開發商激辯行業未來10年：收入來源還是地產開發嗎

每經編輯 隋丕寧

12月21日，在由每日經濟新聞和成都商報社主辦的第六屆中國價值地產年會上，來自世聯行、金科集團、中天城投、新希望地產、東原地產等企業的高管，圍繞“城市運營”這一熱門話題，共同探討開發商的未來。

地產行業未來十年會好嗎

世聯行副總經理、董事會秘書袁鴻昌：2016年中國房地產銷售額創了一個新高，接近11萬億元，銷售面積超過14億平方米。2013年第一次超過8萬億元，2015年8.7萬億元，后續是否能延續？第二，在座的各位開發商，你們怎么看待這個行業的未來？是不是這個行業規模就越來越大？

金科集團董事長蔣思海：第一對中國房地產行業是看好的，但是區域差異很大。總的來說，至少在以后房地產企業的生存空間會更大，但要有自己的特色。第二要有合適的規模，這是我大致的想法。

中天城投執行總裁張智：從區域市場的情況來看，我比蔣總預計的更樂觀，所以我們堅信這個行業有一個很好的前景。

新希望地產集團總裁張明貴：我個人對地產行業未來十年是非?？春玫?，原因很簡單，從需求端來講，其實長期的需求，城鎮化的過程，還遠遠沒有結束，至少還有空間。從供給側來講，從產品迭代的角度來看，也會產生大量新增供給。

東原地產集團營銷管理中心總經理陳文：我們今天提到了一個題叫城市運營，這也是這兩天比較熱門的話題，我們叫城市運營商，叫生活服務商，大家都在有意規避“開發”這兩個字。在開發邏輯下，短期的做法總有走到頭的時代。我們講運營是長期的事，是可以讓這個行業延續它的輝煌，對成功的企業家來講，這個企業才有百年的基業。

開發商如何運營城市

袁鴻昌：如果一講開發商，我們通常的指標是銷售額，土地儲備。我們這里講運營，我不知道在座的各位，講到城市運營的時候，您這兒還有什么新的緯度或者要掌控什么新的資源？在座各位，你們企業做了哪些準備呢？

蔣思海：城市運營商的概念談了很多年了，每一個運營商對這個概念理解是不一樣的。我認為，城市運營商是通過對資源要素充分的認識以后，通過市場、法律，或者其他一些創新行為，把城市的增值和優勢資源發揮出來，這是城市的運營。作為企業來講，也是圍繞城市發展的規劃和目標，通過企業自身的市場化機制和手段，把開發的產品，如何有效的融合為城市的一部分。

開發和城市運營，如果要完全分開，也有一些問題，因為它是一個有序的延續和補充。我們做城市運營這一塊，第一是開發房子可能5年時間就沒有了，賣完就走了，但我們如何把客戶變成用戶，可能就是要把這個短短的5年時間的前端，變為70年的有效生命周期，現在我們第一加大社區的綜合服務，金科下一步是地產+服務，如果我們把地產的這些客戶變成用戶，在70年的過程中，它能在這個社區或者城市里面生活，我們就是城市運營商，包括我們現在也提出社區綜合服務，我們現在是打造重度的垂直平臺。

張智：我理解城市運營商像蔣總所說的，根據具體的城市區域的內省需求和資源稟賦，發展商利用自己的資源整合能力和自己的優勢，通過市場化的機制，來對一個區域進行更大維度的建設，比慣常所說的房地產開發，更大程度的，更深入一些的運營開發建設管理，這樣一個過程我認為就是城市運營。在做這件事的機構，并且為股東帶來回報，這就是城市運營商。

中天城投在區域市場跟金科有類似的地方，比如說我們經過三十多年的實踐，我們形成了良好的教育體系，物業服務體系和健康體系，他們除了服務我們自身的項目自外，我們也為城市提供了這么一些服務。這些服務，一方面給企業帶來了好的口碑，但同時也使我們成為這些區域城市服務的提供商，同時從企業的角度來講，也獲取了利潤，這是一個多贏的局面。

張明貴：我個人對開發商要轉型成為房地產運營商，這個概念我就是不認同的。如果說是城市運營商，那么你公司的財報里面的核心收入和核心利潤來源應該是以城市運營、資產經營、服務增值為主要組成部分，今天我們看到這么多開發企業，有哪一個企業敢說他的收入是以城市運營為主體的，清一色都是以房地產的銷售為主。

第二個觀點，我們今天所講到的不外乎社區做得比較好，這些本質上都是開發商在滿足日益增長的需求，為了更好的賣房子，或者把房子賣出更高的價格，這是開發商的本份，過去沒有那么做的原因是因為需求和經濟水平有一定的關系，我認為這是開發商的本份，我認為本質上都沒有變。

袁鴻昌：張總，是否您的城市運營還沒有到來？大家還在做開發的事？

張明貴：我認為是這樣的，因為造概念和造噱頭是開發商最擅長的事，新希望是做產業的集團，我對運營還有一點的理解，包括新希望集團曾經在做產城一體，綜合配套，拉高城市密度，其實經營的效果也不錯，但是我的感覺不外乎還是在賣房子，只不過配套好了一些而已。

袁鴻昌：陳總也這樣認為嗎？

陳文：可能有不一樣的聲音，我有一些不同的感觸。大部分的開發公司里面都有運營部，我認為運營部在一個企業里面承擔三個職能：第一是管計劃落地的，對開發公司來講，原來我們只需要解決，這個項目按照規劃指標合格的建出來就可以了，運營很重要的一點是你不僅要建出來，運營的邏輯背后是要高效高標準的建出來，這也意味著對一個城市的責任，只有有了城市責任才有長遠發展的能力和愿景。

第二個是解決端口問題，部門和部門之間有很多的借力，是需要運營執行的，比如規劃落地、交通問題、綠化問題等等。在這個端口實現很好的運營，往往這個項目就能獲得很好的超額回報，我認為這個超額回報是這個行業走下去的利潤來源。

第三個在一個企業當中，運營是解決1+1大于2的選擇，運營最后出現的成果，要比單部門來做更好。從開發企業來講，前十年我們更多的是給業主建一所好房子，未來更多的是給業主搭一個好的生活平臺。