住宅租賃用地自持退出難題破局 保利地產發行首單租賃住房REITs

每經編輯 每經記者 魏瓊    

每經記者 魏瓊 每經實習編輯 任芷霓

“房子是用來住的，不是用來炒的”，為推動租賃住房發展，構建“租購并舉”的住房體系，包括上海、廣州、杭州等城市均推出住宅租賃用地，要求土地70年自持不得轉讓。

在目前租金回報率較低的情況下，開發商面臨自持租賃用地資金承壓和退出渠道受限等多重難題。

10月23日，保利地產-中聯前海開源租賃住房REITs成功獲批。業內人士認為，國內首單租賃住房REITs發行對于破解租賃用地自持難題提供了好的解決方案，將開創租賃住房資產證券化新篇章，對于加快推進租賃住房市場建設有積極的示范效應。

首單租賃住房REITs獲批

10月23日晚間，保利地產(600048，SH)公告稱，保利地產作為發行人的“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”（以下簡稱保利地產租賃住房REITs）于近日收到上交所出具的《關于對中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持證券掛牌轉讓無異議的函》（以下簡稱《無異議函》）。

據了解，保利地產租賃住房REITs為國內首單租賃住房REITs。公告顯示，本次專項計劃采取分期發行方式，發行總額不超過50億元，首期發行自《無異議函》出具之日起6個月內完成，其余各期發行自《無異議函》出具之日起24個月內完成。

據《每日經濟新聞》記者了解，保利租賃住房REITs由保利地產聯合中聯前源不動產基金管理有限公司（中聯基金）共同實施，將以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，采取儲架、分期發行機制，優先級、次級占比為9:1，優先級證券評級AAA。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示，首單租賃住房REITs由保利地產發行，表明保利地產在租賃住宅市場具有重要地位，具備發展住宅租賃物業的優勢。

保利集團副總經理、保利地產董事長宋廣菊認為，項目是保利集團在住房租賃領域踐行央企責任的首單試水，REITs將成為保利集團構建“一主兩翼”業務布局的戰略性資本工具，積極開拓住房租賃市場的金融創新。

證監會債券部副處長閻云松認為，借助資產證券化為企業提供創新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。保利地產租賃住房REITs的推出符合國家大力推進租賃住房市場建設的宏觀導向，也為資產證券化在各實體經濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。

住宅租賃用地退出難題破局

在國家鼓勵住宅租賃物業發展的大背景下，越來越多的城市推出住宅租賃用地。上海作為全國首個推出租賃宅地試點的城市，據《每日經濟新聞》記者不完全統計，其已成交6宗租賃住宅用地，已掛牌和已公示的地塊為12幅。

廣州的首宗住宅租賃用地已成交，按照廣州市政府的規劃，2017～2021年廣州將增加租賃住房有效供應，新增租賃住房15萬套。杭州也緊隨其后，推出首宗租賃住房用地。同時，廣東、貴州、江西等地先后發布文件，允許商業用房改為租賃住房。

作為房地產的下半場，租賃住宅物業的發展將倒逼更多開發商和資金進入租賃市場。自持運營物業需要投入大量資金，在租金回報率較低的情況下，租賃物業迫切需要尋求退出機制，將倒逼行業資產證券化的發展。

明源地產研究院首席研究員劉策接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，保利地產的租賃住房REITs發行對于打通租賃住房企業的退出渠道，破解租賃用地自持提供了好的解決方案。

在目前“租購并舉”的大背景下，租賃住宅用地得到國家大力支持。劉策認為，在金融和REITs方面提供支持，對于鼓勵有實力的企業進入住房租賃市場具有重要意義，未來住宅租賃市場將越來越繁榮。

劉策分析認為，需要注意的是，保利地產的租賃住房REITs和國外的REITs存在一定差異，包括產品的分級、產權、投資收購等方面還是很不一樣，目前只是一個小的嘗試，包括REITs的覆蓋面等方面在內還需要不斷的探索。

在嚴躍進看來，保利地產的租賃住房REITs成功獲批驗證了“以REITs打通租賃住房企業退出渠道、構建租賃住房完整商業模式閉環”的可行性，對租賃住房資產證券化具有示范效應。