330新政滿月 北京自住房銷售占成交總量三成

每經編輯 杜靜    

每經實習記者 杜靜 發自北京

“330新政”滿月之際，北京樓市火了。但讓開發商難堪的是，真正銷售紅火的，不是有正常利潤的商品房，而是微利甚至虧損的北京特產：“自住型商品房”。

在北京4月供應的13個自住商品房項目中，一共是1480套成交量，占純商品住宅成交量30%。

北京市住建委相關統計顯示，2015年北京市各區縣籌建自住房將超過3萬套，朝陽區憑著6382套的計劃成為供應大戶。在這一背景下，北京的商品房市場很難有漲價的空間。

北京市場三成銷售源于自住房

近來高女士收快遞少了，逛街少了，跟朋友的聚會也少了。一打聽才知道，她跟男朋友正在忙著買房子、還房貸。“本來打算碰碰運氣，買百子灣的自住房，結果沒搖上。市面上地段差不多的商品房，都得咬咬牙才敢買啊。”

高女士說的百子灣自住房就是建工·動力港，因為頂著“離市中心最近的自住房”的光環一直備受關注，不僅在申購環節以千分之三中簽率創新低，選房環節也成為北京首個現場無人棄選的自住房項目。

“330新政”落地滿月之際，據偉業我愛我家市場研究院監測，截至4月27日，北京市4月份住宅新房網簽量為8055套，比3月前27天增長48.12%，同比增長60.55%；網簽面積77.71萬平方米，比前27天增長49.73%，同比增長52.76%。

其中，13個自住房項目就創下了1480套成交量，占純商品住宅成交量的30%。偉業我愛我家研究院分析師宋輝對《每日經濟新聞》記者表示，“成交占比較3月份有所增長，與去年自住房網簽高峰占比基本持平。由于土地轉化供應時間較長，今年自住房進入交易環節的還將迎來高峰期。網簽占成交三分之一，甚至過半的情況還有可能發生。”

并非所有的自住房都是香餑餑。部分自住房項目，也因區域、質量、價格等方面的原因遭棄選棄購。對此住建委給出的解決辦法是這些剩余房源將不再組織公開搖號，也不再區分優先家庭與非優先家庭，變為統一對外銷售。從2014年12月份至今，已有共計12個自住房項目對外發布“剩余房源公告”。

宋輝表示，“銷售不好的自住房項目，尾房的處理有價格調整的可能。當然也可能通過其他方式，如轉化為公租房等。”這很有可能會抑制周邊剛需產品的漲價沖動。

今年自住房供應量3萬套

房價低于周邊同品質商品房項目的30%左右，套型以90平方米以下戶型為主，最大不超過140平方米……“自住型商品房”這一北京房地產市場的“特產”，亮相之初便承載了置業“夾心層”的安居夢。

2013年10月30日，首個自住房項目恒大御景灣開始申購。至2015年4月27日，北京市已經進入申購環節且公示出的自住房項目（含商品房項目配建）共39個，公示總房源量4.14萬套。

公示項目中，均價最貴的為28000元/平方米的恒大名都，最便宜的則是9500元/平方米的當代采育·滿庭芳MOMA，均價中位數為17500元/平方米。這些項目主要分布在五環外、六環周邊。

2013年北京市自住房計劃供應2萬套，2014年這一數字是5萬套。

根據北京市2015年自住房供應計劃，其中，朝陽區計劃供應6382套，海淀區2000套，石景山區1744套。在郊區縣，昌平區將建6183套，順義區則多達4191套。各區縣籌建自住房將超過3萬套，供應量處于高位。

偉業我愛我家的數據顯示，截至2014年年末，北京實際完成自住房土地供應約5.5萬套。宋輝表示，“如果加上今年在供的3萬套，將完成合計8.5萬套左右的供應，這個數字約等于北京新房一年的成交量（含保障房）。”

由于開發進度不同，雖然已經完成5.5萬套自住房的土地成交，但僅部分轉化為在售項目，截至2014年末，實際簽約成交約1.8萬套。

“如果前兩年供地的自住房均在今年入市成交，那2015年至少應有3.7萬套自住房的供應量。”亞豪機構市場總監郭毅算了一筆賬，“再加上今年上半年成交的自住房地塊，開發商進度快的話也應能在年內入市，那么今年自住房的交易量應在4萬套左右，是去年的兩倍以上。”

“自住房仍將是今年商品住宅市場的成交主力。”郭毅認為。