易憲容：鑫琦資產兌付危機表明房地產炒作風氣必須遏制

每經編輯 易憲容    

◎易憲容

2月19日，陷入兌付風波中的鑫琦資產以董事長賈喚琦的名義發布致客戶公開信，承認出現兌付危機。根據調查，鑫琦資產在上海涉案金額達19億元，牽涉約2000名投資人。

鑫琦資產與此前純粹依靠欺騙的e租寶有所不同，它是一家投資公司，主要是把房地產項目收益權打包成理財產品出售給投資者。在公司收到投資者的錢之后，再把這些錢給了鄭州、秦皇島和海南的開發商，并以公司名義將開發商的房子買下來。

鑫琦資產進入這些房地產項目投資有兩個前提：一是買房的價格要低，據說曾經半價左右拿到房子；第二是開發商承諾一年以后回購，其回報一般都在20%以上，而鑫琦可以借此作為收益，拿出13%左右返還給客戶。

從流向來看，鑫琦資產的資金鏈條十分清楚——房地產開發商先把房子賣出或押給鑫琦資產，然后拿到購房款，房地產維持資金鏈條不斷，投資者拿到了每年13%的利息收入，而鑫琦資產差不多也能空手套7%左右的價差。為了讓這條資產鏈不出問題，鑫琦資產把房子攥到了自己手里。這個投資項目看起來很完美，只要房價在上漲，所有的問題及風險就不會發生。但是這個假設是不確定的。

如果房價不繼續上漲，房地產開發商就不能用錢回購，上述整個鏈條也將難以有效轉動，投資者的錢也就不能完全兌付。鑫琦資產曾想用房子抵債，但投資者不同意，他們不想要變現困難的房子，只想安全收回自己的投資。

目前，不少城市的房地產市場都出現了類似的情況，即房價上漲背后都有各種資產管理公司或投機者的身影。這種漲價并不是完全由住房的供求關系產生的。

比如，2015年一線城市房價越炒越高，個別項目炒到每平方米30萬元還聲稱會繼續上漲。試想一下，北京4環以內的房價已經超過每平方米5萬元，如果一套住房為100平方米，其總市值就達到500萬元。以北京的大學教授的工資計算，得花30~40年的時間才有能力購買，一般北京居民早就難以問津。

從上面的鏈條可以看出，只要房價在上漲，房地產開發商就能夠制造出一個又一個住房銷售的日光盤，并制造輿論說住房市場是如何供不應求，誘導更多的投機者進入市場，然后一輪又一輪地把房價推高。

可以說，這種炒作方式已經成了中國房地產行業的最大毒瘤，把原本健康的市場逐漸拖得病入膏肓。

以當前的房地產市場而論，中央正在想方設法出臺一系列政策鼓勵住房去庫存，比如降低住房的首付比例、降低住房交易稅費等，這場房地產去庫存的戰役對有意購買商品房自住的剛需 一族來說，當然是惠民的、有益的。

但在另一方面，假如不參照一線城市及部分核心二線城市本已嚴重偏高的房價，假如對住房消費與住房投資不通過稅收政策進行嚴格的區分，那么上述政策在客觀上也會變相地助長投機者進入房地產市場炒作。在這種情況下，以住房項目為標的的資產管理公司也會應運而生。

雖然在理論上講，只要一個住房市場的房價能保持上漲，市場的所有問題及風險都會被掩蓋起來，但是從來就沒有只漲不跌的市場。如果房價下跌，樓市當前所隱藏的問題全部會暴露出來。鑫琦資產的兌付危機，或許正表明當前房地產市場所面臨的問題比觀察到的要更嚴重。

對此，當前各級政府在推出各種購房優惠政策的同時，一定要力求通過稅收等方式對住房消費與住房投資加以嚴格區分，而且要極力避免對房地產市場過度加杠桿，否則各類投機炒作將不斷累積房地產市場的風險，投資者對此必須要有清醒的認識。

（作者為青島大學經濟學院教授）