最后一個看空武器失靈，樓市進入多軍獨唱時代？

每經編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

保險公司推出的以房養老產品，曾被投資者認為是“少數能做空樓市的金融工具”。它的核心價值在于，房屋業主可以根據房屋高點時的價格，將房子抵押給保險公司，換取每年固定的收益用于養老。等房產公司付清所有房款后，房屋也就過戶給保險公司。

它對投資人的意義在于，可以鎖定房地產最高價套現，又不會因為現金的短期價值迅速縮水，而讓自己受損。

然而，這個具有做空功能的金融產品，如今卻因為試點兩年的“以房養老”宣告失敗，而面臨“失靈”。

說到失敗的原因，有人說，這個只有幸福人壽一家做出產品，觀念上與中國人的“傳統孝道”相背。但也有人說，最重要的是，他們的試點城市選錯了！

北京、上海、廣州、武漢，這四大試點城市，一共都只有60戶投保，怎么成功？

說到這里，邦爺先科普下～

以房養老，也就是“住房反向抵押養老保險”，是指擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故之后，保險公司將獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。

這就是講述了一個老人抵押一套房給保險公司，每月拿錢過日子，最終人沒了，房子也沒了的感人故事。

我們先來看看幸福人壽“幸福房來寶”這款產品的費率。

以一個70歲的男性為例。

有100萬房子的，延期年金交費年度數為18年，延期年金年交保費5810元，扣除延期年金后投保人月度領到手的基本養老保險金額為3734元。

有500萬房子的，扣除延期年金保費和相關保單管理費，到手1.85萬。

這么算來，看起來還不錯。

但是！

這款產品稱“已將房產預期增值收益考慮在內”。我們再來看看這四個城市的房價波動！

數據來自中國指數研究院

幸福人壽的這款產品其中有一項條款，老年人與保險公司在確定基本養老保險金額后，這一金額不能變更。

如果70歲老人手里有一套價值500萬的房子，每個月拿1.85萬。假設老人可以活到90歲，那么這20年間，老人一共可以拿到444萬。

可如果2015年3月這套房子價值500萬，在上海，老人的房子已經保守價值626萬！在北京582.5萬！在廣州517.5萬！在武漢623.5萬！

這僅僅是1Y+3M的時間！

再不濟，我們算算銀行定期。

老人把500萬的房子賣掉，銀行一年定期1.5%，銀行上浮20%為1.8%，一年利息為9萬，如果利滾利，第二年利息9.162萬，第三年9.33萬……

老人每年至少可以獲得9萬零花錢，而500萬現金還是自己的。

如果算銀行理財產品，如果3年期保本型理財收益率為4%，500萬三年可以獲得62萬的收益！

平均到每個月，老人可以獲得1.73萬的現金，500萬還是自己的。

如果以4%不變，排除本金增加的情況，20年后，老人至少累計獲得915萬現金。

按照現行通脹率，幸福人壽給予70歲老人500萬房產每年1.85萬的養老金，在10年甚至15年后，反而會讓老人的生活品質下降。

根據國家統計局7月10號的數據，2016年上半年，我們國家CPI同比上漲2.1%。

再做一次數學題。

10年后，1.85萬元脹成2.28萬元……增加僅僅4300元。

而全國人民的可支配收入增加情況，可是以每年8%左右遞增的！

從以房養老的失敗可以看出，至少在最近十年，一線城市的房價仍然是長期看漲。任何放棄一線樓市自住房產，換取現金投資其他領域的行為，都將承擔巨大的風險。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產立場無涉。