京郊多地房價每平方米破4萬 一手房市場加速擠出剛需

“若是現在買房，估計就買不起了。”一位在去年12月中旬購得一套兩居室的受訪者表示，“我當時買的房每平方米3萬元，現在成交價漲至每平方米4萬元以上，若是現在，同在這個位置，我就買不起了”。

正如中原地產首席分析師張大偉所示，北京樓市在加速告別剛需，尤其是新建住宅市場，剛需的收入已經難以承受。張大偉稱，剛需收入家庭能夠接受的兩個價格上限分別是：單價每平方米3萬元，總價200萬元，但在2015年以來這一波房價上漲的過程中，新建住宅市場的剛需正在被擠出北京。

據中原地產研究中心提供的數據顯示，北京通州、大興、昌平等多郊區普通住宅和別墅的成交價格已超過4萬元/平方米，進入4萬元時代。

3萬元天花板已成故事

三年前，剛需聚集地通州區房價是北京樓市的“晴雨表”，盡管房價上下波動較明顯，但3萬元/平方米是這個區域跑不脫的天花板，“進入4萬元時代”更是難以想象的局面。在通州，從2010年最高跳漲至2.6萬元/平方米，到2011年下半年部分項目跌至1.2萬元/平方米，這是北京唯一一個曾經出現過房價腰斬的區域。

明確的副中心利好來了之后，通州區房價從新建住宅房價難以企及3萬元/平方米到現在，二手房已經有多個樓盤成交單價超過4萬元/平方米，一手房更是如此，甚至直接跳至5萬元/平方米，目前，通州區是北京唯一一個郊區大量項目出現4萬元/平方米以上的區域。

在剛剛結束的7月份，通州區新建普通住宅成交均價已經突破3.5萬元/平方米。據一位受訪者表示，其今年二季度購買的一套總價650萬元的新建住宅，幾個月過去后，現在同樣戶型同樣面積的新房成交價已達740萬元，幾個月就漲了90萬元。

據中原地產研究中心提供的數據顯示，從2016年4月1日至今，在通州，京貿國際公館均價高達5.2萬元/平方米，京貿國際城均價高達49710元/平方米；在昌平、門頭溝區域，首開國風美唐均價高達45798元/平方米，西山意境47643元/平方米；在大興區，亦莊金茂悅均價40467元/平方米。

張大偉稱，2016年1月份-7月份，北京郊區單價超過4萬元/平方米的物業達到了2556套，創下歷史最高紀錄。更重要的是，從市場的有效庫存看，整體商品房住宅庫存合計3.6萬套，其中五環內已經接近枯竭，而六環外已經成為北京新房庫存的第一大區域。

單套房平均總價550萬元

據中原地產研究部統計數據顯示，從2016年二季度開始，北京商品房住宅平均單套進入了500萬元時代。從第二季度到現在，平均成交額達到了550萬元以上，而在一季度只有450萬元上下。 二季度開始，北京五環內普通商品房平均單套成交金額歷史首次突破1000萬元。

值得一提的是，近年來受到土地成本攀升，以及城區供應補給的不足的影響，純商普宅類項目尤其是五環內純商普宅購置成本明顯提高。

根據亞豪君岳會統計數據顯示，2016年前7個月，北京五環內純商普宅成交均價同比上漲30%，而套均面積也由139平方米升至152平方米，單價與面積的齊漲也使得五環內純商普宅的套均總價由去年同期的684萬元上漲至972萬元，而對應周期內別墅產品的套均總價則分別為1091萬元與1079萬元，價差由407萬元急劇縮減至107萬元，價差的急劇縮小，也使得別墅類產品由原本的“高高在上”變得“親民”多了，在總價差距不大的前提下，大量升級型置業需求開始摒棄城區的純商普宅類產品，而是選擇居住舒適度更高的別墅類產品，由此別墅市場成交出現爆發。

亞豪機構副總經理高姍指出，受到土地價格持續不斷攀升的影響，城區純商普宅類產品與別墅的價差將進一步縮小，甚至出現倒掛，因此今年剩下的幾個月別墅市場熱度仍將持續。

鏈家研究院稱，2015年以來，純商品住宅成交均價在波動中上漲，7月份達到次新高水平，為37550元/平方米，環比上漲9.5%，與去年同期相比上漲了36.1%。本月成交均價的大幅變化一方面受到上月的低基數影響，另一方面受成交結構的影響，中高端價位段的住宅成交比重上升拉高了平均價格。從當前市場供給端收縮的態勢看，下階段新房價格仍將可能保持平穩增長的趨勢。

從成交特征看，7月份別墅成交表現強勁，大面積住房增速加快，中高檔房源成交熱度不減，平谷區成交脫穎而出，六環外同比增速超兩成，郊區化態勢更加明顯。而成交面積結構的變化表明，北京市場改善性住房地位逐漸提升，已經成為推動市場成交的“新剛需”。

從成交區域來看，六環外成交逐漸超過五至六環。7月份，六環外共成交2374套，占本月總成交量的48.2%，比五環至六環高12個百分點。從增速看，7月份，六環外成交同比增長22%，而五至六環同比降幅達60%以上。未來六環外或環北京市場將是新房的大趨勢。