一季度經濟回暖全靠房地產？上海財大高等研究院這樣分析

每經編輯 王浩也    

每經實習記者 王浩也

4月19日下午，上海財經大學高等研究院發布中國2016年第一季度宏觀經濟數據分析報告。報告顯示，今年一季度，我國GDP同比增長6.7%，3月份PPI環比增長0.5%，這是自2014年1月份以來首次由降轉升。

“中國宏觀經濟形勢分析與預測”課題組認為，本季度經濟確實出現一定的回暖跡象，不少宏觀數據都超過市場預期，讓市場受到鼓舞，投資者和消費者信心有所回升，經濟企穩跡象初現，為進一步推進供給側結構性改革和實現產業升級爭取到時間。

上海房地產開發投資增速是否能持續？

數據顯示，一季度全國固定資產投資（不含農戶）85843億元，同比名義增長10.7%（考慮價格因素后，實際增長13.8%），其中3月份固定資產投資環比增加0.86個百分點。本季度投資增速比2015年全年提速0.7%，比去年4季度提高1.2個百分點，顯示出較強的反彈力度。

課題組認為，本季度投資增速小幅回升主要有兩個原因：穩增長政策和房地產開發投資增速回升。一季度全國房地產開發投資額對全國固定資產投資的貢獻率為11.9%，雖然仍然低于歷史平均20%的水平，但這表明房地產的拖累效應在減緩。

通過投資數據的所有制結構分析發現，本輪投資回升中主要是由于國有控股企業投資回升，同比名義增長23.3%，但民間固定資產投資同比名義增長5.7%（實際增長8.6%），而且3月的增速比1-2月還回落了1.2個百分點。一季度民間固定資產投資占全國固定資產投資的比重為62.0%，比去年同期降低了3.0個百分點。

《每日經濟新聞》記者注意到，上海一季度經濟實現6.7%的增長率，增速與全國保持一致。其中，第三產業比重達到全市生產總值的70.6%，這是上海歷史上第一次三產占比超過70%，標志著上海以服務為主導的產業格局邁入新的階段。第三產業同比增長11.5%，是經濟增長的主要拉動力量。第一產業和第二產同比增長都是負值，分別為－11.7%和－2.8%。其中，金融業、房地產業和信息傳輸、軟件和信息技術服務業一季度分別增長19.5%、10.5%和15.0%。課題組認為，上海市一季度宏觀經濟開局良好，增長符合預期，而上海的產業結構率先調整，是其經濟增速追上全國的重要原因。

課題組表示，上海的固定資產投資增速提高，主要是房地產投資開發和基礎設施投資拉動。在流動性相對寬裕以及一系列樓市利好政策出臺等因素的刺激下，上海市房地產市場交易異常活躍。自3月25日上海房地產新政出臺后，商品房成交面積開始出現明顯萎縮。不過，課題組覺得投資增長主要由于短期的需求側刺激支撐，可持續性值得懷疑。

二季度房地產投資還有更大反彈？

一季度全國房地產開發投資額占固定資產投資的20.6%，同比增長6.2%，增速比1-2月提高了3個百分點。3月全國房地產開發投資額同比增長9.68%，顯示反彈有所加快。相比2015年全國房地產投資只增長了1%，一季度尤其3月份的反彈力度十分顯著。本季度房地產投資的復蘇主要來自2015年下半年以來房地產市場銷售的復蘇，按照歷史經驗，中間的傳導時滯一般大約有6個月，所以預期第二季度房地產投資可能還有更多反彈。

從銷售數據來看，一季度全國商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%，3月增速比1-2月份增加較多。增長主要來自住宅，也來自辦公樓，商業營業用房增長較少。一季度全國住宅銷售面積同比增長35.6%，辦公樓銷售面積增長34.4%，商業營業用房銷售面積增長8.5％。一季度商品房銷售額18524億元，增長54.1%，增速提高了10.5個百分點。其中，住宅銷售額增長60.3%，辦公室銷售額增長69.4%。商業營業用房銷售增長8.2%。

房地產投資的復蘇主要是需求端信貸和稅收等一系列房地產刺激政策效果釋放。商品房銷售面積和銷售額同時回暖使房地產開發企業投資信心有所恢復，房屋新開工面積迅猛回升，土地購置面積降幅大幅收窄，房地產開發投資增速是個兩年大幅回升。一季度新增人民幣貸款近24%為居民個人按揭中長期貸款。此外，“營改增”對商辦物業和新開工也有提振作用。

然而，課題組判斷，未來房地產市場銷售持續走高的基礎還十分薄弱，具體表現在：受施工庫存大和竣工面積大幅增長的影響，商品房待售面積還在增加，三、四線城市去庫存難度不減；潛在需求大的城市在政策刺激下需求過快釋放導致房價過快過猛上漲，帶來房價泡沫化和社會風險隱憂，為此3月以來一線城市開始實施嚴格的限購政策，導致這些城市的商品住宅需求快速下降；此外，本輪房地產市場復蘇，受信貸因素和交易環節稅收調整作用很大，但這種因為個人按揭貸款放送和稅收政策調整所帶來的需求刺激不具有持續性，也很難有可復制性。

在這些預期下，開發商仍謹慎入市，土地市場交易仍然不夠活躍，而且呈現分化趨勢，一方面部分熱點城市土地價格不斷攀升，房屋開發成本大幅增加；另一方面很多城市頻頻出現土地流拍，或政府為控制房地產庫存上升，有意收縮土地供給。