離開房地產，企業靠什么拿“特色小鎮”門票？

每經編輯 吳若凡    

每經記者 吳若凡 每經編輯 劉紫薇

近日，佛山、臺州、中山等多個城市紛紛出臺當地“第一批”特色小鎮名單。各地在特色小鎮的投入也不少，僅江蘇省設立的特色小鎮發展基金總規模就達1000億元，常州三個省級特色小鎮獲逾百億元融資支持。

可見，自去年住房城鄉建設部、國家發改委、財政部提出“到2020年要培育1000個左右的特色小鎮”的戰略后，全國小鎮進入了實質性的規模擴張期，并且在今年初，住建部聯合建行授信1000億元支持特色小鎮建設的背景下，小鎮發展進入快車道。

但《每日經濟新聞》記者注意到，這一輪潮流語境下的“特色小鎮”其實和此前毀譽參半的特色小鎮，已經有了很大不同，潛移默化，中國的小鎮建設其實已經游出第一階段，在“歸本溯源”的效應下進入了新的發展空間。

特色小鎮風口繼續 但玩法變了

這兩輪發展最大的不同在于“定性”。

與此前一輪“小鎮”概念吹捧下的粗放潮不同，從目前重點推行的小鎮來看，產業都是最突出的核心因素。例如，江蘇每個特色小鎮要求新增中產業投資占比不低于70%。佛山首批特色小鎮，要求按照產業鏈、資金鏈、創新鏈、人才鏈、服務鏈的模式開展，每個小鎮建設原則上兩年內固定資產投資應達到20億元以上，但不含純住宅項目，降低以服務業為主的小鎮投資。

單純的房地產因素正在被剝離。在日前住建部公布的第二批276個全國特色小鎮中，以房地產為單一產業的小鎮在評審環節就將被一票否決。

中國社會科學院城市發展與環境研究所所長助理、執行研究員李學鋒就告訴每經記者，開發商涉足特色小鎮，必須由之前的單純買地蓋房賣房，轉型為城鎮發展方案的綜合供應商，才能確保特色小鎮的成功。

“房地產投資雖然對小鎮開發的現金流平衡具有重要作用，但比例必須進行限制，北京的‘睡城’回龍觀就是一個典型的教訓。”李學鋒告訴每經記者，開發商如果要成功切入特色小鎮，必須從原來單純的買地蓋房賣房，向城鎮發展方案的綜合供應商轉型，不能只盯著那塊地皮和那幾棟房子，使特色小鎮形成持續的增長能力。這一才能避免特色小鎮出現半截子工程、爛尾工程。

房企握產業門票入場 小鎮市場低端洗牌高端競“技”

的確，在房地產市場調控和政策紅利刺激下，一大批房企已經布局特色小鎮領域，但行情越來越明確――只有具備產業能力的房企才可能有進入藍海的門票。

從目前實質進行特色小鎮開發的房企來看，多為保利、融創、萬科、華夏幸福、綠地、碧桂園、華僑城等規模龐大，且集團產業豐富或具備很強跨界實力的房企。

以綠地為例，綠地董事長張玉良在2017年才明確表示，“房地產板塊重點將‘特色小鎮’模式納入發展戰略。”

《每日經濟新聞》記者注意到，綠地集團2014年前后開始在房地產主業以外，提出“大基建、大金融、大消費”的重要戰略。及至2016年大基建規模翻升至1000億今年預到2000億；金融業務2016年約40億的利潤也已占集團利潤率的25%；消費領域正在發展大健康和供應鏈，三大版塊趨于穩定。

也即是說，綠地是在三大非房產業發展穩定的基礎上，才開始大規模進入“特色小鎮”領域。而據綠地控股集團房地產事業一部總經理助理謝雨介紹，這也正是綠地做小鎮的優勢。

“近幾年綠地的大基建、大金融、大消費等多元產業戰略理念優勢開始顯現，所以結合自身優勢提出特色小鎮大盤戰略，更能夠完成小鎮作為一個有機生態體的構想。”

據其介紹，綠地所謂的“有機生態體”，即基礎設施、建筑實體、特色產業、商業運營、金融資本缺一不可，是一個產業運營平臺，必須以特色資源和產業為內生驅動。而目前綠地的基建、金融、消費資源，已經有能力讓資源形成“體內循環”，造出活的小鎮。

其中，綠地最重要的一項思路是引進高端文化傳媒、高端教育、高端醫療、高端養老等公共服務資源和機構，加快城市功能型項目培育。在產業資源導入上，引進或培育文化旅游、養生養老、金融服務、跨境電商、研發服務等產業。

以綠地在杭州灣打造的小鎮為例。項目就規劃聯合政府打造創智小鎮，引入交大慧谷科技園，同時也將由綠地主導引入醫療健康產業園，打造康養小鎮。綠地為小鎮建設提供資金、基礎設施和生活配套支持，小鎮項目在規定周期內要實現資金退出及盈利。

“2017年將落地新的產業題材，圍繞智慧健康城、文化旅游城兩個主題，在一二線重點城市遠郊及周邊，儲備10-15個特色小鎮大盤項目。”在產業、模式、資金、能力具備后，綠地公告中的這句話，明確呈現了綠地爭搶特色小鎮風口的決心。

而它的想法和路徑，也映射出了更多實力企業的野心。在這一輪特色小鎮“真刀真槍”的角逐中，淘汰將更快更徹底，上層的競爭無疑也更加激烈。