華僑城資產布局：10天內4次掛牌，簽500億元政府大單

每經記者 董青枝    每經編輯 陳夢妤    

10月19日，華僑城擬掛牌出售上海子公司50%股權及債權，這已是10天內華僑城第4次披露資產轉讓信息。但同一時段，華僑城又在進行大手筆投資，包括42億元底價競得兩宗商業用地，以及一筆未來五年投資金額不低于500億元的超級政府大單。

十天內四度掛牌

《每日經濟新聞》記者注意到，去年下半年以來，華僑城就在頻繁轉讓股權或產權。在業內看來，華僑城此舉是為了緩解資金周轉壓力和持續攀升的資產負債率。而最近10日，華僑城及其下屬子公司更是發生了4宗股權轉讓（含預披露）。

10月19日，華僑城在北京產權交易所掛牌出售旗下上海華合房地產開發有限公司50%股權及相關債權。截至9月30日，標的公司總資產為38.2億元，總負債為23.3億元。

上海華合房地產開發有限公司財務數據 圖片來源：北京產權交易所

10月16日，華僑城（海南）集團有限公司在重慶聯交所掛牌擬出售海南華僑城實業有限公司100%股權，疑似海南項目進展緩慢。

10月15日，成都天府華僑城實業發展有限公司在北京產權交易所掛牌出售成都天府華僑城湖濱商業管理有限公司51%股權。截至9月30日，標的公司總資產468.6萬元。

10月11日，成都洛帶華僑城文化旅游開發有限公司在北京產權交易所擬掛牌轉讓成都地潤置業發展有限公司51%股權。截至9月30日，標的公司負債總計3.8億元。

此外，2017年8月～11月，華僑城分2次出手北京豐臺地王，變現108.6億元；11月13日，華僑城亞洲發布公告，公司以13.95億元出售重慶公司51%股權；11月14日，深康佳以69.8億元的價格轉讓康僑佳城項目70%股權。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁在接受《每日經濟新聞》記者采訪時曾表示，華僑城現在是處于“大進大出”時代，大規模投資遭到市場質疑和華僑城內部壓力。如今剝離不良資產“瘦身”，一是為了回籠資金，二是按照集團的“文化+旅游+城鎮化”發展戰略行事，這“一進一出”都是為了提高華僑城股權的品質和未來產品增值的潛力。

克而瑞分析稱，從企業戰略層面來看，房企出售一些不符合企業戰略發展或不在企業戰略覆蓋城市的資產，可以達到調整業務結構及布局的目的。

對于出售資產以及資本市場的質疑，華僑城A在近期的投資者關系活動中稱，新戰略時期，公司在進行綜合項目開發運營時，將探索通過轉讓股權或產權的方式加快銷售周轉，并將嘗試以該方式作為經常性的經營手段，提高優質文化旅游資源的獲取與整合能力。

逆勢拿地欲補倉

華僑城集團在新戰略驅動下，四川、云南、廣東等區域城鎮化和全域旅游產業發展態勢良好。旗下目前管理運營五家上市公司，其中“華僑城A”作為產業活性最強的板塊，在地產和旅游產業領域近年來動作不斷。

就在10月10日，華僑城以42億元底價競得深圳寶安中心2宗商業用地。而今年下半年以來，華僑城已在深圳、西安、惠州、浙江溫州、蘇州昆山、無錫等多個城市拿地。從財報數據看，今年上半年，華僑城A新增土地項目10個，新增土地權益面積138.4萬平方米。

2017年，華僑城A新增土地面積269.11萬平方米，新增規劃建筑面積580.12萬平方米。截至2017年末，公司旅游綜合及房地產開發業務土地儲備637.15萬平方米，規劃總建筑面積1197.26萬平方米。

對于拿地，華僑城A在9月中旬的投資者關系活動中表示，2016年9月以來地產市場政策趨緊，對地產行業造成一定影響，不過相信行業政策對公司的影響是暫時的。公司將根據市場情況擇機獲取優質土地儲備，區域選擇為一線、重點二線城市以及文旅資源豐富的三線城市，業態以文旅綜合為主，配套建設部分商業項目。

布局萬億文旅

不過，與華僑城在文旅板塊動輒上百億的投資相比，上述資產轉讓顯得不值一提。

華僑城以主題公園起家，眾人耳熟能詳的“錦繡中華”“世界之窗”“歡樂谷”都出自其手，由此誕生的“旅游+地產”模式在很長一段時間內都為業界稱道。

深圳華僑城文化集團有限公司總經理胡梅林近期在接受《每日經濟新聞》專訪時透露，目前華僑城已在全國布局文旅特色小鎮，這幾年文旅項目投資總和近萬億元。

就在10月16日，華僑城與廣東省湛江簽訂全域旅游開發合作協議，未來五年投資金額不低于500億元。

華僑城對外“旅游+地產”的拿地模式一直是區別于其他房企的特色，在各大房企逐鹿一二線城市、競爭激烈的條件下，華僑城仍能以獨特的模式（短期內憑借低成本土地享受高毛利，長期可通過低成本沉淀優質商業物業等）對地方政府產生極大的吸引力。

華僑城A是華僑城旗下最重要的上市公司，房地產和旅游綜合業務是其兩大主營業務。多年來，這兩項業務的營收占比大致保持在地產50%～60%、旅游40%～50%的水平。但今年上半年，該營收格局被打破，旅游綜合收入的營收占比僅31%，房地產占比為67%。

華僑城A半年報 圖片來源：上市公司公告

財報數據顯示，華僑城A上半年實現營業收入147.18億元，同比增長6.74%。其中旅游業務收入同比下降了27.31%至46.75億元，房地產結轉收入則同比增長39.05%至98.97億元。

宋丁分析稱，華僑城要把大資產進行盤活、重組，包括負資產、流動資金的使用、現金流的進出等平衡好。現在華僑城最緊迫的就是要找到“大進大出”的產業鏈中特別優秀的板塊，讓其盡快生成利潤，否則維持這么大規模的總盤是不可想象的。

“集團層面不存在資金壓力”

華僑城近來“跑馬圈地”的戰略布局以及持續不斷的大額投資項目，也給其帶來了較大的資金壓力。

聯合資信在債券評估報告中表示，華僑城集團未來投資規模大，公司面臨較大資本支出壓力及對外融資壓力。

如前所述，華僑城A上半年的旅游綜合收入出現了27.31%的下滑?！睹咳战洕侣劇酚浾呤崂砣A僑城A近三年的數據發現，這是其半年報文旅綜合收入表現最差的一次。

對此，西南證券分析認為，“華僑城A在旅游業務板塊公司著力進行供給側改革，上半年部分旅游項目整改升級”。受此影響，報告期旅游業務實現營業收入46.8億元，同比下降27.3%，但毛利率提升2.1個百分點至37.5%，下半年隨著營銷力度的加大及新投旅游項目放量，全年旅游板塊營收有望恢復增長。

華僑城“世界之窗” 圖片來源：視覺中國

“資金不是問題。”胡梅林近期在接受記者專訪時直言，“經過改革開放這么多年，其實中國不差錢，差好項目。”

據了解，集團整體資金面情況良好，但旗下華僑城A在配合集團戰略推進產業發展的同時，資金情況受政策、市場、和經營等諸多因素影響。

業內人士認為，文旅產業一般投資規模大、成本回收周期長，在大規模擴張下，華僑城A現金流為負的情況或將是常態。

在經營活動現金流入不敷出的情況下，華僑城A不得不加大融資力度。

華僑城A在10月19日的公告披露，今年前9月累計新增借款金額403.78億元，占2017年末凈資產654.76億元的61.67%。截至9月30日，公司借款余額1041.24億元。

記者注意到，今年前9個月，華僑城A新增借款分為兩類，其中銀行貸款數額達309.05億元，占2017年末凈資產比例為47.20%；企業債券、公司債券、金融債券、非金融企業債務融資工具借款數額達94.73億元，占2017年末凈資產比例為14.47%。

至于融資渠道，華僑城A透露，目前公司主要通過三種方式開展直接融資與再融資：一是通過公司控股股東華僑城集團委托貸款，為公司發展提供資金支持；二是通過發行公司債募集資金；三是通過資產證券化項目融資。

華僑城方面近日則向《每日經濟新聞》記者表示，目前集團層面不存在資金壓力，資金狀況非常良好。