多數銀行未推二套房利率優惠 滬上首套房政策現差異化

每經編輯 每經記者 袁君 發自上海    

◎每經記者 袁君 發自上海

3月30日，央行、住建部、銀監會聯合發文松綁二套房貸款（以下簡稱“3.30新政”）。從目前情況看，“3.30新政”帶動各地樓市成交趨于活躍，而正處在利率市場化進程中的銀行業，各家銀行也根據自身狀況實施了不同的房貸利率。“3.30新政”出臺已近半個月，《每日經濟新聞》記者選取三個不同城市，通過實地走訪和電話采訪的方式，一探各地市場的微妙變化。

“3.30新政”發布已近半月，當前市場房貸利率執行情況怎樣？

近日，《每日經濟新聞》記者通過實地走訪，了解到滬上房貸新政的執行情況。某地產中介客戶經理告訴記者，春節后，滬房地產交易就開始回暖；新政策頒布后，改善型需求的客戶明顯增多。

房貸利率方面，大部分銀行首套房利率較此前有所降低，但二套房貸款利率仍保持原來水平。五大行普遍推出95折的利率優惠，股份制商業銀行及部分外資銀行的利率折扣力度則有較大差異。

有業內人士表示，在按揭貸款的額度比較充足的情況下，商業銀行的房貸利率應該還有一定的下行空間。

首套房貸利率普遍下調

“最近來看房的人確實比之前多一些，首套房和二套房的購置需求都有，這個月以來出于改善型的需求來購置二套房的客戶明顯增多。”上海一家地產中介客戶經理告訴《每日經濟新聞》記者。

3月30日，三部委聯合發文松綁二套房貸款政策，二套房首付降至四成。專業人士分析，該新政大大降低改善型置業人群的購房門檻，將一定程度上促進二套房交易市場的成交量。

距離上述新政發布已過去半個月時間，在房貸利率方面各銀行的執行情況又如何呢？

據了解，對于二套房貸款利率，目前大多數銀行并未推出利率優惠，仍保持基礎利率上浮10%的水平；僅有個別銀行打出二套房7折利率的旗號。其中，浙商銀行對于總價在500萬元以下的普通住房，首付最低比例為4成，最低可享受7折利率優惠。不過，利率下限優惠范圍目前暫為購買該行有開發貸款合作樓盤的優質客戶，非此范圍二套房貸利率繼續執行原標準。

有專業人士認為，這個7折利率優惠實質上屬于樓盤的折扣優惠，真正能享受到該利率下限的客戶并不多，因此個別銀行的二套房利率優惠還不具有代表性。

對于首套房貸款利率，已較此前普遍下降。國有五大行普遍推出9折~95折的利率優惠，其中，中行、建行、工行均推出首套房95折（即5.61%）的利率優惠，同時首付最低3成；農行和交行則推出首套房最低9折（即5.31%）的利率優惠。

建行上海某支行貸款客戶經理告訴記者，95折利率優惠已有一段時間了，不過并不是所有客戶都能享受，首先個人資質要比較優良，其次要購買特定開發商的樓盤。

相較于五大行，其他股份制商業銀行及部分外資銀行的利率折扣力度具有較大差異。

如民生銀行推出首套房最低85折（即5.02%）的利率優惠，招商、光大、中信、浦發、興業銀行均支持首套房最低95折利率優惠。

外資行中，大華銀行首套房最低利率可至85折，匯豐銀行最低88折（即5.19%），花旗銀行最低9折，渣打銀行最低95折。

最低折扣均有相應條件

值得注意的是，雖然房貸折扣已“重出江湖”，但想要真正享受到最低折扣優惠并不容易。一般要申請到最低折扣優惠，申請人需滿足特定的條件。

除了上述“購買特定開發商樓盤”的要求，還有部分銀行要求貸款金額達到一定數額，或是通過中介申請貸款，甚至有銀行需要購買一定數額的理財產品才可享受最低的房貸利率優惠。

如農業銀行規定，通過中介商業貸款60萬元以上的優質客戶最低享受94折，一般客戶貸款81萬元以上打94折；對于購買10萬元以上的理財產品或者由合作中介推薦的優質客戶才可能享受最低9折的利率優惠。

民生銀行上海地區某信貸客戶經理也表示，要想申請到最低85折利率優惠的客戶須在申請貸款前三個月日均金融資產300萬元以上，沒有金融資產或是未達一定數額的只可享受95折，一般2個月左右可以放款。

交通銀行金融研究中心高級研究員許文兵告訴記者，開始利率市場化后，商業銀行資金流動性狀況實際上是比較緊的，資金成本也越來越高，因此在普遍推行利率折扣方面會比較謹慎，對核心客戶或對其業務貢獻度比較高的客戶可能才會給予一些大的優惠?？傮w來看，各家銀行在對新政的執行上會有差異。

在交通銀行首席經濟學家連平看來，商業銀行對于住房按揭貸款總體還是持較為積極的態度。連平向《每日經濟新聞》記者透露，交行某地區分行今年拿到的所有新增信貸額度，絕大部分都分配給了零售貸款（主要包括按揭貸款和小微貸款），而其中按揭貸款是主要部分。“按揭貸款對于銀行把經濟資本控制在一個合理水平具有比較好的作用，在新的經濟形勢下，商業銀行非?？粗匕唇屹J款業務。”連平表示，對于一些大型公司的貸款，銀行則利用收回的存量貸款額度繼續循環發放，另外也可以通過信托、委托貸款等渠道進行。在按揭貸款的量比較充足的情況下，商業銀行的房貸利率應該還有一定的下行空間。

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二套房新政暫未實施 深圳首套房利率多為93折

◎每經記者 鄧莉蘋 發自深圳

“3.30新政”一出，房地產市場再度升溫。近日，深圳幾百人連夜冒雨搶房的消息也刺激著觀望者的神經。

不過，《每日經濟新聞》記者采訪發現，雖然樓市新政已出，但在深圳地區，各家銀行二套房首付四成的政策暫時未能正式實施，不過，首套房貸款利率普遍出現打折現象。其中，工行、農行等大部分銀行執行首套房利率為93折。

二套房首付四成暫未實施

“3.30新政”出臺之后，深圳市住房公積金管理委員會辦公室于4月1日宣布，從4月7日起，深圳公積金貸款首套房付款比例為20%，“擁有1套住房并已結清住房公積金貸款的住房公積金繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，首付款比例為30%。”

近日，《每日經濟新聞》記者以客戶身份咨詢深圳多家銀行支行網點發現，目前深圳地區首付四成的二套房政策還未實施，二套房仍然執行七成首付，利率大部分為基準利率上浮10%。

對于為何新政尚未執行，多位客戶經理解釋稱，“還沒接到上面正式實施的通知。”

一位大行客戶經理表示，目前，其所在的銀行還未執行新政策，也不清楚具體政策是什么時候執行，所以當前二套房仍然是按照以前首付70%，利率上浮10%的政策執行。“我們也不了解具體情況，一般都要等上面的通知。”另外一位國有大行客戶經理對《每日經濟新聞》記者表示，（政策）研究好了才會通知，可能幾大行的情況都差不多。《每日經濟新聞》記者咨詢的多家國有大行和股份制銀行得到的答案均較一致，還沒收到具體的二套房執行新政策，什么時候能出并不清楚。

首套房利率有一定折扣

據了解，目前深圳地區大部分銀行均按照“認貸不認房”的政策實施，即只要首套房貸款利率還清，二套房可以按照首套房政策實施。

目前，深圳大部分銀行的首套房（非公積金）貸款首付一般為三成，貸款利率會有一定的折扣，優惠幅度普遍在93折~95折，其中，包括工行、農行、交行、郵儲、招行等在內的大部分銀行執行首套房93折利率。放款期限也趨于正常，按照正常流程一般30天左右可以辦理下來。

事實上，當前銀行的首套房政策已較去年同期狀況要好得多。去年5月，《每日經濟新聞》記者曾做過類似調查，結果顯示，當時大部分銀行的首套房貸款利率均需要上浮5%~10%不等，基本上很難找到折扣利率。“銀行的折扣利率也是不斷調整的，比如上個月我行還有92折的利率，這個月開始就是93折了。”一位股份行客戶經理表示。

此前，有業內人士表示，隨著利率市場化逐步推進，在信貸資源有限的情況下，房貸業務的收益比其他消費類貸款要低，銀行的放貸意愿可能會受到影響。

不過，隨著信貸資產證券化等政策逐漸放開，銀行信貸資產出表有望，銀行對房貸的態度或許會有所改變。

長江證券分析師劉俊在研報中表示，從按揭貸款的角度,需求一旦改善,貸款投放增速可期。另一方面,按揭貸款作為現金流穩定的基礎資產,額度和資本緊張的銀行可選擇出表。

劉俊以招商銀行最新一期31.5億元的個人住房抵押貸款數據為例,資產池的基礎資產加權利率6.75%,對應的資產支持證券除自持部分外,在現有央行貸款基準水平下年利率分別為4.6%、4.98%、5.3%。他認為，“投資收益率具備一定的吸引力。”

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北京二套房首付四成 消費貸購房仍未絕跡

◎每經記者 萬敏 發自北京

距離“3.30新政”發布已近半月時間，近日《每日經濟新聞》記者從北京主要商業銀行相關人士處了解到，大部分銀行已將二套房最低首付成數降至四成，但利率仍維持在基準利率上浮10%的水平，首套房利率各家銀行的折扣也較年初有所下降。

同時，記者了解到，房貸政策放松也刺激了樓市活躍，消費貸充當購房資金的現象仍未絕跡。

二套房首付可至四成

4月10日，包括工行、交行、招行等多家商業銀行的分支機構個貸業務部門人士均對《每日經濟新聞》記者表示，第二套房首付可以到四成，但利率仍上浮10%。

3月30日，由央行、銀監會和住建部聯名發布的通知中，將第二套房的首付比例最低標準定為40%，但也提出“具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定”，仍然給各家銀行留有一定余地。

就目前情況來看，北京地區除了個別城商行等小型銀行仍未明確執行二套房首付四成外，多家銀行都已推出二套房首付四成，究其原因，在于銀行的信貸投放相對較寬松。“上半年一般來說額度還是比較充裕的，另外支持自住、改善性需求的政策也是很明確。”某大行北京地區支行個貸部人士稱，若資料齊全，貸款審批最快一周時間就能完成，審批通過的話20天左右能放款。

據了解，首套房的利率折扣，多家銀行均表示直接能給9折，如果滿足一定條件，最低可到88折。

房貸政策的放松也直接刺激了北京地區的樓市，據北京市住建委數據，3月31日至4月5日，北京市新建住宅網簽量為2063套，環比增長19.04%，同比增長191.80%。在二手房方面，全市網簽2496套，環比回落14.14%，同比則增長39.13%。新政后樓市網簽量同比均出現了較為明顯的增長。

消費貸“幫忙”仍未停

采訪過程中，記者發現被監管部門提示過的消費貸充當購房資金的現象仍未絕跡。《每日經濟新聞》記者以購房者的身份咨詢一家房地產中介公司，一位工作人員就記者詢問的二套房情況表示，若手中的首套房剩余貸款不多，可以考慮還清貸款之后再購房，“先還清貸款，房子從銀行解押，然后再作為抵押物從銀行申請消費貸款，將這筆錢拿去付二套房首付。”據其介紹，由于首套房和二套房的利率差距非常大，現在有不少中介會積極為客戶提供此類“解決方案”。

實際上，銀行的消費貸款用途為消費，購房是不包括在貸款用途中的，這種貸款挪用帶來的風險此前曾被監管部門點名。

2014年5月，北京銀監局在官方網站上發布《北京銀監局關于個人綜合消費貸款領域風險提示的通知》（以下簡稱通知），提示轄區內各個銀行防范消費貸款存在風險。《通知》中明確，應加大對改善民生、居民日常消費需求等方面的貸款投放，不得用于購房、投資等非消費領域。合理確定個人綜合消費貸款的金額和期限，原則上發放金額不超過100萬元、期限為10年以內的個人綜合消費貸款。

不過，對于真實的貸款用途，銀行方面是否能做到嚴格審核，則因各銀行的管理水平而異，此外，房產中介聯手擔保公司，仍能幫助購房者“暗度陳倉”。

例如在一家資金中介網站上，記者就看到北京地區某股份制銀行的個人綜合消費貸款的情況，若貸款50萬元，貸款期限12個月，總利息為1.76萬元，月利率0.54%，月供43130元，不支持提前還款。而且，這種貸款必須通過與網站有合作的擔保公司進行，擔保公司要收取一定費用。“消費貸被用作購房、投資的，很難從根源上杜絕，一方面銀行的消費貸業務有業績考核，基層業務人員愿意多做，這讓很多程序上的漏洞難以避免。”一位股份行北京地區支行人士表示，今年以來總體的信貸供給較為寬松，近期房地產市場與資本市場有回暖的跡象，吸引銀行資金流出可以理解，但銀行仍需做好風控措施，避免投資市場的波動風險過多的向銀行體系傳導。