觀察 | 告別房地產經濟 海南要“壯士斷腕”

每經編輯 楊歡    

圖片出處：視覺中國

4月16日，海南將建自由貿易島的消息傳出后的第三天，海南省住房和城鄉建設廳發布了《關于進一步貫徹落實穩定房地產市場要求的通知》（以下簡稱《通知》）。這是海南全島被劃定為自貿區后，海南發布的第一份房地產通知。

而在此之前，新華社受權發布《中共中央國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》，其中也提出，要制定預案，穩定市場預期，堅決防范炒房炒地投機行為。

事實上，隨著近兩年海南省房地產市場過快升溫，“指導性計劃管理”“暫停審批”“永久停止開發”等調控政策接踵而至。今年“兩會”期間，海南省委書記劉賜貴表示，“調控房地產業，GDP以及財政收入會受到影響，這就需要我們有‘壯士斷腕’的決心。”

而今，站在政策風口，正如中國城市發展研究院投資部主任劉澄所說，“自由貿易區和自由貿易港的新定位將全面改變海南省經濟發展方式，也必然會吸引全球資金進入海南，調控好房價上漲節奏，使之與產業發展階段相適應是海南省建設自由貿易區和自由貿易港面臨的挑戰之一。”

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近十年來，房地產可以說是海南的支柱產業。在3月，中房智庫發布的2017年全國30城市房地產依賴度排名中，海南的三亞和?？诎鼣埩饲皟擅?，其中三亞去年房地產開發投資甚至高于其GDP總量。

而就在一個多月前，十三屆全國人大一次會議海南省代表團媒體開放日上，針對海南房地產業，省委書記劉賜貴、省長沈曉明兩人曾一齊“開炮”。

劉賜貴認為，“要想改革好，就要自我革命，就要有壯士斷腕的氣概。”他的這番話正有所指，即房地產業。“調控房地產業，GDP以及財政收入會受到影響，這就需要我們有‘壯士斷腕’的決心。”

他介紹，目前海南針對房地產已經提出了兩個“暫停”、以及限購限地等政策，這也正是用來貫徹“房子是用來住的不是用來炒的”，來落實海南所提出的“海南不能成為房地產的‘加工廠’，外面想要多少，海南就建多少”。

省長沈曉明也將炮口對準了房地產，同樣用“壯士斷腕”作比。沈曉明表示，他在海南省政府工作報告中之所以用“壯士斷腕”來形容“減小海南省經濟對房地產的依賴”，正是因為如此而行對海南來講“會很痛、會出血、會很難”。

“那么難在哪兒？”沈曉明坦言，海南的房地產對經濟的貢獻很大，無論是投資還是稅收，都占到50%以上。那么既然這么難，緣何必須要“斷腕”？沈曉明指出原因有二。其一，房地產發展要用土地，土地資源十分有限而且不可再生，可是外界對房子的需求卻是無限的。其二，造了房子，配套的基礎設施和社會公共服務就要跟上。海南是一個不發達的省份，財力有限，配套不起。因此，沈曉明對海南的房地產業作出總結認為：“房地產作為海南的支柱產業不可持續，而事實上世界上也沒有哪一個國家、哪一個城市是以房地產作為支柱產業的。”

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從最大經濟特區到建設中國特色自由貿易港，“三十而立”的海南省又一次站在了改革開放的前沿。政策機遇，讓海南樓市的受關注度再度攀升。

據當地一位市場人士介紹：“新政策出來后，對于購房者來說有一定的刺激。例如，我們之前一個項目主推大戶型產品，消化速度比較慢，但從4月15日的數據來看，成交率有了增長。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，海南屬于全國優秀的旅游市場，實際上海南市場一直是被看好的，現在自由港的改革勢必會提升城市和區域價值，后續投資的機會較大；且將會加大各類資源的導入，進而利好此類省份商業機會增加。但越是這樣，越要防范炒作，尤其是地產行業方面，要嚴管購房市場，防范各類投機需求的進入。

根據4月16日，海南省住房和城鄉建設廳發布的《通知》，海南各市縣房管（住建）部門要對本轄區內所有房地產開發企業和中介機構進行約談，督促其依法依規銷售，防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為。對于執行政策不力的市縣政府、房管（住建）部門責任人員，海南省住房和城鄉建設廳表示將提請省政府進行約談或問責。

而對于中央新政惡意炒作、哄抬房價以及弄虛作假購房的違法違規行為，《通知》表示，發現一起，查處一起，對違法違規的房地產開發企業、中介機構及其從業人員要依法依規給予最嚴厲的處罰，直至清出海南市場。

這樣的政策并非首次，早從2017年以來，海南就已多次出臺房地產調控政策，遏制投機性購房，保持該省房地產市場平穩健康運行。

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根據有關人士分析，此前海南的樓市調控政策，正是為建自貿區、自由港所進行的鋪墊。

3月31日，海南省發布《關于做好穩定房地產市場工作的通知》，要求非本省戶籍居民家庭在海南省范圍內只能購買一套住房，并需提供5年社保證明，首付比例不得低于70%，取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。此前，調控要求為非本地戶籍居民個人在海南只能購買一套住宅，需提供2年社保證明。這被稱為“史上最嚴樓市限購新政”。

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，近期出的房地產調控政策正是為了避免現在大力炒作自由貿易港。在他看來，短期內禁止買賣或讓房價維持穩定是可以控制房地產發展的，但長期來看很難做到，還需要從國家和海南方面研究解決一些新的問題。

宋丁表示，現在海南控制房價，就是為了避免在產業還沒得到發展時，出現大力炒作地皮、房價上漲等泡沫。不過長遠來看，在產業得到發展、人口增長時，房價合理上漲是正常的。

中國城市發展研究院投資部主任劉澄建議，參考中國香港地區、新加坡等亞洲開放程度較高地區的房地產行業發展經驗，海南在建設國際自由貿易港的同時，也要加速推進共有產權住房產品上市。既要滿足原住民的住房改善需求，也要兼顧新移民的安居需求，做到居者有其屋。針對普通居民“剛需”與高收入人群“特需”，提供差異化的土地供應、住房產品設計與稅收政策。

本文綜合自北京青年報、中國建設報、每日經濟新聞