北京學區房上演春之狂躁 12萬元每平米是起步價

經過2016年一輪猛漲后，2017年的北京（樓盤）二手房尤其是學區房房價走勢更加引人關注。中國證券報記者了解到，春節過后，北京不少學區房迎來一輪猛漲，一些知名學區房上漲10%以上。有中介人士甚至表示，單價低于12萬元/平方米，都不能算是學區房。

業內人士介紹，每年的5月1日是北京開始采集小學生入學信息的時間點，這意味著適齡兒童家庭需在5月1日前完成所在學區房的落戶，因而每年春節前后都是學區房成交的高峰期。另外，受金猴年和放開二胎政策的影響，2016年北京地區新生兒出生數量超過30萬人，不少家長未雨綢繆，在孩子出生時就參與到搶房大軍，使得學區房更加緊俏。

專家提醒，購房者不僅要關注房源和房價，還應關注該學區學校的招生政策等信息，合理評估風險。

學區房異軍突起

中國證券報記者近日走訪西城區德勝學區了解到，該學區內一套學區房已由年前的12萬元/平方米上漲至15萬元/平方米。

除了價格高，學區房的成交量也遠高于其他二手房。一位經紀人對記者表示，其所在的營業廳一位業務員2月份就在德勝學區內成交了4套二手房。而在安德路，短短300米的距離內就有五家房產中介，足可見附近的房市火爆程度。

據房產經紀人介紹，通常而言，重點小學學區內的房源才算學區房。自2015年北京采取就近入學的政策以來，此類學區房價格飛速上漲，短短兩年間已翻了兩倍。

學區房的房價要遠高于同等條件的非學區房。例如，東城區各小學之間教學水平差異較大，學區房與非學區房之間的價格差異明顯。重點小學的學區房價格大多漲到13萬至15萬元/平方米，而其他同等條件的非學區二手房的價格普遍只有9萬元/平方米左右。

同時，房價也會根據對應學區的不同而有所波動。“家長在選擇學區時會考慮諸多因素。”一位經紀人在向中國證券報記者介紹德勝學區的小學時表示，“育翔小學與西師附小的教學水平相當，但育翔小學六年期間要在三個不同校區上學；相比之下，西師附小的學生上學更加方便。”因此，西師附小的學區房達到15萬元/平方米以上。

“選擇小學時要關注小學本身條件，更要關注對應的中學及小升初政策。”上述人士表示，例如，東城區和平里學區的青年湖小學，在兩年前剛被列為重點小學，但因為小升初可以直升東城區重點中學而受到關注。其學區房房價達到13萬元/平方米左右，比周邊類似的房源價格高出約2萬元/平方米。西城區的金融街學區集中了北京四中、北京八中、北師大附屬實驗中學等一流中學，在小升初的電腦派位中，絕大部分學生都能進入重點中學，因此，這一地區的房價達到20萬元/平方米甚至更高。

“老破小”房型受追捧

由于學區房價格高昂，總價較低的小戶型成為部分購房者的選擇。根據中介展示給中國證券報記者的成交記錄，大部分學區房為50至70平方米、總價為650萬至800萬元的一居室或小兩居室。房產經紀人介紹，大多數購買學區房的家庭資金有限，多選擇換房而不是另購第二套房。小戶型既能滿足落戶的需求，又能勉強滿足居住，相對低的總價也利于日后出手。實際上，大多數家長購買學區房除了滿足教育需求外，學區房還具備投資屬性。這也是學區房長盛不衰的一個原因。近十年來，北京房價一直處于上升通道，學區房屬于稀缺資源，漲幅遠高于普通住宅。盡管不少學區房都屬于“老破小”，但仍然備受追捧。

由于學區房單價高，半地下室也受到了一些預算不夠的購房者關注。例如，實驗二小德勝校區附近的一間在售半地下室，報價為11萬元/平方米，比普通房型低2萬元/平方米左右。

中國證券報記者隨經紀人參觀了一套58平方米的學區房。該房樓道內昏暗、破舊，電梯老化，僅有兩間臥室而沒有客廳。但報價達到了670萬元。“購買附近房子都是為了孩子上學。”一位經紀人說，“這些二手房大多房齡較長，價格又高，單純為了改善住房條件是不會在這里選擇的。”在孩子小學畢業后，許多購房者會選擇把房子再次出售，更換條件更好的住房。

在2016年以前，有些家庭為了落戶而購買已無法入住的老舊二手房，或是過道、廚房等不能居住的房產。今年1月26日，北京住建委發布通知，提出住宅平房進行房產交易時，不具有居住功能的門道、廚房、廁所等，在房源核驗和不動產登記過程中或將被標注記載。這意味著對于“過道房”的管理日趨嚴格，無法居住的房產將逐漸失去落戶入學的功能。

與教育資源息息相關

面對居高不下的房價，多位業內人士表示，房價高的根本是由于地價高，降低地價才可控制住房價。然而對于學區房來說，影響其價格的不僅僅是地價，更與周邊的教育資源息息相關。

2015年，北京市開始實施義務教育階段學生就近入學的政策。此舉的初衷是為了減輕中小學生負擔，讓更多學生享受到優質的教育資源。不過，這逐漸演變成一場“購房大戰”，主要還是因為教育資源分布極度不均衡。

根據北京市教委的統計，2010年以來，北京市適齡兒童人數每年平均遞增2萬人，年均增長20%。隨著近年來二胎政策的開放，未來幾年中小學在校生的規模將大幅增加。而優質教育資源愈發捉襟見肘。全國人大代表、北京教育科學研究院的吳正憲調查發現，北京的小學師資力量奇缺，一些學校在編專職老師需求缺口高達47%。

多家房產中介對中國證券報記者表示，北京的優質教育資源過于集中，大多數位于海淀區與西城區。海淀區各學校之間差距較大。西城區由于重點中學比例遠高于其他區縣，一直以來都是北京教育的高地。因此，西城區的學區房更加受到熱捧。近年來，西城區尤其是老西城的學區房尤其搶手。

作為購房者，政策層面的變化并不在掌控之中，但學區房的風險卻不得不考慮。學區資源是學區房的核心價值，在一些出房量較大的熱門學區，若學校未來沒有擴招計劃，很有可能在入學時面臨踏空或學區調整的風險。一位學區房達人對中國證券報記者表示，購房者應客觀評價風險，避免出現踩踏現象。“比如，在一些出房量大的熱門學區，如果孩子落戶年限較短，建議還是盡量避開熱點，選擇一些擁擠程度不是那么高的學區落戶。”

目前，劃片入學的政策剛剛進行了兩年，未來對學區房的剛性需求將更大，優質的學區房源缺口會更大。