監管機構研究推動，國內REITs迎發展良機？公募們這么說

每經編輯 李蕾    

每經記者 李蕾 每經編輯 江月

寒冬已過，上漲的溫度昭示著春天的臨近，而在國內發展進程略顯緩慢的房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱“REITs”）或許也將迎來自己的“春天”。

近日，監管機構在會議上提出，將研究推動“公募基金+資產證券化”的房地產投資信托基金（REITs）模式，實現長期資本與公共治理形成的各類公共設施作為基礎的長期資產對接，真正提升金融服務實體經濟的效率，推動結構性改革深入發展。

對于不少國內投資者來說，REITs產品還是相當陌生的，那這類產品到底有哪些特點？目前在國內發展如何？公募基金們對此又是什么態度？

監管機構多次提倡

所謂REITs，是一種專門投資于房地產行業的投資基金。它通過公開發行股票或單位受益憑證來募集資金交由專業投資管理機構運作，并將基金投資于房地產業或項目來獲取投資收益和資本增值，然后將投資收入以分紅形式分配給投資者。通常，這類產品以商業地產的租金收入為還款來源。

理財不二牛（微信號：buerniu5188）通過查閱發現，這已經不是監管部門第一次提出要推動REITs的發展了。去年年底，監管機構高層在工作報告中也提出，要推動發展公募REITs，吸引保險、銀行理財、社保、養老等長期資金進入公募基金。

彼時還提出了細致的工作規劃，如協調行業成立REITs研究小組，深入研究REITs法律基礎、產品設計、投資方式、稅收處理等關鍵問題，完成《美國REITs發展情況》、《推動REITs發展：意義、國際經驗和我國REITs的稅收負擔》、《關于我國REITs制度路徑選擇的報告》、《我國不動產投資信托基金（REITs）的制度路徑與稅收政策建議》等報告，推動銀行理財資金通過第三支柱養老金對接REITs等等，重視程度可見一斑。

在此次會議中監管部門也提出，作為2017年的重點工作，此舉旨在提升金融服務實體經濟效益。

尚需邁過多重難關

作為資產證券化的重要組成部分，REITs在歐美、日本等國家已經發展了很多年，目前處于一個相對成熟的階段。而在國內，這類產品的發展卻顯得有些滯后，即便是數量更多的“類REITs”產品，其實質也是“資產支持專項計劃”（也就是通常說的“ABS”）模式，發行主體主要是合格證券公司或基金子公司

滬上一家基金子公司人士無不感慨地向理財不二牛表示，早在2006年他就在國內參與了一些關于REITs的研討會。如今十幾年過去了，REITs雖然也有所發展，但整體步伐還是比較緩慢的。

有公開資料表明，2003年深交所就有專門的團隊在研究REITs了，不過第一只公募REITs產品直到2015年才正式推出，是由鵬華基金發行的鵬華前海萬科REITs。Wind數據顯示，該基金的年化收益為6.1%。

在上述子公司人士眼里，這樣的收益稱得上相當不錯。“因為我們的行業租售比（即每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值）與國外比還是偏低。一般說來，國外的REITs或者類REITs產品給投資者的收益可以6%～7%的水平。國內的商業租售比能達到5%就算不錯了，不過這樣的水平比較難覆蓋基金的發行費用及投資者對收益的要求。”

不過在此之后，國內公募除了QDII（合格境內機構投資者）的REITs之外，沒有再推出過REITs產品。

另外一位資深私募人士告訴理財不二牛，在他看來目前REITs基金在國內的發展主要存在以下問題：“一是還缺乏明確的法律條文、行業規章制度來保障REITs的發展；二是稅制障礙，比如如何判定REITs產品是債型還是股型，發生股權轉移的時候增值部分的稅收怎么判定，稅務處理上也沒有一個比較明確的規定或者參照的方案，而這些因素最后都會反應到收益率上。”

公募反應不一

《2015中國REITs發展報告》指出，發展REITs對中國資本市場有多重意義，如可以通過參與REITs的發行、定價、投資管理來提高我國證券公司、基金公司等證券經營機構的綜合競爭力，為證券市場增加與股票、債券互補的新投資品種，為房地產行業的發展提供新的融資渠道、降低金融系統風險，擴大我國資本市場的邊界和規模等等。而這些或許也是REITs近期受到關注的重要原因。

即便目前尚有不少問題亟待解決，但監管機構提出的新要求還是讓部分公募為之一振。

一位中型基金公司人士就對理財不二牛坦言，國內房地產行業正在慢慢向更成熟的階段邁進，更考驗開發商的經營操盤能力，對REITs相關配套的政策“非常期待”。

上述子公司人士也表示：“有相關法規出來肯定會去開展REITs項目，翹首以待。”

不過也有大型公募人士告訴理財不二牛，目前公司業務的重心在其他方面，對REITs暫時不會過多關注。

濟安金信副總經理王群航對此指出，目前國內公募REITs產品面臨著比較尷尬的現狀：產品數量少、存量規模不大、缺乏增量規模、業績表現普通等。

“上述四種情況表明，第一，基金公司開發此類產品的熱情并不高，第二，投資者對于此類產品的關注度也不太高，基金名稱中的一連串字母可能就讓很多人看不懂。”

“目前市面上已有的REITs和類REITs產品還是不少，其實看到這種產品出來我們都很欣慰，這表明確實往前走了很多步。公募的REITs可能還需要時間，但我相信值得等待。”上述基金公司人士說。