前10月銷售52億元 佳兆業加快尋求債權人支持

每經記者區家彥 在鎖房危機發生近一年后，佳兆業“起死回生”的跡象愈發明顯。 佳兆業發布的最新公告顯示，盡管公司在今年上半年經營狀態接近“休克”，但由于越來越多項目于下半年起陸續解封，佳兆業在前10個月合共錄得52.33億元的銷售額，隨著公司在一線城市的項目也陸續開始解封，未來銷售額有望進一步提升。 與此同時，佳兆業也在積極尋求獲得債權人的支持，甚至開出比融創主導時期更優越的債務重組條件，郭英成尋求“翻盤”的意愿明顯。 前10月銷售額52億元 自去年12月末，佳兆業位于深圳的項目陸續陷入“鎖房”風波，并引發債務違約后，公司的經營活動一度陷入休克狀態，導致公司今年的合約銷售出現大幅下滑。 公告顯示，佳兆業今年前10月的銷售額為52.33億元（人民幣，下同），《每日經濟新聞》記者了解到，公司在去年前10個月合約銷售額為242億元，這意味著佳兆業今年前10月的銷售額僅為去年同期的22%。 對于一度瀕臨破產邊緣的佳兆業而言，能獲得52億元的銷售回籠并不容易。自去年發生“鎖房”事件后，由于境內債權人紛紛提出資產保全申請，導致佳兆業的經營狀態一度全面停滯。直至創始人郭英成復職董事局主席職位后，佳兆業在蘇州、杭州、武漢、惠州等多個二三線城市的項目陸續恢復銷售，才為公司的起死回生輸送了重要的血液。 數據顯示，與往年銷售額主要來源于深圳不同，佳兆業今年前10個月的銷售額主要來源于二三線城市，其銷售均價也從2014年的10233元/平方米拉低至如今的6058元/平方米。 更重要的是，進入四季度以來，佳兆業在一線城市的項目也迎來生機。在上海，佳兆業城市廣場也于9月底與中國銀行達成債務重組協議并重啟銷售，至今銷售超過6000萬元，另一個項目佳兆業八號目前也已正常銷售。位于廣州市黃埔區的佳兆業城市廣場在10月全面解封并恢復銷售，開盤單日熱銷2億余元。佳兆業深圳前海廣場項目195套房源也于10月底解除司法查封并完成簽約，接下來剩余房源預計也將分批解封。 可以預見的是，如果一線城市項目接下來能陸續解封，將為佳兆業貢獻可觀的銷售收入。 年報難題成債務重組最大障礙 對于郭英成而言，要推動佳兆業全面復活，還需要獲得更多債權人的支持，實現所有項目銷售恢復正常。 公告顯示，截至11月10日，佳兆業境內債權人向法院提出的資產保全申請共60份，公司已接獲的民事裁定書共28份，涉及金額約150.43億元；已接獲的應訴通知書共55份，涉及金額約215.21億元。 目前佳兆業正與境內債權人就債務重組進行磋商。公告顯示，佳兆業方面已提出境內債務重組的主要條款：保本、展期3年、還款需符合銷售進度。但這一切的前提條件均為債權人撤回所有訴訟、仲裁以及強制執行程序，并將資產“解凍”。 國金證券香港董事總經理黃立沖告訴記者，由于境內債權人往往擁有充足的資產抵押，在“鎖房”事件發生后，由于房地產市場向好，佳兆業位于一二線城市的資產價格均有不同程度的上漲，這些項目只要能重啟銷售回籠資金，償還債務不存在太大的困難，佳兆業越來越多項目恢復正常銷售，顯示出境內債務重組的難度相對較低。 與之相對，由于境外債務并沒有充足的抵押物，海外債權人更容易成為削債的對象，導致談判難度更大。今年3月，在融創中國提出要約收購佳兆業后，公司曾拋出一份境外債務重組方案，主要條款包括展期延長5年、大幅削減利息等，這份方案引來大多數海外債權人的不滿，并導致首輪境外債務重組失利。 根據佳兆業最新提出的境外債務重組方案，佳兆業擬用新高息票據替代原有票據，按原有票據約定的票息結算形成新票據本金，新票據的票息將從原來的6.875%~12.875%下降至6%~9.9%之間。此外，在佳兆業股票復牌、股價回升后，境外債權人還將獲得一定額度的資金補償。 在雪球網上，有佳兆業境外債券的持有人向記者表示，新的境外債務重組方案較融創時期有明顯改善，這體現在削息力度減弱、展期年限減少、以及在股價回升后債權人可以獲得額外收益，這顯示出郭英成更希望通過提高條件獲取境外債權人的支持。 不過，最終債務重組能否如愿通過，仍是未知數，其中一個難題在于佳兆業的2014年報與2015年中期業績報告仍未能對外公布。黃立沖認為，如果審計報表遲遲不落實，一方面由于債權人搞不清楚公司的實際財務狀況，要他們答應作出減息或債務延期面臨障礙；另一方面，佳兆業的股票也會因此處于長期停牌狀態，這也會對境外債權人獲得額外收益造成不利影響，最終拖延了債務重組的進程。