李宇嘉：減稅新政或讓一線城市周邊樓市受益最大

每經編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

繼本月初下調房貸首付比例、月中提高公積金存款利率后，房地產市場再次迎來利好消息。2月19日，財政部等三部門聯合發文，調減住房交易環節契稅和營業稅，規定個人購買家庭首套或二套并且面積在90平方米及以下的住房，一律按1%征收契稅；個人購買90平方米以上住房，契稅從原來的2%~4%調減至1.5%~2%；營業稅免征范圍從原來的個人購買2年以上普通住房，擴展至非普通住房。同時，北上廣深等一線城市不執行第二套住房交易契稅及營業稅新規。此次稅收調整的政策意圖很明顯，即進一步強力支持去庫存。

2016年伊始，樓市各項去庫存政策漸次鋪開，既包括各地以財政直接補貼為主要內容的地方激勵，也包括中央的各項政策措施。從政策的基調看，春節后的樓市激勵開始從提高購房杠桿率，轉向全面降低購房成本。

一方面，目前的房貸杠桿率已經提升至歷史最高水平；另一方面，從春節返鄉置業反饋回來的信息看，以農民工及農業轉移人口為主的新市民，其住房支付能力堪憂。因此，當務之急是降低房屋供應成本和購房成本，政策上需要在供給側和需求側同步發力。

中央經濟工作會議提出，在庫存較大的城市，開發商要降低房價水平，這是供給側的舉措。同時，在需求側也要下工夫，降低購房成本便是題中之義，而春節后的政策也開始向這方面靠攏。比如，近期提高公積金存款利率，意在增加低成本住房金融資源。另外，目前包括稅費在內的購房成本占房價的6% ~10%，如果考慮到房屋裝修、物業維修基金等支出，100萬元的房子還要一次性額外支出（不包括首付）20萬元以上，這部分成本也有下降空間。

此次降低購房稅率力度是非常大的，甚至超過了2015年“3·30”新政。特別是對144平方米以上的大戶型住宅，其交易契稅從原來的3%~4%直降至1.5%~2%。同時，大戶型住宅均屬于非普通住宅，購買2年以上出售的還免掉了5%的營業稅。因此，此次政策扶持更多地在大戶型住宅上，這也契合了目前三、四線城市主要以大戶型為主的庫存現狀。同時，也有利于支持“賣小買大”的改善型住房需求。

此次政策再次貫徹了2015年下半年以來樓市“因城施策、分類調控”的大原則，規定北上廣深不執行第二套住房契稅以及營業稅優惠。這主要是基于目前樓市大分化的現狀。

目前，北上廣深樓市平均庫存消化周期在10個月，低于12個月的庫存不足警戒線，深圳、上海目前庫存僅夠7~8個月消化，不存在去庫存需求。另外，三、四線城市2015年房價指數整體下跌5%左右，而北上廣深新房價格指數分別上漲9%、12%、8%和45%。

其實，政策實際優惠會更大。此次文件規定，在首套和二套房認定方面，暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結果的，納稅人應向稅務機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證，誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報。

事實上，多數二、三、四線城市在民政、社保、戶籍、住房等橫向部門間的信息互聯互通非常不順暢，很多城市甚至沒有建立完善的、統計口徑一致的信息系統。因此，購房者可以通過瞞騙等不正當手段，輕松獲得首套房優惠。

即便北上廣深等一線城市不執行第二套住房交易契稅及營業稅新規，但首套房契稅也從原來的2%（90~144平方米住房）和4%（144平方米及以上住房）有所下降，力度不小。

綜上，此次稅費調整將會對二、三、四線城市住房交易形成明顯的降成本效應，也會有力地支持去庫存。除此以外，筆者認為，盡管一線城市2015年以來并未在樓市政策上有多少利好，但其周邊二、三、四線城市卻利好不斷，特別是在近期連續降首付、降稅費政策引導下，被一線城市高房價擠出的需求將會補充到這些城市。加上2015年以來京津冀、深莞惠等區域軌道交通一體化進展明顯，這無疑會支持北京、深圳周邊處于“洼地”的三、四線城市的樓市。（作者為深圳市房地產研究中心研究員）