構建房屋出租秩序應依靠租賃平臺+信用體系

每經編輯 李宇嘉    

圖片來源：視覺中國

李宇嘉

政府主導的，集監管、服務、信息于一體的房屋租賃平臺是租賃市場的基礎設施，也是各項租賃制度和政策落地的抓手。近日，各地政府主導的房屋租賃平臺相繼亮相。除房源信息披露、租賃供求撮合、租賃備案等基礎服務外，平臺重在租賃行為的監督和管理。

筆者認為，承租人愿在平臺上租房，出租人愿將房屋委托給平臺，中介愿在平臺上代理業務，很大程度在于平臺能降低交易成本，提高用戶體驗，實現多方共贏。但是，租賃痛點主要是租后千差萬別的亂象和訴求，如房東侵權，服務和收費界定不清，權益保障和追索難等，這些問題不易監管、監管成本高。

因此，除了實現信息和服務“線上集中”外，租賃平臺建設還要在降低交易成本、提高用戶體驗方面下大功夫。

傳統租賃的交易成本高，中介要收取1~2個月的租金作為代理費，“押二付一”、“押一付二”是常規的給付形式。甚至，為避免短租或中途退租帶來空置和再交易成本，除了押金，很多房東要求租客一次性支付半年或一年租金。這對許多人而言壓力很大。

而房屋室內生活設施和家具配置標準不明確，租賃過程中維修責任不清，房東甚至假借設施損壞訛詐租客、克扣押金等，這些租后亂象很難監管到。另外，對很多租客來說，體驗差、被歧視，租房談不上美好生活，實乃權宜之計。于是，很多租客不愛惜租賃環境，肆意損壞等現象也屢見不鮮。最終，租賃供需兩端都趨于“低端化”，租賃行業也就難以振興。

但如果租賃平臺能疊加基于“互聯網+”的共享模式，這將降低租賃交易成本，提高消費體驗，實現多方共贏并攻克租賃痛點。

放在政府主導的大數據平臺上，房子可確保是真的。房東和租客都是陌生人，但基于注冊信息，過往交易、履約、支付、評價等海量個人痕跡，可相對準確地標定個人信用水平。關鍵是，這個信用不僅有對手評價，有具體分值，還公開透明。凡有違約情況，平臺上的商家能看到，監管部門也能看得到。此外，還可以引入如芝麻信用、京東小白信用、銀行等信用評價體系，介入租賃平臺。

對房東來說，靠機構提供的信用數據可以挑選租客，防范租客欠租、逃租，還可根據租客需求裝飾自己的房子，獲得租金溢價收益和更高的信用分值，這是一個良性循環。而租客也可挑選信用值高的房東，在一定程度上防止租賃后的各種不合理問題。

同時，這也為機構開展專業化、規模化的租賃經營創造了基礎，還為租賃下游衍生產業創造出了商機，比如房地產信托投資基金（REITs）、房屋裝修、電商提供的所有生活服務（租客休閑娛樂、快遞服務）等。

對租客來說，具有很高的信用分值，押金免了、租金月結的好處不說，還可以挑選自己中意的房子，并以優良的信用記錄和競爭優勢挑選房東，壓低租金水平，挑選合租伙伴。而且，租客、房東、代理中介、銀行之間所有的資金往來、交易記錄，全部通過第三方平臺來進行，這是信用增減和信用約束的過程，也是權益和追索的有力保障。

由此，基于大數據信用和全方位的誠信評價，構建社會信用體系，形成可置信的懲戒機制，這是制約違約和侵權的利器，也是提高租賃線下履約意愿，降低違約風險的保障。唯有此，租賃才能告別低端和野蠻生長，“租售并舉”才能真正崛起。

近期，各大城市建立租賃平臺、發展機構租賃時，均與互聯網平臺、金融機構合作，如杭州攜手阿里巴巴的智慧租房平臺，中國銀聯協助沈陽、武漢、合肥建立租賃平臺，京東將成為北京住房租賃平臺的技術支持伙伴，建行與深圳、武漢聯手打造租賃交易服務平臺，支持大型租賃企業融資、支持信用評價。

政府主導的租賃平臺若能疊加市場主導的大數據信用平臺，租賃基礎秩序就完善了，租賃的痛點也將迎刃而解。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）