上海最大棚戶區未來會賣20萬/平？因為有內幕？

7月14日，虹口區涼城新村街道073-06號地塊，以總價37億元，樓板價67409元/平方米的價格成交?？鄢Ｕ戏?、自持部分等，實際可售部分樓板價94469元/平方米。很多人質疑這個價格，認為偏高了。

可是，知道內情的，卻相信這個價格有強大的市場支撐力。整個虹口，在未來幾年會顛覆上海人之前的印象，變成上海豪宅市場的“上只角”。而它的標志是上海最后的棚戶區——虹鎮老街，將成為上海最有活力的商業中心，顛覆整個虹口原有的地段價值。

也許，只需要五年，原來的虹鎮老街板塊，就有可能和新天地、陸家嘴、外灘等片區一樣，躋身成為上海最頂級的豪宅地段，價格賣到20萬/平也不是不可能。因為，一種更有效率，更能創造高收入的經濟經濟模式可能會在那里出現，并且讓那里變成新的富豪出沒之地。

被舊改拖累的沒落貴族

在解放前，虹口區部分地段絕對和現在的陸家嘴、外灘、新天地一樣，是上海的“上只角”地段。四川北路，在當時叫北四川路，是南京路、淮海路之外的上海第三大商業街。魯迅的友人，內山完造開的內山書店就在四川北路上，當時魯迅是常客。

除了魯迅和內山完造外，聶耳、蝴蝶、曹聚仁、郭沫若、葉圣淘等上世紀二三十年代的上海名人多住在虹口。

和楊浦、閘北、普陀等區原來的木結構矮平房不同，虹口區尤其是南虹口的一帶，原來主要是磚木結構的住宅，或者是洋房，間有一部分的石庫門，房屋的整體質量要比楊浦、閘北等區好很多。這也是為什么那里會匯聚那么多的上海三十年代海派名人的原因。

一直到上世紀的九十年代，虹口仍然是僅次于盧灣、黃浦、靜安的“上只角”，甚至當時的南市也要比虹口差一些。

但是，在上海城市新一輪發展啟動后，虹口落后了。其中的一個標志，是四川北路的全面被超越。原先，僅次于淮海路和南京路的地位，被徐家匯、陸家嘴甚至改造一新的城隍廟超越，大量面向大眾消費者的廉價商品，不僅拉低了整個四川北路的商業檔次，也拉低了整個虹口區的居住檔次。

造成這樣一個結果的原因就是舊改。在盧灣、南市、靜安、閘北等地區快速完成城市舊區改造的時候，虹口的舊改卻變成了馬拉松戰役，速度不斷放慢，幾乎成為上海市中心舊改最慢的區。

地段的改造遲遲未見起色。四川北路，這個虹口唯一的輻射全市的商業中心，也在其他商業中心趕超下，地位不斷下降。到了去年下半年，很多人突然發現，虹口市中心內環內的房價已經不及中環線附近的閘北大寧，內環之外虹口的房價更是處于低谷。沒有一流的商業，真心把虹口的顏值拉低不少。

新媒體人的商業中心？

但毋庸置疑，虹口的商業資源是非常有潛力可挖的。在上海，虹口是目前人口密度最高的行政區，每平方公里人口達到3.5萬以上。以臨平路商圈為例。周邊5公里范圍常住居民245萬人，商務人士131萬。外部交通十分便利，4號線、10號線地鐵雙線覆蓋，陸地交通方面，與陸家嘴商務區一江之隔，通過新建路隧道連接，12分鐘可達，與外灘、新天地等地標性商圈僅15分鐘車程，距離北外灘商務區直線距離2公里，車行5分鐘可達。常住人口和商業的先天條件讓這個地方成為發展商業中心的潛力區域。

而據說，瑞安要在虹口，再造一個新天地。如果這個新天地也像太平橋那個那樣成功，整個虹口估計又會成為上海的“上只角”。

以頂級豪宅的身價衡量，涼城6萬多一平的樓板價肯定還有得賺。

問題是虹口的新天地，能不能像太平橋新天地那樣“鬧猛”（上海話，意為人氣爆棚）。中國新天地市務推廣及策略傳播總監劉夢潔說，瑞虹天地的目標是成為虹口又一個覆蓋全市的市中心，僅已經開發完成的月亮灣的商業面積就相當于新天地的南里、北里加上新天地時尚，而未來還會有一個購物中心。

和新天地一樣，瑞虹天地的商業是開放式休閑街區形態，低密度、高綠化率、錯落有致的建筑風格，是一個充滿自然韻律、豐富靈活的公共社交空間。與新天地、虹橋天地不同，月亮灣作為瑞安首次以“音樂娛樂”為重要商業元素的項目，亮點之一便是攜手草莓音樂節的締造者、國內最大的原創音樂機構Modernsky Lab音樂藝術空間，在瑞虹天地每年有幾百場的現場音樂Live show。此外，瑞虹天地還會舉辦大量的公共表演藝術活動，與消費者進行深度互動，能夠讓消費者邊購物，邊吃飯，邊欣賞節目。開放區域及綠化面積占比約40%。每個樓層都采用了大量的園林綠化景觀。

其中不乏大量的喬木樹種及灌木地被，更有專門從山林內移植過來的一定樹齡的珍稀樹種，例如雞爪槭等，可以在春夏秋冬不同季節，呈現出多變的繽紛美景。另外，還有5處水景設計。其中，分布在園林四處的噴水池，高低起伏的泉水模擬了由月球作用的潮汐現象，和“月亮灣”遙相呼應。每至夏日，在開放式的連廊中，還可以感受水潤霧氣。

瑞虹天地的商業業態組合，分別是40%的餐飲、30%的零售、15%的休閑娛樂和15%的生活服務，入駐的品牌中約有20%為首次進入上?；蛘弑辈可虾＃渲杏袨轫椖苛可矶ㄗ龅奶厣放苹蚍?。

在音樂業態上，Modernsky Lab全年多達300場的現場活動，包括樂隊Live演出、電音派對、藝術展覽等。劉夢潔說，未來還會引進音樂主題餐廳/café、錄音棚、DJ studio、音樂學校等多種娛樂形態，這些業態都相當新奇，迎合了年輕人的喜好，讓更多年輕人愿意去月亮灣。

咖啡品牌Ocean Ground，可以近距離目睹精品咖啡的烘焙過程，增添了品評咖啡的樂趣；The PacificCoffee也將首次公開上海首家球型店，除了提供咖啡外，還有更多的酒類飲品，適應顧客全天候的消費需求。除了精品咖啡、烘焙品牌外，品類涵蓋休閑西餐、高端日料自助餐廳、特色臺式火鍋、江鮮河鮮、日式燒肉、特色地方菜系等，王鼎、撈王、云海肴、浪里白、燒肉道場等多個人氣餐廳或新進品牌。

娛樂業是瑞虹天地月亮灣的一大特色。上海首家精致型影城“英皇UA電影城”，設置特色VIP影廳及UMAX影廳，其中2個影廳配置了D-BOX動感座椅。想想看著裸眼3D電影，隨著飛機向下俯沖的感覺。估計到時影院要貼告示：患有高血壓、心臟病史者勿入。好樂迪集團旗下高端品牌“樂+”會給喜歡唱歌的人更多新體驗，例如在包廂內增加保齡球道等。時下流行的電子競技場館，將攜手多個職業賽手以及200多位美女網紅Coser直播戰況，以最炫的VR游戲設備。

說到網紅經濟，大部分人認為是泡沫，沒有人相信網紅能真正賺到錢。但是，當網紅和瑞虹天地這樣的實體經濟結合，整個局勢將發生根本性變化。網紅除了可以直播電競戰況外，也可以現場報道購物中心的吃、喝、玩、樂、購。幫助粉絲爭取更多優惠同時，也完成了對商家的推廣。甚至可以通過請求粉絲買實際商品作為禮物，直接刺激商場銷售額，真正把網上的人氣，變成現實的生產力。

新經濟再次重塑豪宅格局

過去三十年，決定上海商業地段價值的，并非是地區經濟、人口，或者說是高端住宅小區數量，而是年輕人。

淮海太平洋百貨當年崛起，是因為準確地抓住了當時年輕人的需要，大規模銷售上海最早的快時尚，現在歇業也是因為抓不住年輕人的心；同樣，大寧05年前是售后公房和動遷安置房的集中地，商業比四川北路不知道低幾個檔次，就是后來建成的大寧國際購物中心充分抓住了年輕人的心，讓一大堆年輕人喜歡上了大寧。最終才有了去年大寧房價一飛沖天，躍入“上只角”的行列。

這樣的例子不勝枚舉。愛屋吉屋市場部總監張雋說，年輕人永遠是購房市場的主力軍。只有年輕人喜歡的，升值空間才會大。

從這點看，瑞虹天地月亮灣想通過吸引年輕人和家庭消費，讓虹口的商業，重新成為為全上海人喜歡的思路是正確的。至于以目前設計的業態和品牌布局，能否具有超越空間的粘度，把全市的年輕人都粘到虹口，可能還需要觀察。

不過，如果真能成功做到，那個地方將變成上海新一代富豪集聚地。理由只有一個網紅經濟將在年輕人最集中的地方輕松變現。

不僅是papi醬一類的網紅可讓粉絲線下買買買，創造高收入；其他類型的網紅都有機會直接變現，六神磊磊可以借用金庸小說場景，用商場情景劇演繹昨天剛發生的時事；每日菜譜分享可以教粉絲現場做菜，并把粉絲亮廚藝，作為餐館招攬生意的新招牌；商務范直接幫你從剪頭發、化妝到穿衣服一條龍設計全部完成后，再讓你去找自己的重要客戶談生意……所有的微信、微博大V都有機會通過線下互動，直接變現自己的網絡號召力。

邦爺也可以考慮在商場內開設不動產理財課程，教邦粉如何配置國內外的房地產資產。甚至現場換算不同地區房地產投資的收益數據，包括選擇邦爺覺得靠譜的銀行、中介機構，設計一套完整的投資方案。

雖然，邦爺有點腦洞大開，但如果一旦上述場景變成現實，商業地產將變成新的吸金利器。在每百人就擁有一個自媒體或網紅的時代，商場也許將迎來新的黃金時代。而那些擁有大量活躍粉絲的大V將迅速把閱讀量轉化為個人巨額財富。他們的購房選擇，將注定讓上海的豪宅地段，又來一次格局巨變。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產立場無涉。