黃紅云談去庫存：房企需加大產品創新力度

每經編輯 王杰    

每經記者 王杰

“去庫存”仍是全國兩會期間的熱議話題。

今年以來，政策紅利不斷，樓市提前吹來了“暖風”，降首付、降契稅新政以及開年央行首次降準，為樓市去庫存拉開了大幕。為了去庫存，多地出臺相關政策。

3月6日上午，全國政協委員、重慶市工商聯主席、金科股份董事長黃紅云在北京西站附近接受了《每日經濟新聞》等媒體的采訪，分享了他對于去庫存的觀點。

建議政府和房企雙向去庫存

在政府層面，黃紅云建議：一是優化供應結構，因地制宜調控土地供給，切實做到“因城施策”；二是拓寬公共服務覆蓋范圍，解決農民工購房后的就業、醫療、教育等問題，增加農民工購房意愿；三是建立政策性住房銀行，推進房貸資產證券化；四是進一步降低購房稅費，加大金融支持，特別是降低二手房交易稅費負擔，支持改善型住房需求；五是政府采購公租房，對安置房進行貨幣化安置，可消耗一部分庫存量。

“在政府采購層面，過去政府大量地建政策性保障房是靠拆遷、改建，現在可以通過采購存量房來轉化成保障性住房。從目前情況看，購買存量房的成本不一定會比拆遷、改建成本高，尤其在庫存消化難的城市，當房企自身有大量的存量房、銷售比較困難的時候，往往是愿意降價、甚至低價出售給政府的，這樣既解決了庫存問題，又不增加政府多余成本。”黃紅云表示。

黃紅云認為，在去庫存方面，除了政府的政策紅利外，建議地產企業也要加大創新力度，通過產品創新，創造新的供給和新的需求。

“可以通過優化改變存量房的使用功能，吸引消費者；對銷售困難的房屋，可將銷售改為租賃，變相清理庫存量，也可以將商業用房改用途，如商業改住房，商場、商鋪改為辦公、酒店，辦公、酒店改為公寓，反之也可。把公建類房屋改為一般類酒店等。”黃紅云表示。

三四線城市也有機會

黃紅云認為，總體還是看好房地產行業的發展前景，從去年開始，國家逐漸出臺扶持房地產行業發展的政策，后面還會有一系列的政策出臺，今年多數城市在成交量和價格上還是會出現溫和的上升，對增長比較快的城市尤其是一線城市，或會有調控政策，原有的政策會繼續沿用，但其他多數城市會執行比較寬松的政策。

在去庫存的大背景下，一線城市樓市被開發企業視為“香餑餑”，而三四城市多被視為“票房毒藥”。

但此觀點也不能一概而論。黃紅云認為，有些三四線城市銷量比一二線還好，從產銷比看，三四線城市投入低，但市場非常好。

他舉了個例子，重慶開縣是國家級的貧困縣，這個城市的地域風貌是大山大河，平地很少，金科在這里拿下500畝地的項目，第一年銷售額就有六、七億元，這在三四線城市很不簡單。重慶涪陵，一個3.5線城市，項目也可以熱銷。

對于今年的戰略，黃紅云表示，總體方向是金科發展房地產的同時，發展跟房地產相關的垂直業務，比如社區服務。區域發展方面，中國城市分化明顯，有的城市市場很好，有的存量很大，市場糟糕，金科重點選擇了十個省級城市，會在這些城市下面延伸少量的三四線城市。

2月15日，黃紅云在接受媒體采訪時曾表示，在“三圈一帶”的戰略新構想指導下，金科鎖定了“核心十城”，即重慶、成都、蘇州、北京、合肥、鄭州、上海、南京、天津、武漢。

而早1月27日，金科以8.796億元競得河南鄭州高新區瓦屋李192.55畝城中村改造地塊，正式布局鄭州。此前幾天，金科通過項目轉讓的形式，以8億元的代價拿下南京仙林東寶華地塊一塊600畝的土地，正式進入南京市場。

據了解，未來五年，金科要做中國一流的“美好生活服務商”，用5年時間實現三個層面的戰略轉變：一是產品層面，從關注房子的居住到關注社區服務，實現業務重心從5年短周期到65年長周期的轉變；二是用戶層面，從一次交易到持續消費，實現從客戶到住戶、到用戶、到會員（粉絲）的轉變；三是企業層面，從地產開發商轉型為現代服務提供商，逐步實現從重資產投資向輕資產運營的轉變。

發稿：隋丕寧 審核：楊羚強 終審：蔡戰波