北京土地市場再現“瘋搶” 豪宅價高卻去化不易

每經編輯 王杰    

每經記者 王杰 發自北京

“330新政”后，樓市熱度向土地市場熱點板塊傳導。

4月27日，位于海淀區西北旺鎮的中關村永豐產業基地地塊經過139輪血拼后，以56.4億元的總價被首創置業競得。該地塊為住宅混合公建用地，建筑面積208702平方米，起始總價為37.87億元，綜合起始樓面價為1.8萬元/平方米。

中原地產首席分析師張大偉對《每日經濟新聞》記者表示，地價再加上建安稅費財務管理成本，項目未來的成本價將達到7萬到8萬。如果考慮10%~20%的利潤，售價預期將在10萬元/平方米以上。作為一個將建設成20層的高層住宅來說，該地塊的樓面價又是地王價格。

供需不對稱使宅地爭搶火熱

“本以為今年（政策方面）會來一縷小春風，沒想到給了（開發商）整個春天。”一開發商給記者調侃道。

數據也能證明市場在回暖。根據鏈家地產市場研究部統計，4月第四周，新建商品住宅網簽量為2438套，環比上漲12.2%。扣除保障房、自住房后，成交893套，比上周上漲1.9%。

亞豪機構市場總監郭毅分析，隨著樓市放松政策的不斷祭出，開發商對于樓市未來預計普遍轉好，并且隨著信貸環境的逐漸寬松以及市場銷量的不斷增加，房企重燃對土地市場的熱情。“特別是在三四線城市普遍面臨嚴重供過于求、樓市需求提振乏力的情況下，房企只能更多地布局購房需求相對旺盛的一線城市，造成北京競地難度激增，地價高企。”

但是，與房企積極競地相對的是北京宅地供應的稀缺現狀。亞豪數據顯示，2015年前4個月（截至4月27日），北京土地市場新增宅地供應僅7宗，相比去年同期減少了10宗。宅地供應面積84.03萬平方米，規劃總建筑面積130.71萬平方米，相比去年同期分別減少了64%、53%，供需的不對稱也使得宅地的爭搶火熱。

豪宅去化不易

不僅是北京，房企開始爭相回歸一線城市。

中原地產市場研究部統計數據顯示：4月以來，一線城市住宅土地成交樓面價、溢價率均創紀錄，平均樓面價達到了18591.22元每平米，溢價率為65.82%。

張大偉分析,4月份一線城市的住宅類土地成交溢價率、樓面價均創造了歷史紀錄，拿地節奏可以看出企業對市場的判斷。

但是，多位業內人士認為，高溢價的地塊，仍難保證開發商的利潤。

同時豪宅的去化，并非易事。亞豪機構提供的數據顯示，4月份截至27日，北京市超過10萬元的項目，共簽約4套，萬柳書院、萬城華府、潤澤御府、泰禾·北京院子四個項目，各簽約一套。

 郭毅說，一是豪宅的昂貴決定著這類房產本身就是面向財富人群的小眾產品，客戶基數小，成交速度就會比較慢；二是豪宅本身的成交周期特點造成的，一套豪宅動輒3千萬、5千萬，購房者需要相當長的時間去調配資金、騰挪購房資格，這些問題都解決好的情況下才能簽約，因此豪宅的簽約周期嚴重滯后也是造成項目成交分散的原因；三是今年會有大量新的豪宅項目入市，一些購房者也在等待和觀望，在新項目上市后再做出購房決策，因此當前成交并不穩定。