從上半年房地產數據看房價有無上漲壓力

盤和林

7月16日，國家統計局網站發布了上半年全國房地產開發投資和銷售情況。

報告顯示，2018年1~6月，全國房地產開發投資55531億元，同比增長9.7%，其中住宅投資38990億元，同比增長13.6%，占房地產開發投資的比重為70.2%。

在上半年房地產市場的嚴厲調控下，個位數的增長速度基本符合預期。數據顯示，房屋待售面積下降明顯，從供需角度來說，進入補庫存的供方市場。

此外，目前房地產市場處于高位階段，由于高位慣性，房地產市場開發投資保持溫和漲幅將是未來一段時間的趨勢。這些都指向未來房價仍有一定的上漲壓力，加大房地產調控力度仍不能松懈。

值得一提的是，上半年新開工房地產較去年同期增長11.8%，這一增長率或向我們傳遞出一個新信號，即伴隨著三四線城市去庫存壓力的大幅改善，房地產去庫存動力逐步減弱，行業將迎來補庫存周期。

圖片來源：視覺中國

事實上，房地產新開發保持一個良好的增長率，其原因是多方面的。

大多數房地產企業或多或少都會有購地庫存，無論從保值增值的角度來說，還是從企業戰略轉型來說，新建住房投資都是比較好的也是必要的選擇。

由于房地產是一項能夠保值增值的金融資產，很多企業在轉型期間，無論身處哪一個行業，都很難避免地涉足地產投資，同時也需要房地產開發投資為新業務投資開發輸血。

正如萬科目前多元化的經營戰略，涉及的領域包括養老、商業、物流、文旅，背后往往都需要實物房地產的支撐。利用自身的土地儲備，開發投資房地產，一方面有利于資產的保值升值，建立起天然的風險防范墻，另一方面又有利于企業的轉型和多元化經營。

房價漲幅依舊有利可圖，是新開工數量不減的另一原因。

當前，房價上漲幅度雖然正在收窄，但上半年全國商品房的成交價格依舊達到8678元/平方米，根據近兩年房價一路高漲的態勢，售房賣房者依舊有利可圖。雖然利潤增長空間略有下降，但是根據壟斷競爭市場均衡理論，只要有利潤，市場將不能達到動態平衡點。

大企業此時通常的做法是穩定或者擴張市場份額，中小企業則是不斷進入、退出市場，代代更迭。也正因為如此，目前上漲周期超過37個月的房價，仍舊可能保持溫和的上漲趨勢。

但值得注意的是，我國的租賃市場、二手房市場發展不健全，信息不完全對稱，整個房地產供求不能被真實反映。

目前，市場所顯現出來的供給減少狀況，也有可能是房地產市場結構不均衡扭曲所致，現實中一些地方的二手房市場房源充裕并微幅增長，而可流通新房的數量卻在減少，那么這樣的新建開發反而會進一步刺激房價。

值得注意的是，2018年上半年土地購置面積同比增長達到7.2%，而待售面積是下跌的，6月底房屋待售面積跌幅為14.7%，雖然跌幅在減小，但是卻達到了待售面積歷史新低。這不得不說是房地產行業進入補庫存時代的另一例證。同時也從另一個側面說明，市場上的供給減少，房價仍有一定的上漲壓力。

開發企業購地積極性明顯，這一方面是企業自身維持生存所需不得不為之，另一方面也是為了抓住近期供地規模擴大的機遇。有地無錢猶如有柴無火，但在資金收緊，風險、杠桿嚴格管控下，今年上半年房產企業到位資金卻超出預期。

據最新數據顯示，上半年我國房地產開發企業到位資金中外資下降73.1%，境內資金下降7.9%，自籌資金增長9.7%。

從這一數據我們可以看出，企業資金來源結構正在發生變化，對一個房地產企業來講，手上有充足的現金流就可以做到手中有糧，心里不慌。

在政策使銀行對房地產做出定向限貸后，境外融資出路也受到限制，這給企業的一個啟示就是，加快資金周轉才是房產企業保持現金流的秘訣，減緩資金鏈壓力還需靠自身。

此次統計局發布的數據中我們可以看出，房地產行業接下來將進入補庫存的時期，補庫存形成的新房產資源是否會進一步刺激房地產價格的上漲，我們有待觀察。但若想進一步平衡供求，避免房地產泡沫進一步膨脹，打通租賃和二手房市場，控制房價的漲幅依舊是相關政策的難點和重點。（作者系中國財政科學研究院應用經濟學博士后）