廣州土地市場持續轉冷：多區樓面價遭腰斬 底價、低溢價成交成主流

每經記者 魏瓊    每經編輯 陳夢妤    

圖片來源：攝圖網

地塊開拍在即，開發商才開始逐漸報價，最后時刻避免了“零報價”。

“閃拍”后快速成交，地塊以低溢價或底價成交。

這是8月13日一線城市廣州5宗宅地的出讓現場。

《每日經濟新聞》記者觀察發現，2017年下半年，廣州土地市場開始呈現降溫態勢。進入2018年，廣州土地市場持續轉冷，低溢價和底價成交成主流現象。由此導致的，是開發商拿地邏輯生變，態度更為謹慎。

底價和低溢價成交為主流

在8月13日出讓的5宗地塊中，花都宅地僅有一家報價，開拍即底價成交。增城區中新鎮三逕村兩宗地塊則由華潤和華發快速斬獲，溢價分別為64元/平方米和59元/平方米；增城區荔城街蔣村村、新聯村兩宗地塊在分別經過22輪和19輪競價后被凱德收入囊中，整體溢價率約10%。

關于地塊未來的規劃，凱德集團相關負責人接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，該項目將針對剛需和改善型用戶，打造中高端商品房。

據《每日經濟新聞》記者觀察，自2017年下半年開始，廣州土地市場的降溫態勢顯現，開發商大舉搶地、地王頻出的現象已成過去。

2017年6月，廣州出讓3宗商業地塊，其中琶洲和科學城地塊以底價成交，天河軟件園地塊最終流拍。近2個月時間，廣州已連續出現7宗地塊以底價成交。

而今年以來，低溢價和底價成交已成為廣州土地市場的趨勢。

今年7月底，廣州一次性推出7宗地塊，均為底價成交。其中，南沙的6宗商住商服地塊成交樓面地價平均僅8000元/平方米，而海珠橡膠新村樓面地價為1.6萬元/平方米，較早前超5萬元/平方米的樓面地價大幅下降。

多區樓面地價遭腰斬

《每日經濟新聞》記者統計近兩年廣州土地成交價格發現，包括增城、南沙海珠以及荔灣廣鋼新城在內的廣州多個片區土地成交價格出現腰斬。

由于不限購以及單價較廣州其他區域較低，增城成為廣州樓市的成交大戶。隨著早期房價上漲，廣州東進加快，開發建設提速，增城同時也是廣州土地出讓的大區。

開發商紛紛搶灘布局增城，每逢拍地必遭搶奪已成2017年初的增城特色。2017年2月21日，增城一次性出讓5宗宅地，遭遇開發商激烈爭奪。最終有4宗地塊樓面價突破2萬元/平方米大關，樓面地價數度被刷新。其中，碧桂園斬獲3宗地，彼時樓面價直逼2.4萬元/平方米。

一年半過去，增城拍地樓面地價已降至1.1萬～1.2萬元/平方米，降幅過半。

受自貿區利好的南沙土地市場降溫態勢較為明顯，今年7月推出的多宗地塊樓面價約8000元/平方米，而年初南沙新地王樓面價已超1.7萬元/平方米。

除南沙、增城外圍區域，廣州中心城區供地大戶廣鋼新城地價在短期內大幅下降。2016年底，廣鋼新城19地塊在剔除配建面積后，樓面價達到41582元/平方米。而兩個月后，廣鋼新城土拍樓面價已降至2萬元出頭，樓面價幾近腰斬。

土地市場釋放降溫信號，推進節奏放緩，政府土地出讓金收入也大幅下降。與早前拍地一次動輒百億甚至兩百億元收入相比，2018年上半年廣州土地出讓金一次性收入過百億的次數減少。

廣州中原研究發展部研究報告顯示，2018年上半年廣州商住商服用地累計供應119.21萬平方米，同比減少21%，環比減少40%。整體供應偏少，近4年僅高于2016年同期，為公開掛牌用地面積第二少的半年度，未來供應仍有待增加。

2018年上半年廣州土地出讓整體溢價為8%，較去年同期大幅下降57.9%。由于溢價和推地面積減少，同期廣州商住商服用地累計出讓金額429.4億，同比減少8.6%。

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開發商拿地邏輯生變

業內人士分析指出，2017年中廣州土地市場頻現底價成交很大程度上是因為出讓規則變化造成的，實施限地價競自持的土地拍賣新規后，開發商拿地門檻有所提高。

與此同時，行業對市場預期發生變化，開發商面臨銷售、融資和現金流壓力，拿地邏輯已發生變化。土地市場降溫原因由起始存在需要卻夠不著拿地條件，到現在資金吃緊、土地需求降低，由外因轉變為內因。

目前，包括碧桂園、時代中國以及越秀地產等在內的多家房企均表示要放緩拿地節奏，謹慎投資。

碧桂園總裁莫斌在接受采訪時曾說，市場下行，碧桂園在拿項目時考核特別嚴格。碧桂園首席財務官伍碧君則表示，碧桂園有大量土地儲備，現在拿地風險較大，先緩一緩，等到合適的時機再出手。

時代中國董事會主席岑釗雄在中報業績會上接受《每日經濟新聞》記者采訪時明確表示，不那么急著去買地了，現在對土地市場的價格不做高預期，但是要求更嚴格，拿地速度自然就放緩了。

越秀地產投資者關系總經理姜永進則分析表示，國家對房地產行業的調控比較嚴厲，市場存在不確定性，未來投資決策上將貫徹謹慎投資策略，提高投資標準。

凱德集團相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，凱德在拿地、項目收購時，也會綜合考慮宏觀環境、項目地理位置以及所在區域經濟發展潛力等多重因素。

華發內部人士接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，從行業來看，較理想的情況是，地塊測算毛利率要在30%以上，凈利潤則需要在10%～15%的水平。華發拿地較為保守，需要根據市場銷售和現金流安排。

從目前表現看，不只廣州，南京、杭州等城市的土地市場均呈現明顯降溫態勢。面對資金壓力，開發商對合作和并購拿地形式更加看重。

業內人士分析表示，合作、并購以及舊改項目成本較公開招拍掛低，在目前資金承壓下，可以降低房企拿地成本，一定程度緩解資金壓力，同時能提高產品的價格競爭力，增強房企整體競爭力。