但幾乎可以肯定的是強弩之末。隨著港府下決定增加市場供應量、美聯儲退出QE以及香港經濟下行壓力加大，以往數年支持香港樓市上漲的基本面因素已經發生變化。在不利因素增加的情況下，盡快出貨回籠資金成為包括李嘉誠在內的多數大型港資地產商的共識。

投行瑞銀日前發表的研究報告也表示，中央政府大力推動內地游客赴港旅游，以及香港聯系匯率所帶來的低貸款成本，造就了香港十多年地產牛市。隨著內地赴港游客的數量減少和香港購房貸款成本的增加，預計今年香港房價將下跌5%~10%，租金則將下降5%左右，香港地產牛市正在走向終結。