證監會扔“炸彈”！開發商靠高價地掙錢的路斷了！

每經編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

繼央行上?？偛吭囁?ldquo;房地產金融宏觀審慎管理”后，證監會也不甘“落后”，也給房地產拋下了一顆“深水炸彈”。

6月7日晚間，綠地控股發布就公告稱，將主動調整定向募資總額，從此前的301.5億調低至157.00億。

值得注意的是，同日綠地控股公告稱：“根據《中國證券監督管理委員會行政許可實施程序規定》，經與保薦機構審慎研究，公司和保薦機構同時向中國證監會報送了中止公司非公開發行股票申請文件審核的申請。”

這說明，此次綠地定增募資被砍一半，很可能是有政策風向大背景的。

不少行業人士甚至表示，這可以被視為大型房企定向增發的風向標——上市房企未來通過A股市場定向增發募資將不那么容易，而限制企業發債說明監管層不希望企業盲目擴展規模，去高價造高價地。

這無疑意味著，發商們通過拍高價地從股市“掙錢”的路，可能會被堵死。這對整個一二線城市的土地市場和樓市都是一個大大的利空啊~

推高房價的真正“元兇”！

很多人以為，推高一線城市房價的“元兇”，是土地緊張。其實，元兇還有一個——能給開發商錢的“干爹”太多了，他們能誕生很多高價地，地價和房價想跌都難。

我們看到，2015年至今貨幣政策寬松，上市房企發債頻繁，僅今年第一季度全國新增貸款就達4.61萬億，創歷史新高，其中近1/3（1.5萬億）投向房地產。而且，一季度新增貸款比去年同期多增9300億，近一半（46.3%）投向了住房按揭。

不僅給錢的“干爹”多，與過去相比，錢也特別便宜。

據了解，如今綠地、中海、萬科等大型房企的中期債券利率降至3%-4%左右，債券就是彈藥啊~

所以2015年以來，房企加大了在一二線重點城市搶地的節奏，步入2016年連南京、蘇州等重點二線城市都迎來了土地熱潮，“逢拍地、必高價”的劇情也越來越多。

很多人預測，未來受房企戰略布局趨同、重點城市推地有限等因素影響，重點城市的土地溢價成交將是常態。

高價地要從股市套錢，難了！

高價地價格那么高，如何消化？這在理論上的確是大問題，但此前邦爺就多次講過信達的招數，如憑借高價地身價的暴漲，到股市里圈錢，搞定向增發（詳見《借"高利貸"買高價地 財政部直屬央企說這是貨幣趨勢？》）。

我們看到，過去的五年里，通過土地市場“掙錢”，把凈資產和總資產規模做大的企業，就非常多。

此前，2015年我國房地產百強企業資產負債率繼續上行，均值達到75.4%，較2014年上升1.5個百分點，整體負債水平有所上升。

但是，在綠地降低了定向募資之后，這種從股市“賺”土地升值利潤這種事，很有可能就不再那么容易了。

往后，可能不僅股市的錢不好“掙”了，和定向增發有關的其他募資渠道的錢也不那么好掙了。

而這里釋放的一個重要信號就是：監管層很可能認為房地產市場的投資風險正在變高，需要適度地給樓市降溫。

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