泰禾47億崇明拿地內幕：每平米省2萬元？

每經編輯 吳若凡，楊羚強    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

“小劉這個項目估計大概要虧200多億，還抬高我們的市價，讓我們無厘頭賺了300億。我們還喝他一百多萬的紅酒，豈不是禽獸嗎？你是燃燒自己，照亮我們，你啊，是個偉人。請受我一拜！”

看過電影《美人魚》的人應該都還記得這句經典臺詞，也記得這個鏡頭：

在影片開頭的土地拍賣會上，四爺和小劉對飚報價，最后小劉以高出100萬的價格取勝。但正在四爺洋洋得意的時候，小劉卻拿來了一張填海批文，這背后得是多大的利潤??！一向和小劉“不對眼”的四爺為了和小劉合作，共同發財，不得不派出女兒親自追出去...

相似的場景出現在了現實中...

5月19日，泰禾集團以47.42億總價拿下了崇明長興島的兩塊地，折合樓板價達到1.5萬元/平！

要知道，上海房價網的數據顯示，崇明的平均房價也就一萬多。要說崇明的潛力很大，好像也不是。

因為一直以來，崇明雖然屬于上海，但到上海市區實在太不方便，經濟狀況也遠遠不如昆山、嘉興、太倉等同樣“遠離”上海市區的地區，所以上海人寧愿去花橋、嘉善買房，也不愿意去崇明置業。

但這會兒，崇明的地價卻飆到了1.5萬/平，而且現場爭奪還十分激烈（遠遠超過了星爺電影里的場景）。

上海有一個堪比四爺的地產大佬就發話了，“這種鳥不生蛋的地方誰會買？買了度假？問問被限購的上海人，誰去那里度假？”

邦地產有很多粉絲也說，“格就是只沖頭（上海話：傻瓜的意思。）”泰禾買它，真讓人想不明白。難道和小劉一樣，泰禾老板黃其森是為了“填江造地”，才買的地？

你沒看到的“崇明”

所謂的“填江造地”可能只是邦地產粉絲yy的。但邦爺認為，拍下這塊地，可能是黃其森發現了大家沒發現的一些價值。

邦爺注意到，4月18日上海發布消息稱，2017-2025年間，上海將規劃建設9條軌道交通，其中一條就是“崇明線”，能讓浦東金橋到崇明本島的路程縮減至30分鐘。另外，如果越江隧道西線通車，崇明島到寶山只需花15分鐘。

要知道，崇明島是上海唯一擁有大量自然生物的生態島。由于島域自然地理的局限以及對外交通條件的限制，崇明島尚未進行過大規模的開發，基本保留著原始狀態，崇明島的生態價值在整個長江三角洲地區都是可圈可點的。

回到拍地這事，邦爺特地看了下越江隧道西線終點——寶山牡丹江路地區的二手房，區域目前的二手房價格已經到了3.5萬/平，金橋區域的二手房價格更是到了5萬/平。

這說明越江隧道西線的另一個終點——崇明，日后房產物業的升值潛力是可期的。如果按照寶山、金橋目前的房價情況來估算，泰禾在買地這事上至少省了2萬元。

另外，邦爺想分享一個角度：

崇明島和臨港等上海待開發地區不同，屬于供應量小的小盤股。

根據《崇明統計年鑒2015》顯示，2014年崇明的開發企業總共只有35個，開發項目只有41個。2015年崇明總共成交了7塊地，其中6塊還是動遷地，僅有1塊商用地。

而目前，崇明島的土地大部分都掌握在上海的幾大國企里面（上實集團、光明集團、中華企業以及崇明島本地的一些國資企業）。

有限的供應和價格洼地的現狀，想想會誘導什么出現？當然會是未來的資本大量流入！

頂級中的頂級

如果，光是價格洼地和有限供應，估計這個片區也就是一般的剛需定位。但偏偏崇明的配套是頂級中的頂級。

基本上，上海最高檔次的生活設施，都被安排在崇明，比如華東最大的72洞海島高爾夫球場、國際賽事級馬球場、海船級游艇碼頭、東灘水世界主題樂園、直升飛機停機坪、國際會議中心、五星級酒店金茂凱悅...

就連崇明島的雞都不同。邦爺有同學就說，崇明的雞和上海那些工廠化生產的雞都是完全不同的。前者從出生到宰殺，至少要一年以上，而且只吃蟲子，不喂人工料，雞肉的品質，和食用的安全程度，遠遠超過目前市場上的肉雞。島上的蔬菜、大米，也多用傳統的農耕方式種植，但苦于交通、物流，這些食品運到市區通常很貴，也不容易買到。

這樣的配套，這樣的生活品質，加之環境夠優美、森林夠豐富、水系夠發達、空氣夠清新...這些的確只有崇明才能hold住，這就是崇明相較上海其他所有地區的最大亮點，也是對富人最有吸引力的地方之一。

胡潤有調查就顯示，當下的中國富人對自己的健康和生活品質，越來越關心，并且愿意在這方面花大代價。對他們來說，只要車程能夠在一小時以內，常去崇明呼吸下空氣，吃點干凈的食品，清空自己的大腦，有什么無法接受的呢。

泰禾也許就是看到了這些前景，才花了47億在這個“鳥不生蛋”的地方買地。但畢竟整個生態島要建好，沒有5到8年不行，泰禾想很快賺錢，估計也不一定容易。但誰讓他剛公布擬增發98億呢，這么多流動資金，足夠讓泰禾養這塊地。

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