從“散租”到“長租”關鍵是要素供給側改革

每經編輯 李宇嘉    

李宇嘉

上周三閉幕的中央經濟工作會議，再次強調“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。建立“租購并舉”的住房新制度，關鍵是壯大租賃，改變“售強租弱”的局面。

對此，中央首次提出發展長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

圖片來源：視覺中國

從調研看，在我國各大城市，個體房東（包括“二房東”）和租客之間短期化（租期一般在1年以內）的“散租”占租賃市場90%以上份額，機構經營的長租占比不到10%，而且還主要以政府公租和機關企事業單位“過渡房”為主。在北京，94%的租賃為短期化的私人“散租”，機構租賃占比僅為6%，其中政府公租和機關事業單位租賃分別占2%和4%。

私人短期化“散租”占絕對主體，被認為是租賃市場野蠻生長、租房無法像買房居住一樣體面的罪魁禍首。

目前，我國租賃人口達1.9億，算上房東、中介，這是一個涉及超過3億人口的市場。但長期以來，政府監管重點在新房開發、銷售，在租賃市場相對的監管缺失疊加信息不對稱，導致市場一直處于亂象叢生的態勢。

以租客權益被侵害的情況為例，如隨意漲租、驅趕租客、侵占押金；室內生活設施配置無標準，普遍缺失、低端化、“常維修”，但維修往往不到位，費用分攤也不合理（往往由租客承擔）；“打隔斷”、“上下鋪”和非住宅（如廢舊工廠）擅自突破規劃和用途管制改租賃，導致消防安全隱患突出……

之所以出現此類現象，原因就在于房東出租住房是短期化的行為，一方面房價不斷上漲，一年甚至半年就要漲租一次，訂立合同的周期就不能太長；另一方面，很多房東投資住房，目的是賺取房價上漲帶來的增值收益，2%左右的租賃投資回報率實在太低了。房屋增值收益可觀、租金回報率又太低，加上未來可能要出售在租住房，那么不管是配置室內生活設施，還是裝修，都要盡量簡單、低成本。

對租客來講，既然租賃權益得不到保障，租賃環境和設施太差，根本談不上良好的居住體驗和體面居住，租房就是權益之計的“得過且過”。由此，租客也就不愛惜租賃住房、設施、環境，導致惡性循環和租賃供需劣幣驅逐良幣。

從全球情況來看，發達國家租賃人口占比往往達到40%~60%，遠高于我們20%的水平，租房和買房并駕齊驅，很大原因在于租房可以享受到與買房一樣的體驗和服務，背后則是機構租賃占比高的支撐。

目前，德國有1860萬套租賃住房，政府公租房（450萬套）占24%，私人機構房源（410萬套）占22%；2013年，美國3200萬套私人租賃房中，機構租賃占28.4%；日本1852萬套租賃房源中，機構持有占比16.8%，私人托管給機構運營的房源占比高達66.2%。

機構租賃之所以能讓租賃行業脫胎換骨，一方面在于，相比私人“散租”，機構租賃納入政府監管，租賃配套標準和權益保障自然大為改觀；另一方面，機構“店大不欺客”，長期經營而非“一錘子買賣”，會更重視服務和競爭。

目前，國家對建立以租為主、“租購并舉”的住房新制度史無前例地重視。不管是住房回歸居住屬性的新定位，還是保持熱點城市調控政策連續性、穩定性，或是漸進推進租售同權，集體建設用地建租賃住房，抑或鼓勵開發商、大型中介等開展租賃經營，解決租賃投入產出資金錯配的REITs（房地產信托投資基金）“破冰”等，都意在攻克租賃弱勢的幾大“痛點”，比如租房不能獲得資產收益，租賃秩序混亂，公共服務缺失等。

毫無疑問，培育專業化、機構化的住房租賃企業，將是最好的切入點和抓手。近期，包括開發商、國有企業、大型中介、銀行、互聯網龍頭等等，都開始進入租賃行業、發展長租公寓。

根據筆者調研，專業化、機構化住房租賃，不管是在居住設施配置，還是居住體驗，或搭載社交、消費等與租賃相關的生活場景，以及保潔、維修等專業化物業跟進，相比私人“散租”，無疑上了好幾個臺階，而且還能針對不同群體推出諸如青年公寓、家庭公寓、養老公寓等個性化產品。

隨著租賃供給側的“痛點”被攻克，需求端廣大租房人群選擇長租也就在情理之中。目前，制約專業化、機構化住房租賃企業發展的，主要是租賃投資收益回報率低的問題還未解決。據調研，能賺錢的機構租賃，一是收儲舊工業廠房、廢棄酒店的集中式公寓；二是打隔斷、上下鋪的分散式公寓。前者靠的是低收儲成本，后者靠的是提高單位面積租金收益。但是，二者或多或少存在違規和安全隱患。

此外，地方新增土地自持或配建租賃房，多數由國企或龍頭開發商獲取，很多有撒胡椒面、面子工程之嫌，難以持續。完全收儲合法合規住房的機構租賃，前期投入太大，回收周期往往在6~10年。目前，機構經營解決租賃“痛點”，實現“長租即常住、常住即安家”已成共識，當務之急是創造機構租賃“盈利適當、持續運營”的大環境。

如今多主體供給的機構租賃如火如荼地發展起來，包括開發商、中介、銀行、互聯網、投資機構等，開展規模化、專業化租賃的積極性很高。筆者認為，應當借著這股勢頭，從供給側結構性改革的角度發力，著力于降低要素供給成本，實現提高租賃經營收益和降低租金的雙重目的。

筆者認為，要從土地和空間、平臺、稅收金融等要素供給出發，突破要素供給瓶頸。

首先，集體建設用地入市，可謂租賃供給側改革的重大突破，集體土地超低的成本，無疑兼具提高租賃經營收益，降低租金水平的雙重利好。當然，存量低效商業辦公“改租賃”也有類似效應。隨著產業升級和互聯網發展，商業辦公需求空間下降，低效閑置普遍存在，但目前盤活的力度并不大，關鍵是強化地方主體責任，實現用地主體、租賃機構、租客“多贏”。

其次，機構托管經營是還原租賃“輕資產”屬性、提高盈利的一條捷徑。發達國家私人房源往往委托機構運營，這是其機構租賃占比大的一個重要渠道。目前，借助互聯網巨頭支持，我國各大城市租賃信息平臺已建立。在原有的吃喝玩樂、衣食行等消費功能的線上平臺，搭載租賃是一條成本較低、也較便捷的選擇。

再次，2016年39號文及今年九部委122號文于規?；赓U降稅有明確規定，這些措施要盡快落地。

最后，租賃是公共產品，普惠金融和金融創新（如REITs）要發揮更大的作用。（作者為深圳市房地產研究中心研究員）