華潤前腳剛把所持萬科股份賣給深鐵 后腳華潤置地高調宣布銷售破千億

每經編輯 黃博文    

每經記者 黃博文 每經編輯 隋丕寧

在將持有的萬科股份全部轉讓予深圳地鐵之后，華潤高調宣布華潤置地銷售額首次突破千億元。

1月12日晚間，萬科公告了第二大股東華潤將持有萬科股份以371.1億元轉讓給深圳地鐵，16年聯姻宣告終結。幾乎同時，華潤置地宣布了2016年全年銷售業績突破千億大關，次日華潤集團官方微信高調宣布這一“喜訊”。

在出清全部的萬科股份后，華潤置地成為華潤旗下的唯一地產平臺。華潤在官方微信發布的《關于華潤轉讓萬科股份的聲明》中稱，轉讓股份是綜合考慮自身發展戰略和產業布局的需要，這被外界解讀為集團將全力支持華潤置地的發展，千億之后的華潤置地或將收獲更多的資源傾斜。

銷售突破千億

在紛擾一年多的萬科股權之爭中，華潤置地不是場上的主角，但仍有幾次被聚光燈籠罩。2016年萬科股權之爭膠著之時，曾幾次傳出華潤欲將萬科與華潤置地整合的傳聞，但最終不了了之。

隨著華潤轉讓萬科股份的塵埃落定，華潤置地收獲關注不會再是與萬科的瓜葛，而是它得以強化的身份——華潤旗下唯一的地產上市平臺，將擔起華潤的地產帝國夢。

這次的交易華潤雖然退出了萬科股東序列，但在國泰君安分析師劉斐凡看來，此舉避免了華潤置地與萬科的同業競爭關系，對日益壯大的華潤置地是有利的。

萬科多個年度的財報都有類似的表述：第一大股東華潤選擇控股的華潤置地實現房地產業務的擴張，華潤承諾在華潤置地與萬科發生同業競爭時，保持中立。

今次，華潤集團選擇高調為華潤置地發聲。1月13日，華潤集團官方微信發布消息顯示，華潤置地2016年12月實現銷售金額約人民幣90.3億元，合同銷售建筑面積約60.7萬平方米。至此，全年累計合同銷售金額定格在約人民幣1080.4億元，按年增長27%，首次突破1000億元大關，創歷史新高。

在克而瑞研究中心發布的2016年度中國房企銷售金額排行榜中，華潤置地以1080億元的數據排名第11位，比位居第10位的萬達僅少2億。

在過去的一年，華潤置地在拿地節奏上明顯提速。梳理其公告發現，2016年全年華潤置地拿下39塊土地，拿地面積1052萬平方米，權益拿地金額472億元。

從2013年開始，吳向東掌舵下的華潤置地調整戰略，重回一二線城市，同時透露了“華潤置地也有千億目標”。2015年以來，華潤置地依舊執行向一二線及核心城市擴張的策略，在北京、上海、武漢等多地拿下高價地項目。

中金公司在最新的研究報告中預計，重回一二線城市成功后，華潤置地2016 年和2017 年核心凈利潤將同比增長20%和18%；同時，盈利能力不斷改善，預計毛利潤率和核心凈利潤率將分別維持在32%和14%的水平。對于市值比較大的房地產公司而言，已處于較高水平。

集團戰略傾斜

相對于萬科、恒大、碧桂園，華潤置地的優勢一直是能通過較低的成本獲得較為優質的土地。比如華潤置地從母公司手上獲得的深圳幾大項目華潤城、華潤銀湖藍山等，都有比較好的地段優勢。

市場人士預計，華潤城、華潤銀湖藍山、華潤小徑灣等三個項目將為華潤置地帶來1300億元的可銷售資源，在2015-2016財年將貢獻合約銷售額130億-140億元；深圳華潤城及華潤濟南中央公園兩個項目的毛利率相對較高，可助集團2015-2016財年的毛利率穩定在29%-30%的水平。

2016年8月26日，華潤置地與華潤（集團）有限公司下屬全資子公司宏祥企業有限公司簽訂了收購協議，據此有條件收購深圳灣項目的全部權益以及多個停車場項目的大多數權益。相關收購事項已在去年10月11日完成。

華潤置地方面稱，深圳灣項目的注入對華潤置地的長遠發展有著策略上的重要性，注入停車場項目也將令華潤置地業務多元化，有助拓寬營收來源。收購完成后，華潤置地的土地儲備將增加約74萬平方米（包括地下面積）。

劉斐凡預計，在出清萬科股份后，作為華潤旗下的唯一地產平臺，華潤置地將收獲來自集團的戰略支持。華潤集團發布的聲明中也表示，轉讓是綜合考慮自身發展戰略和產業布局的需要。

在宋林時期，華潤集團對地產業務有了不同以往的想法——轉型。在母集團戰略調整和資產整合的前提下，2010年，華潤置地明確調整住宅、商業地產和增值服務，好讓各個板塊發展更均衡。

除了住宅物業銷售，投資物業同樣是華潤置地重要營收來源。華潤集團官微最新的數據顯示，旗下包括22家購物中心在內的投資物業在2016年累計實現租金收入約港幣71.5億元，同比增長9.4%，亦為歷史新高。截至2016年上半年，公司在營投資物業總建筑面積達到516.2萬平方米。

克而瑞研究中心指出，根據持有投資性物業體量和開發物業銷售額的增速匡算，如果持有投資性物業的租金坪效不變，那么到2017年，華潤持有投資性物業租金收入將占到總營收的10%左右，毛利潤將占總毛利潤的20%左右。

不過，對于華潤置地商業的發展，招銀國際研報認為，華潤置地的租金收入主要是受惠于一線地區商鋪及優質管理的投資性物業。但受制于整體大的商業環境，旗下部分商業性項目租金收入增長開始放緩。

在2017年伊始，華潤置地宣布“十三五”期間，確立了“銷售物業+投資物業+X”的全新商業模式，即在繼續堅持銷售物業及投資物業兩大主營業務的基礎上，積極拓寬購物中心+互聯網生態體系建設、物業服務、養老地產和海外地產等其他業務。