大利空來了？全球最大的商業地產用家都撤了！

每經編輯 魏瓊    

(本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

要問全球最大的商業地產用家是誰？答案一定不是任何一家典型的開發商，而是人們每天都能在城市轉角遇到的三個字——麥當勞。

據統計，麥當勞在全球餐廳數量超3萬家，排名第一。一方面，資料顯示，麥當勞收入的1/3來自直營店，其余來自加盟店，這一部分90%的收入來自房租，它本質上是一家房地產經營公司。另一方面，麥當勞是所有新建商場最希望引進的品牌之一，很多商業更會以低租金甚至不要錢的超優惠條件，吸引麥當勞入駐，這使得麥當勞在包括中國在內的很多地方，都是商業地產的最大用家之一。

但如今，麥當勞似乎也準備放棄亞洲的商業地產市場了？！

麥當勞大幅關店

來自外媒的消息稱，麥當勞將出售東北亞部分地區業務，包括內地、香港、韓國等地在內共約2800家分店，潛在買家包括華潤、私募基金貝恩資本、安博凱投資及德太投資等。

作為餐飲業的巨頭，難道麥當勞的日子也不好過？

至少在中國來說，的確如此。近年，中國整體的商業地產氛圍日漸趨冷，零售物業業績持續下滑，以萬達為首的商業地產商紛紛轉型，比如關閉了全國40多家萬達百貨，同時進軍體驗式消費市場。

“體驗式消費”一直被視為國內商場面對電商沖擊的一個強盾，但要說“體驗式”，麥當勞的體驗式消費可謂全球知名，如何調動家庭消費氛圍、優化體驗環境…麥當勞在這些方面書寫過很多案例，但此刻，“體驗式消費的典范”麥當勞卻在積極售賣中國分店，這是不是在說，不僅國內的商業地產前景不行，體驗式消費也并非百利無一害呢？

麥當勞轉型，中國還是的重點戰區

事實上，在第一太平戴維斯華南區高級經理何凌看來，麥當勞售賣分店的行為恰恰表明了對商業地產前景看好，是轉型以求更好發展的做法。

麥當勞在中國擁有2200家門店，而在未來的五年，麥當勞希望在內地增開1300家門店，加上香港、韓國，亞洲新增門店或將達到1500家。但與此同時，麥當勞在日本、中國、美國也有大量先期判斷不精，表現不太好的門店。麥當勞實際是在為增長強項削減弱項，調整結構謀取更好發展。

這不，麥當勞在3月31日發布公告就表示，計劃在中國引進戰略投資者，加大對未來的投資力度，今年將繼續在中國內地開設約250家新餐廳。

而麥當勞調整結構的同時，將在全球范圍內開啟“特許經營”模式，未來引進的“特許經營商”將擁有這些分店的主要權益，而麥當勞將獲得一次性的加盟費用，以及在未來每年收取特許經營費以及收入的3-5%。據了解，麥當勞目前在全球特許經營餐廳的比例大約80%，未來計劃提升到95%以上。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，目前中國餐飲業總體上處于復蘇態勢，這對于麥當勞而言意味著新的商業機遇，門店擴張恰是品牌擴張的一個重要體現。對麥當勞而言，通過引入戰略投資者，出讓股權，換取更多投資資金，能讓其具備更強能力布局新項目。而“特許經營”這種輕資產運行的模式，能夠讓麥當勞的品牌溢價水平進一步升高。

但應該注意，目前一些速食類APP軟件的出現，對麥當勞而言是新的壓力。麥當勞的自我轉型，應該要包含服務內容的升級，比如注重社區飲食文化、研究消費習慣，提升產品競爭力。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波